[摘要] 2013年，郑州的写字楼市场一度存量巨大，去化周期长达4~6年。经过一年的发展，虽然写字楼存量有所降低，但郑州的写字楼市场依然呈饱和之势。尤其是郑东新区和高铁站周边，由于写字楼过度集中，导致销售迟缓，市场价格低于预期。
写字楼作为衡量一个城市商业发展水平的标杆，在城市的发展中占据重要的地位。郑州的写字楼如今发展迅速，特别是2011年以后，随着郑东新区和高铁站的先后发力，越来越多的写字楼开始出现。
2013年，郑州的写字楼市场一度存量巨大，去化周期长达4~6年。经过一年的发展，虽然写字楼存量有所降低，但郑州的写字楼市场依然呈饱和之势。尤其是郑东新区和高铁站周边，由于写字楼过度集中，导致销售迟缓，市场价格低于预期。
一场关于写字楼市场竞争的“拉锯战”正在进行。
存量亟待消化 价格稳中有升
由于郑州写字楼相对集中，供应量又大，导致目前整体去化速度较慢。
2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，截止到2014年5月郑州市写字楼存量为235.53万平方米。如果以每年销售80万~100万平方米计算，在写字楼供应量不再增加的情况下，目前的写字楼存量还能卖2年多。
虽然目前的写字楼存量相比2013年已经有所下降，但依然不容乐观。以5月份数据为例：5月份写字楼市场供应量7.90万平方米，成交10.35万平方米，环比上涨18.82%，成交均价为13181元/平方米，环比上涨11.0%；其中郑东新区成交仍居首位，为5万平方米，占全市成交总量的48.5%，其次为高新区成交量1.4万平方米，占全市成交总量的13.6%。
从数据中我们可以看出，郑东新区是写字楼销售的主战场。房天下数据监控中心数据显示，截至2014年6月12日，郑州在售和待售的写字楼项目共有73个，其中郑东新区33个。多个项目的短兵相接，让写字楼销售变得困难重重，各家在售写字楼都给出了不小的优惠，以期能够以价换量。
价格方面，郑州写字楼市场整体稳中有升。从1月份的均价12366元/平方米到5月份的13181元/平方米，每平方米上涨815元，平均涨幅6.5%。其中，2月份写字楼价格有明显的跌幅，之后都是平稳上升。
业内专家分析，虽然写字楼的去化速度有所增加，但市场依然在不断供应新的写字楼。所以整体的供求比没有明显的变化，开发商面临着很大的销售压力。
同质化竞争严重 营销乏善可陈
写字楼扎堆上市，造成了写字楼的存量不断升高，而同质化的竞争更是加剧了写字楼的滞销。
放眼望去，只要是写字楼，必称5A、甲级、殿堂级……诸如此类的宣传充斥各种宣传渠道。在一片“高大上”的繁荣景象背后，是否真的如所说的那般美好呢？
“郑州当前的写字楼市场存在着过度包装、名不副实的现状，应对商业地产软件进行预警。”知名房地产实战专家、企划董事长上官同君一针见血地指出。除此之外，写字楼市场还存在缺乏特色、产品雷同、中档次产品竞争激烈、真正的高端写字楼产品不足等问题。
以东区高铁站附近为例，该区域开发的写字楼体量相当庞大，超过了200万平方米，而且产品同质化严重，让本已艰难的销售工作变得更加艰难。面对同质化竞争，郑州的写字楼营销除了提供优惠和折扣之外，往往缺乏有效的应对手段。
有关专家表示，写字楼开发企业应当转变营销策略。现在，有许多房地产企业单纯依靠文化营销来吸引消费者是远远不够的，这种营销手段不仅阻断市场营销竞争力，同时也达不到商业目的。
热点区域扎堆 市场分布不均
2010年，一纸“限购令”催熟了商业地产市场，数十个地块相继入市，郑州写字楼开发呈“井喷”之势。2012年初，写字楼供求关系逆转，达到1∶0.5，而进入下半年，供求比例还在进一步拉大。更为严重的是，随着高铁板块的持续发力，2013年，郑东新区写字楼开始“消化不良”，库存高企，销售萎靡。
房天下数据监控中心数据显示，截至2014年6月12日，郑州在售和待售的写字楼项目共有73个，其中郑东新区33个、金水区14个、二七区9个、高新区7个、管城区4个、中原区3个、经开区3个。
然而，与郑东新区的“水深火热”不同，在老城区，除了经三路、紫荆山路、农业路周边传统商务区以外，新型写字楼零星分布，多以综合配套的形式出现，不成气候。
有资深投资人士直言，一边是郑东新区严重“过剩”，一边是其他区域严重不足，郑州写字楼市场的这种冷热不均，会让长期处于供不应求状态下的其他区域市场，吸引大量投资东区受阻的民间资本，并迎来难得的投资机遇。
另外，也有人表示，目前郑州写字楼市场还有一个误区，就是高端产品太多，市场需求并不大；中低端产品需求量较大，但是投放量不足。希望引起有关人士的注意。
投资建议
预期向好 投资可出手
郑州的写字楼经历了之前的井喷后，已经进入一个相对平稳的发展期。虽然依然有新的项目不断入市，但目前的供需比例正在慢慢恢复正常。
众所周知，写字楼的需求与第三产业的发展息息相关。可以想象，在不久的将来，郑州的第三产业势必蒸蒸日上，届时对写字楼的需求会达到一个全新的高度。
“当前，市面上的在售写字楼项目较多，并且都有不同程度的优惠，虽然对外报价较高，但只要真心购买，都能从开发商处获得不小的优惠。”东区某项目的置业顾问告诉记者。
业内专家分析指出，住宅市场受政策的影响，已不是投资的渠道，但写字楼项目并没有政策限制，反而因为当前存量大而拥有不少的优惠。在经济预期向好的情况下，入手写字楼也是一个不错的选择。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
