[摘要] 2014年1-5月，上海楼市量跌价挺，市场陷入僵局，马年楼市一开局就不给力。而这样的市场状况注定楼市会有降价甚至大幅降价的现象的发生。
2014年1-5月，上海楼市量跌价挺，市场陷入僵局，马年楼市一开局就不给力。而这样的市场状况注定楼市会有降价甚至大幅降价的现象的发生。
从具体成交量价来看，2014年1-5月上海商品住宅共成交341.66万平方米，同比去年同期大幅下滑30.6%。在市场交易量大幅下滑的市场背景下，尽管出现个案楼盘大幅降价现象，房价上涨幅度放缓，但成交均价依然坚挺。从数据层面来看，1-5月商品住宅成交均价同比上涨11.0%，特别是5月份上海商品住宅成交均价再创新高，达到27596元/平方米。而造成2014年上海而成交均价高企的主要原因并不是个案价格上涨，而是在市场总体交易量下滑的市场背景下，高端市场部分楼盘大幅降价集中放量导致的成交结构变化引起的。
从高端市场来看，位于上海浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆成为2014年打响上海楼市大幅降价枪的楼盘。
4月26日，金大元御珑公馆推出60套非毛坯大平层房源，并以7.2折“甩卖”，原价均价50000元/平方米，现价均价36000元/平方米。随后这批房源被市场抢购一空。
当时，金大元御珑公馆大幅降价尽管还只是个案，但是，这一举动瞬间搅乱平静如水的上海市场，也震惊了整个上海楼市，以至于不少人开始怀疑上海楼市在周边城市如杭州、宁波、无锡、常州等都已开始降价之后还能撑多久。
无独有偶，金大元御珑公馆大幅降价之后，徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况，上海楼市大幅降价的个案越来越多，市场不再坚挺。
比如位于徐汇滨江的恒盛尚海湾推出一期剩余的30多套特价房源，均价53000-55000元/平方米。而该项目目前在售的二期新房均价在6万元/平方米左右，即便是周边相近品质的二手房，价格也基本都在6万元/平方米左右。不过这批特价房属于一期的“尾盘”，属于“鸡头鸡脚”，要么楼层较低，要么朝向不太好。但是因为价格相对便宜，还是有一定吸引力，也取得了不错的成交效果。
虽然这些楼盘降价从上海整个市场来看仍是个案，但是，从上海市场表现来看，未来2-3个月大幅降价的楼盘可能还会更多，并且降价范围也会波及的更广，离大范围“降价潮”的距离也越来越近了。尤其是在成交量持续低迷的市场背景下，伴随着5月上海多个中高端楼盘降价，进入6月，刚需楼盘价格开始出现松动，比如远洋香奈、佳兆业1号等楼盘已经开始有降价的动作。至此，整个楼市已经彻底没有了坚挺的“节操”。
那么，马年春节之后，上海部分楼盘房价开始出现大幅“跳水”现象，是什么原因造成的呢？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，总结下来，尽管每个楼盘降价的原因不同，但是，总归起来有这几点：城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大，短期内遇到资金面问题；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈，企业根据总体战略“舍车保卒”，部分项目率先降价；部分项目尾盘清货，尽快回笼资金，拿地“换仓“谋求下一轮市场发展机会。
但上述原因只不过是个案楼盘降价的参考因素之一，而并不是最根本的原因。近期上海楼市越来越多楼盘大幅降价的现象的最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响。当前，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于2013年拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，面临资金面短缺的危机，或急于拿地“换仓“谋求下一轮市场发展机会，调整企业的发展战略。
此外，从目前个人住房贷款情况来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求，尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高，但是，上海大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率。因此，一定意义上来看，“央五条”支持首套自住房贷的政策落空。而央行两次“定向降准”和楼市也没有直接关系，上海房地产市场信贷环境短期内收紧的状况难以改变。
而目前，招商银行、兴业银行、民生银行等4家股份制银行获准降低人民币存款准备金率，降准幅度均为0.5个百分点。尽管对于部分银行来讲，一定程度上可以缓解银根紧缩的状态，但是，当前对于整个市场来讲流动性释放有限，难以扭转当前银行信贷紧缩的局面。
从5月上海市商品住宅3个月移动存销比来看，2014年5月商品住宅存量1154.40万平米，3个月移动存销比已达15.60个月，已 过降价指标15个月的范围值。因此，在2014年第二季度剩余的时间里甚至第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。
这对于房企来讲就不是一件好事情。从上述分析来看，市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。
因此，从2014年6月份及以后几个月市场表现来看，上海楼市大范围的“降价潮”即将来临。同时，不可避免地，一些大型品牌开发企业的项目还会出现20-30%的大幅降价市场行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。
那么，在这样复杂的市场背景下，买房投资置业何时何地购房为好呢？同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是买房投资置业的关键。总的来说，目前的市场情况下，上海楼市降与不降已经不是问题，以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看，对于普通刚需项目来讲，一般降价10-15%就可以激活市场成交量，而对于高端豪宅来讲，则需要降价20-30%的幅度，市场需求才会被大幅激活。
因此，笔者建议买房投资者可在个案价格下调15-30%这个过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的“时间窗”。
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