[摘要] 在航空港区，与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前的开发商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击是比较小的。随着郑州航空港区整个投资与国际化营商环境的良性发展。
郑州航空港区建设的大背景
郑州航空港经济综合实验区位于郑州市中心城区东南约20公里，规划面积415平方公里。作为国家批准的个以航空经济为引领的新区与中原经济区的核心增长极，将通过政策创新、体制创新与模式创新，积极承接国内外产业转移，大力发展航空物流、航空偏好型高端制造业和现代服务业，力争建设成为一座联通全球，生态宜居，智慧创新的现代航空国际性大都市。
航空港经济发展持续平稳上升，将带动港区写字楼产业快速发展
近年来，郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）经济社会发展态势迅猛。2013年完成地区生产总值270亿元，增长30%；固定资产投资200亿元，增长75%；进出口总额350亿美元，增长25%；财政公共预算收入15亿元，增长106%；工业总产值保持强劲增长态势，实现1836亿元，增长45%，继续领跑全省产业集聚区。
在航空港区，与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前的开发商面临的课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击是比较小的。随着郑州航空港区整个投资与国际化营商环境的良性发展，世界500强及中国500强企业纷纷把目光投向了航空港区，国际企业来港区的投资对写字楼的需求是持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越多的民营企业分化、诞生……这些都是写字楼市场继续走好的重要利好因素。
航空港区强劲的租户需求
在郑州航空港区，随着入驻的企业越来越多，如手机制造业三星、创维、中兴、酷派、华为、联想、小米、天语；物流企业菜鸟智能骨干网、顺丰快递、UPS、联邦快递，俄罗斯空桥；航空公司南方航空、西部航空、深圳航空、幸福航空、厦门航空；电子产业台达电子、朝红电子、百纳威电子、聚多云电子、台湾友嘉精密机械产业园、正威科技城。这些企业的入驻催生了对写字楼办公市场的强烈需求，然而港区的写字楼市场还是一片洼地，未来强劲的租户需求以及写字楼面积供应不足将促使租金持续上涨,业主方市场令租户的议价能力亦不断减弱。
据郑州港区网(zzgq.cc)观察，从2013年航空港实验区的获批，特别是随着《郑州市人民政府批转郑州市工商行政管理局关于放宽工商登记条件促进郑州航空港实验区市场主体发展的意见的通知》的下发，在航空港区企业注册的条件放宽了，一时间许多公司纷纷在航空港区设立公司或成立公司分支机构，这样大大促进了航空港区的市场主体的诞生。近段时间以来郑州港区网(zzgq.cc)的房屋信息栏目接到了许多网友的咨询，表示想在航空港区成立公司，但苦于找不到合适的办公的地点，由于办公写字楼的稀缺，为此许多公司不得不把公司的办公地点改成了某个居民房、生活小区与某别墅内，虽然一时解决了办公地点的问题，但是选择这些地点做为办公使用对于未来公司的形像及公司开展业务都将产生不利影响。
航空港区写字楼的价格上涨空间，郑东新区写字楼项目价格与出租价格
据了解，郑州高铁站附近写字楼主流销售价格在13000元/㎡左右，个别项目的售价达到16000-26000元/㎡ 。其区域租金在2-3元/㎡/天 。 CBD内外环写字楼已售罄，最后外环的一个项目中科金座2014年初售完，均价在23000-26000元/㎡。最贵的千禧广场售价在4-6万元/㎡左右 ，其租金在4元/㎡/天左右。CBD内环住宅改成写字楼的项目租金1.5元/ ㎡/天左右，其他专业写字楼租金是2.2元/㎡/天 ，外环租金可达3-3.5元/㎡/天不等。
郑东新区高铁站目前入市写字楼项目大约30余家，总投放量400万㎡左右，已去化近300万㎡左右。另高铁站东广场附近规划还有大量的写字楼还未上市，届时其区域的供大于求现象较为突出，集中交房后会产生较高的空置率从而会影响回报周期，预期此区域15年左右可收回成本。而CBD的写字楼的售价在20000元/㎡以上，外环租金才达3-3.5元/㎡/天 。其回报年限要达到20年左右才可收回成本。航空港区近期写字楼的售价将大大低于郑东新区的价格，但是租金按照港区写字楼目前的租金价位，航空港核心区的租金可达3.5元/㎡/天以上，其投资在不算物业增值的情况下10年左右可以收回成本。由于目前航空港区已上升为国家战略属于发展的初期，写字楼也是刚刚开发建设，就相当于七八年前的CBD一样。是写字楼投资的洼地，投资性价比是非常高的。但随着港区的发展及国内外大型企业的入驻对高端写字楼会形成较大的需求，从而会拉高港区写字楼的，预期6年左右的时间港区高端写字楼的价格可与CBD价格相持平。
郑州航空港区写字楼项目
航空港区目前入市房地产项目大约10余家楼盘，除住宅和商业项目外，写字楼项目共计5家。处于北部城市综合服务区的裕鸿世界港一期写字楼6万㎡已售罄，到2013年年初售价7900元∕㎡左右 。2014年上半年交房，租金2-2.5元∕㎡/天。南部高端产业集聚区的台湾科技园一期2012年初已售完，当时售价5000元左右，租金1.5元∕㎡/天左右。位于航空港区核心区的写字楼项目有东方港汇，金融广场和世航之窗。其东方港汇写字楼体量共计6000㎡ ，2013年12月开盘即清盘均价8500元∕㎡ 。金融广场体量共计6万㎡，一期3万㎡，租金3.5元∕㎡/天左右 。二期现在未售，据了解将来售价在12000元∕㎡左右 。最为高端的是世航之窗，其项目在建，预计明年10月份交房，体量5万多㎡。位于中州门旁，是港区非毛坯5A甲级写字楼，根据其产品的高端配置和高端定位预计将来售价会在13000元∕㎡以上，预计租金在3.5-4元∕㎡/天左右 。
在航空港区，现在很多人已经把投资目光转向写字楼市场，写字楼的超高对于想在港区投资置业的人来说是个非常好的选择。
郑州航空港区及写字楼前景
国外成熟的航空港经济区如荷兰的阿姆斯特丹，美国的孟菲斯和阿联酋的迪拜等城市已是国际性的航空货运枢纽中心，世界500强的企业总部基地、高端产业集聚地，免税购物和宜居的天堂。这些鲜活的成熟案例，也为郑州航空港综合实验区的发展提供了借鉴的经验和快速发展的信心。
以阿联酋的迪拜为例，迪拜人口约240万，目前入驻迪拜的世界500强企业超过120家。迪拜已成为的航空物流中心，免税购物天堂和世界500强企业总部基地。2013年，在迪拜国际机场有150家航空公司运营，通航239个城市，全年起降37万架次，同比增长7.5%。全年旅客吞吐量达6643万人次，同比增加15.2%；货邮运输量达244万吨，同比增长6.8%。而今年机场旅客吞吐量预计超过7200万人次。正在建设的迪拜世界中心国际机场建成后将成为世界机场，拥有５条飞机跑道，可实现旅客年吞吐量1.2亿人次、年货运量1200万吨。
而郑州2013年的全年旅客吞吐量达1314万人次，货邮运输量达25.57万吨。随着机场二期2015年的投入使用，新郑国际机场同时拥有5条飞机跑道，并且可以停飞世界上飞机A380，将会助推和满足航空港区快速增长的旅客量和货邮量，并为航空港区的腾飞发展和数万家企业入驻港区打下坚实的硬件基础。同时会带动上百万人口的就业机会，数千亿美元的经济贸易和大量高端办公写字楼的需求。
迪拜经验对郑州航空港区的启示及机遇
河南是中国人口大省、郑州航空港区在经济发展中的地位日益突显。航空可以联通全球、覆盖国内，中国发展国际航空枢纽的需求也愈发迫切。但是，无论是航空公司的国际旅客运输业务，还是机场的国际枢纽业务，与其他国家相比，我国航空业的国际竞争力还是相对较弱。提高国际航空竞争力必须发展航空经济，由于郑州得天航空港区于2013年3月7日上升为国家战略成为航空港综独厚的区位、交通、人口和航空货邮增长速度的优势，合实验。航空港区定位以“建设大枢纽、培育大产业、塑造大都市”为发展主线，以郑州大型航空枢纽建设为依托，以航空货运为突破口，着力推进高端制造业和现代服务业聚集，着力推进产业和城市融合发展，着力推进对外开放合作和体制机制创新，力争将郑州航空港经济综合实验区打造成为“国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、国际性航空大都市、中原经济区核心增长极”。河南把航空港综合实验区列为经济发展的一号工程，由国务院相关部门督导，河南省省委书记和省长主抓的新区。目前省级领导已对美国、韩国、香港和台湾等经济发达区域进行对世界500强，中国500强企业抛出橄榄枝。并针对电子信息产业，生物医药、航空物流、临空偏好型产业进行招商引资。将郑州航空港综合实验发展为“国际性航空枢纽中心，国际性航空物流中心、国际性高端产业集聚地、国际性会展中心、的手机生产基地、全球十大商品交易中心，以及把郑州航空港区打造为买全球卖全球的国际性商贸中心”。
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