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大话地产现场
2009年4月9日下午，在文新茶艺馆二楼，一场由郑州搜房网举办的郑州房地产业内精英共话“80后购房潜力”的大话地产成功举办。大河报、郑州晚报、东方今报、经济视点报4家媒体进行了现场支持报道。 出席本次大话地产的有河南康利达置业有限公司总经理何洪有、郑州瑞隆置业有限公司总经理李培信、名门国际营销总监由永明、宏益华香港城营销总监杨东方、金源置业策划部经理蔡海龙、建业地产策划部经理王桢、安联11公里策划部经理张磊等10余位来自郑州房地产业界的精英们。 嘉宾们在郑州搜房网总经理李茜的主持下，围绕“婚房、80后购房、楼市回暖”等话题展开了热烈的讨论，与会者各抒己见，畅所欲言，整个会场气氛不断被推向高潮。“80后或成购房主力”大话地产活动取得了圆满成功。 话题由“2、3月的郑州楼市成交量回升是否预示着楼市的回暖”开始，与会嘉宾普遍认为这是积累已久的刚性需求的阶段性释放，说“回暖”还为时过早。 “这个市场经过2008年的压制，肯定要有一个市场的反弹。再一个是现代购房群体80后的人们经过2008年的压抑之后必定会有一个释放……所以我不认为它是回暖或小阳春，只是一个市场反弹，不能用回暖来描述。” 金源置业代表即搜房知名博客蔡海龙如是说。同时，名门国际的代表由永明也认为应该用一种谨慎的态度看待这个市场，不能盲目乐观。 然而，无论市场如何变化，婚房都是刚性需求的重要组成部分，80后也逐渐步入结婚年龄，成为置业主力军，支撑着楼市成交量。 针对本次大话地产的主题“80后购房潜力”，论坛嘉宾都做了更加精彩的发言，分享了不同的观点和看法，整个过程高潮迭起，精辟的观点时时爆出，引来阵阵的掌声。 宏益华香港城的代表杨东方说：“80后成为主力购房人群是不容置疑的，同时这个比例也在逐渐的增加，这部分客户群也是各个开发商比较关注的一个客户群体。” 如何迎合这部分客户群的需求，尽可能多的占领市场份额，与会嘉宾也是各抒己见，发言更是精彩纷呈。 建业枫林上院代表王桢说：“年轻人最注重房子的整体品质， 80后的人也更注重细节。开发企业只有通过更人性化、个性化的设计和服务理念才能吸引这个群体” ，同时，他还表示80后换房率更高，无论是新房还是改善性住房都将由80后来支撑。 未来名家代表何洪有总经理更直白的表示， 80后的购房人群都比较喜欢新潮，那么我们就在产品上进行创新，去满足他们的需求。 …… 80后在逐渐成长的过程中，购买力也在逐步的成长，也越来越被开发商们所重视。在论坛上，业内人士纷纷表示，今后将会更多的去研究80后置业的特点，让自己的产品更好的去满足年轻客户的需求。 同时，我们的大话地产在搜房网上进行的同步直播也受到了广大网友的关注，纷纷留言提问，近千条留言搅动网上互动。最后，嘉宾们纷纷表示，“通过跟同行们的沟通和讨论，受大了很大启发，也思考了很多，获益匪浅。”在嘉宾们走出会场的时候，有的若有所思，有的还在低声讨论。
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论坛主题：80后购房潜力探讨 时 间：2009年4月9日 14：30点至17：00点 地 点：金水路与经四路交汇处文新茶馆二楼 讨论嘉宾（排名不分先后）： 河南康利达置业有限公司总经理 何洪有 郑州瑞隆置业有限公司总经理 李培信 名门国际营销总监 由永明 宏益华香港城营销总监 杨东方 金源置业策划部经理 蔡海龙 建业策划部经理 王桢 安联11公里策划部经理张磊 大河报 余勇 东方今报 奚春山 郑州晚报 梁冰 经济视点报 陈媛媛 搜房网李茜：首先欢迎各位来参加这次“大话地产”，可能大家已经相互认识了，还是给大家介绍一下：
康利达置业总经理 何洪有 瑞隆城总经理 李培信 名门国际营销总监 由永明 宏益华香港城营销总监 杨东方 金源置业策划部经理 蔡海龙 建业策划部经理 王桢 安联11公里策划部经理张磊 大河报 余勇 东方今报 奚春山 郑州晚报 梁冰 经济视点报 陈媛媛 今天的话题还是针对80后这一块买房的问题，我们给大家的资料也有一些数据，从2月份来看郑州市商品住宅共销售5142套，比1月份上涨37.5%，比去年同期上涨了136.5%，3月份全市商品住宅销售9840套，较上月上涨了91.37%，较去年同期上涨了186.13，郑州楼市成交量的持续上升，让房地产业界再次活跃起来，同时4月、5月也是非常关键的两个月，大家怎么看？ 由总先来说一下吧。 
名门国际营销总监由永明
由永明：房地产行业从去年下半年一直到今年年初，基本上是一种不温不火的状态。今年2月份开始，全国各地特别是省会城市的房地产销量有所上涨，我认为这不应该是一个“小阳春”，应该是信息在增加，同时我们作为各项目也有不同的状态，应该切切实实地考虑一下市场到底处在什么状态，我感觉从去年一年的情况来讲，应该是一些刚性需求的压抑，导致了2月份、3月份销量的上涨，但这个量的上涨不是真正的回暖表现，我也不认为是回暖初期的一种表现，因为这种量的上涨伴随的是价格的下跌，甚至有一些低首付和其他促销手段造成的。我们从2月份郑州的房展会就开始关注销量，有很多采取降低首付，像首付8000、16000等，因为这样的原因造成整个房地产行业销量的上升。
我们作为营销工作者应该有一种谨慎的态度，也要谨慎地看待这个市场。结合这个问题的主题，我不认为它是一个“小阳春”，也不认为它是楼市的一种回暖。 
河南康利达置业有限公司总经理何洪有
搜房网李茜：何总怎么看？未来名家是康利达置业在郑州的第一个盘，您这个盘正好从拐点到现在的回暖，您怎么看？
何洪有：我不认为是回暖，因为金融危机的影响到底会有多大，现在还很难说，整个经济形势尤其是外贸企业、出口型企业现在情况都不是很好。一般情况下，国家把房地产列为第三产业，它还得依赖第二产业的发展，不可能说房地产发展了，第二产业才会发展，应该说第二产业发展起来了，房地产才能发展起来。所以目前说回暖还有点偏早。大家知道从2007年开始，房地产量和价都在慢慢往下跌，但在这个过程当中有很多刚性需求，从去年1月份一直积累了那么长时间，积累一年时间，2007年郑州的销售量是900万，2008年是500万。刚好国家也出台了很多政策，比如利率调整、首付也调整了，把刚性需求集中在这段时间内消化了，这一段时间消化完了这一波，到下一波也需要一段时间，这跟国家经济的大环境有关系，但从目前全球的现象来看，如果说回暖还是有点早。 搜房网李茜：我觉得两位都对后半年和下半年房地产的发展还比较保守。营销口这一块的几位老总你们怎么看呢？ 杨东方：我也觉得主要是因为去年国家的宏观政策和开发商营销力度加大以及消费者的信心有一定的回升，导致了2、3月份放量体现了出来，如果根据这个放量就判断是小阳春或回暖还是早了一点，这只能是一个阶段性的回暖，如果说整个市场开始回暖还是不太恰当。 蔡海龙：我觉得说小阳春不确切，应该叫反弹。因为如果是回暖，是一个潮期现象，而小阳春也应该是周期性的反映，所以我觉得叫市场反弹会更确切，因为这个市场经过2008年的压制，肯定要有一个市场的反弹。再一个是现代购房群体80后的人们经过2008年的压抑之后必定会有一个释放，房子为什么叫不动产，还是人们希望有一个自己的物业，是这样一个心理状态在作怪，所以我不认为它是回暖或小阳春，只是一个市场反弹，不能用回暖来描述。 前一段我在搜房写了一个博客，叫不说回暖不中，这是前一段刚写的东西。回暖也好，小阳春也好是一个时间的过程，其实这个市场起来只是过完年的一周，然后到三月底，其实我感觉三月底已经开始下降了，成交量慢慢在缩小，所以应该是反弹。 
郑州瑞隆置业有限公司总经理 李培信
搜房网李茜：这让我们更加谨慎了。 李培信：现在看到的资料是网络调查出来的，40岁以上的人会不会参与网络调查？
搜房网李茜：40岁以后的人就不叫80后了。
李培信：你分了五个年龄阶段，30岁以下的，我认为是在网络上最活跃的，或者属于网络一族的，年龄在35岁以上的人群会小一些，所以这只能作为一个参考数据。 搜房网李茜：您的目标客户主要是以多大年龄为主？ 李培信：我的目标客户主要以35岁以上，以二次置业者为主。当然，这个调查也说明一些问题，其实我也在考虑这个事情，中国有一句古语叫“安居才能乐业”。现在的年轻人和35岁以上年龄段人群的观念都不一样，像我们的父辈们，他们参加工作的时候实行房改以后都由自己买房，当时他们买不起房子，所以在前几年我们一直有一个论调就是说，我们的父辈们永远都住不上房子，因为父辈的积蓄永远不够买一套房子。而现在的消费观念叫“三光族”、“白骨精”等等都有了，就是一旦参加工作以后，有一定的积蓄或者借助于自己的父母也好，或其他外力就能够做到首付，现在很多年轻人都认为我应该买一套房，买一套房之后就可以安居。原来一个大学生毕业之后，原来稳定不稳定主要讲什么？主要讲工作稳定不稳定，那是在原来那个年代。在目前这个市场经济状态下，不讲什么稳定不稳定，特别是户口在外地的人，在农村或在中小城市，大学毕业之后来到郑州参加工作，找一个工作虽然难但也容易，只不过这个工作是合适还是不合适，但是稳定不稳定最重要的一个标志就是你有没有在郑州安一个家，取妻、安家就证明你稳定了，所以整个观念的改变才出现了你现在这种调查，就是工作经验有两三年，有一个相对稳定的收入，能够支付起月供，他就会买房。 
建业策划部经理 王桢
搜房网李茜：听了李总的一些见解，我想问一下王经理和张经理，你们怎么看这个问题？
王桢：现在的年轻人是要买房子，就是市场的刚性需求。李总刚才说的调查数据我比较认同，参与网络调查尤其是像搜房，我不知道你们有没有抽取民意，如果抽取了是可以作为参考依据的。今年过完春节，因为结婚有一个操办周期，到9月份结婚的话，那他现在肯定要买房，要不然到时候得住毛坯房，所以这两个月他肯定会买，所以这两个月的集中释放是在这个节点应该出现的东西，这也是正常的。因为建业说是让河南人都住上好房子，但其实是为有钱人住上好房子，一直就没为年轻人考虑过，像香槟那个盘倒有一些年轻人购买。今年推出来了两个盘，其中有一个就是针对年轻人的，打的都是年轻人的牌。最近从300名意向客户的摸底来看，年轻人最注重房子的整体品质，这一批80后的人跟我们70后或60后的观念完全不一样，首先他不寂寞，更容易相互融入，融入之后就更容易去观察一些我们所谓虚的东西，他们也更会欣赏这些东西，所以你的景观、品质必须得做到让他们没得说。另外还有地段这一块，这一点不光是80后注重，是个买房子的人他都会注重地段。 搜房网李茜：像您说的地段和房价，不光80后，所有人都会注重这两点。
王桢：对。他们也更关注房子的感觉，不管是外立面、内部还是其他方面他们都非常专业，他们获得的信息量很大，为什么我刚开始讲他们更能互相融入？他们融入之后信息量会更大，他把自己需要的甄别一下，然后去问售楼员，如果售楼员答不出来那他就不选择了。 搜房网李茜：他们自己的判断更强了。 王桢：对。70后、60后这些老客户，他们有一套老的思路，但是80后就不一样了，你对他说有一洼水，他会问水有多深？可不可以洗脚，可不可以玩？所以如果要针对80后的盘，那一定要把感觉做出来。另外物业方面也要帮80后解决困惑他们的问题，这些做好的话，对80后绝对有吸引力，如果没有这两块东西，那80后肯定接受不了。 
搜房网李茜：张经理怎么考虑的？
张磊：其实我觉得80后远远不是社会的中坚力量，社会的中坚力量应该还是60—70阶段，从2006年以后，郑州这一块的房地产从2006年以前统一成交的时候会有一个波峰，但2006年以后又出来一个波峰，这个波峰是70—90平米，这说明什么呢？说明青年人居住的房子已经开始启动了，80后成为购房主力还需要一段时间，但是现在已经启动了。
主持人：今天参与我们讨论的都是市场热销的楼盘，作为开发企业这一块，我们现有的产品是怎么迎合消费者需求的？
由永明：名门这两个月的表现形势也比较好，我们主要从营销上贴近他们，因为80后的年轻人有他的特性，他们可能都是两个人准备结婚，也都是独生子女，那家里面也都很支持他们买婚房，因为这些人比较个性，一个是追求品质，包括我们开发的户型也都是明厨明卫的，我们也打破了最初的设想，以4600的价格在销售，虽然后来有一些涨幅，但涨幅并不是很大。包括首付上我们也采取走两万块钱的政策，因为有一些30多平、40多平的房子大概可以做到两万块钱，其他的可能是三万，我们觉得目前还是比较切合整个市场。 搜房网李茜：那李总怎么看呢？ 李培信：我们在下半年可能会推出大概5万平方米的高层（18层），这里面的主力户型就是一房、两房、小三房，都比较适合于婚房。现在的年轻人买房就像买衣服一样，他在乎这个项目的品牌、品位，他住进去之后让自己感觉有一种荣誉感，很多人都在乎这个，这也和现代人们的思想观念有关系。我的项目原来在市中心，但是它是老城区，也算老工业去，这个区域目前来说，我这个项目算是最后一个地块，原来的老厂区都搬走了，现在都是新型居住区，沙口路打通之后这个地方很适合居住，但是如果前期让这些年轻人去他不了解，所以我们现在通过项目前期的市场培育，我的客户群主要是周围的老居民，现在已经购房的都是以改善性居住为主，下一步市场培育起来之后才能吸引年轻人。
搜房网李茜：何总那边的户型好象也是针对年轻人的比较多，您能不能跟我们分享一下你的经验。
何洪有：我们感觉到哪些人买房子呢？就是刚性需求，刚性需求就是80后，他们买房子是要结婚的，但是从购买力来讲，现在掌握财富的还是60年代、70年代的人群，但是这帮人在物价上涨很厉害的时候会出手，2006年可能大户型比较好卖，但是2008年、2009年的时候，大户型就不好卖了，做大户型是有钱人买，所以当时我们的房子卖得好就是定位比较好，主要是以80多平方为主，价格定位也在4200以上，也是蛮有诱惑力的，所以销售一直保持了比较好的态势。
说到80后的购房人群，他们都比较喜欢新潮，我们在产品上也进行了一些创新，做了一些花园，并且把房子做得比较通透，让他们住起来感觉也比较温馨，通风采光方面考虑得也比较精细。在2007年的时候我们搞了一个认购，在5号下午有很多人在排队，这也是很少见的。其实我也比较认同王总讲的购买力还是掌握在60、70年代人手中，他们已经有房子了，所以不急着住更大的。再过两年可能又不一样了。 
宏益华香港城营销总监 杨东方
搜房网李茜：杨总怎么看？
杨东方：我们一期推了400多套房子，现在也就剩下3、4套了，我们计划五一前后二期准备开盘，因为我们集团公司是在厦门，集团公司给河南公司定了一个宗旨，第一个项目要在中原立足发展，要对产品品质和品牌要有一个比较高的要求，在产品前期规划上我们也进行了反复研究，尽量使产品做得更加优化、更加合理化。一期从产品这一块来说，更加强调给客户实惠性的东西，在一期里面每个户型都会赠送给客户一些面积，像三房赠送了17、18平方，所以对产品这一块也下了很大工夫，通过这些也得到了目前客户的认可，所以这几个月的时间，一期的房子卖得比较快。包括在去年的时候，我们也针对二房作了一些婚房方面的宣传和促销，当时效果还不错，因为去年的市场大环境不太好，但婚房这一块对一些年轻购房群体也是一个带动，也取得了相对不错的效果。所以在二期产品规划上，不仅仅局限到70、80的户型里面，而是又增加了一些比较大的户型。
虽然80后还不能作为整个市场的主力购房人群，但是这个比例也会逐渐增加，这部分客户群也是各个开发商比较关注的一个客户群体，所以我们的二期的产品也在往这方面偏重。80后这一部分人从自己的阅历，包括自己的知识层面来说，他们会接触更多的东西，他们的视野会更加开阔，思维也会更加活跃，所以他们喜欢新兴的、时尚的东西，但还是要建立在传统的基础上进行创新，因为80后这部分人感性因素会比较强，可能就因为你这个项目的某一个点吸引他了，他就决定买你这个产品了，这还得决定于某些人的思维方式，当然也要建立在合理产品和合理价格上，然后再做一些吸引人的概念性的东西，只有做到这些综合因素才能对年轻客户形成比较大的杀伤力。
搜房网李茜：我顺着杨总谈的婚房，谈80后肯定要谈婚房，大家觉得婚房能不能成为一个大的需求呢？
张磊：80后购买房子为什么在现阶段会活跃起来呢？因为现在市场形势不好了，大家都把钱往兜里一揣，但80后转一圈、转一圈还是忍不住要出手。
搜房网李茜：您是80后的吗？
张磊：对。 
金源置业策划部经理 蔡海龙
搜房网李茜：蔡经理，除了金源城上城还在做另外一个项目，您能不能给我们介绍一下婚房能不能成为一个好的渠道？
蔡海龙：80后是购房主力军也好或者是未来的潜力客户也好，他应该是刚性中的刚性，是最需要买房的人，尤其是在目前的市场情况下。我觉得现在的市场比较切合年轻人去购买，为什么呢？国家出台9070限制之后，整个税负都在降低。另外80后并不是说支付力不够，因为毕竟现在的80后有一部分是独生子女，个人的支付能力可能差一点，但背后的支撑能力比较大，这一块应该还是比较雄厚的，我就是80后的，虽然没有多少钱，但我的朋友中间他们的购买力确实很强，而且近期一直给我打电话问要不要换房子或者要不要出手买房子，他们都问我这些东西，其实这个问题很难回答，因为结婚确实需要用房子，你难道不买吗？然后他问你现在买房子是不是合适？咱们虽然是从事房地产的，但咱们看得也不一定百分百正确，所以有时候只能给他一个含糊的概念，就是说你觉得合适你就买，如果不合适，3000块钱一平方你也别买，这也需要国家进行引导，毕竟慢慢地往后都是80后买房子，所以我觉得80后是可以拉动整个房地产市场，而且国家在按照7090政策在慢慢引导。再加上开发商执行的首付打折也好、促销优惠也好，都是在降低购房门槛。 搜房网李茜：听了开发企业的一些观点，今天还来了很多媒体的朋友，我不知道大家对婚房有什么看法？ 余勇：刚才听房地产界的几个朋友都说了很多，我认为有两个问题，刚才张总说财富主要掌握在60、70年代人的手中，对于开发商你们面对这种情况的时候，你们是迎合手中有钱人的需求，还是迎合需要房子的80后人群？ 张磊：都不迎合。我们这个项目其实是80后救了我们的命，我们是1.4个容积率，90平方左右的房子，这种情况下，在以前的观念里面60、70年代人就不会去，但是80后这一帮人他们觉得好玩，他也需要这种居住的选择。像龙湖的远郊盘现在的主力客户主要是80后。 余勇：由总那一块也是这样吗？ 由永明：80后占了50%以上。 余勇：远郊的客户占到60%是吗？这样的话，整个市场不管是远郊、近郊还是市中心的小房子都是80后占了很大比例，这种支撑力在春节之后比较集中地爆发出来了，爆发的时间会是多长呢？ 由永明：我觉得这个时间应该不会太久，因为它毕竟有限。像去年郑州这边结婚的有30000对左右，这就可以把整个婚房型的房子给覆盖掉，去年也占了三分之一，前年可能连三分之一都不到，最多也就是四分之一。而今年这个数据会更大一些。 余勇：你是说结婚的数量会更大一些吗？ 由永明：结婚的人可能不会达到3万对，像我公司也有很多新入职的，也就是25、26岁，他有没有女朋友都考虑买一套20万左右的房子，家里面给他提供首付，他先住着。因为现在租房子的话，小户型在市区里面也不是1000块钱左右。 
大河报 余勇
余勇：80后都冠以婚房的名义也不一定都正确，一个专家说同居是不是也是对房子的刺激？ 由永明：也有一部分是因为同居才买房子的。 王桢：其实80后换房率更多，他住着不合适了他就换，两三年之后，以现代社会的发展速度，有可能大学毕业两三年之后就会发展得不错，我们建业现在就有一些毕业生努力三四年以后就可以达到年薪30万了，所以导致他们比60、70年代的人换房的速度更快，所以从这一点来看，他们对房地产的支撑力还是很大的。60年代买件衣服穿很长时间，但现在不一样了，都是流行什么样的就买什么样的，并且他也有条件买这个衣服，所以对于房子来说也是这样的。60、70年代的人买第二套房子可能是为投资或为其它什么，那80后就是为了自住。 余勇：您的意思是新房也好还是改善性住房也好，都是由80后来支撑的？ 王桢：对。 由永明：像郑州可能占到四分之一。
张磊：这波的人是特别敢出手，但是现在这种情况是二套房贷的政策严重阻碍了二套房子的购买。 王桢：80后换人是最勇敢的，换房其次，从这一块来讲他们的心理状态跟以前确实不一样了。
余勇：现在从市场的实际供应上来讲，比如说市场上说的存量房的情况怎么样？
由永明：郑州从2007年到现在大概有400万左右，包括市区内的一些小户型，因为小户型产品很难规划，所以导致还有很大的小户型没有销售。
余勇：下一步的开发有没有什么方向呢？
由永明：像我们经三路有储备地，面积也比较大，要针对不同位置作出不同定位。假如说地块面积小，那就做一些有针对性的小户型的房子，到外环线上会做社区型的，包括高档公寓一直到200平左右的三房、四房都会有。 杨东方：因为有很多专家也在议论70可能要调整到50，这个比例可能也会往下降。前两天我看了一下，目前郑州的存量房是588万，绝大多数是小户型，现在的小户型远远是供大于求，所以大家都在讨论9070政策是不是需要改变一下，因为很多开发商拿完地以后也想做舒适型产品，但政策方面限制了。根据目前郑州的情况来看，政策性确实有点不太适合市场的需要。 
金成置业代表柯科
搜房网李茜：我们这边有一位老总一直没有发言，就是金成这边的代表，您怎么看？
柯科：我们现在还没有完全确定下来方案，现在还在做前期市场调研，包括我前几天也看到了搜房网和大河报的调查，我们也用电子版专门截取了下去，对我们来说可能会有一些参考价值。我觉得80后会比较能够带动房地产市场的放量，80后的需求就是需要结婚就一定要买房子，这是肯定的。我把他们分为三类，一类是婚房，一类是过渡性暂住性住房，一个是婚后从父母家迁出来要居住的需求，婚房基本上是为了结婚而用房，这也是大家说的刚性需求。而过渡性的暂居的是支撑40平米到60平米的主体，这部分人多数是外来打工者，还有在郑州上大学但家在外地的学生，他也希望在郑州置业，还有一部分是城中村改造和城市化进程也在不断加快，然后非常廉价的住房已经非常少了，如果到环线以内能够租到40、50平方一个月500块钱左右的房子已经很好了，而且现在银行的房贷利率也下来了，所以这一部分的购房群体他都会权衡每月掏的租金和我还的月供，他们只要平衡一下就会觉得还不如投资一个小户型。 搜房网李茜：我想起一个业内的广告词，说租房不如买房，我在给别人掏房租的时候，其实也可以把小户型供起来了。
柯科：现在很多新闻说房子涨也好、跌也好，各个专家之间的观点也各不相同，现在这个声音很混乱，现在的开发商都在静观其变，并且也都非常谨慎。而从父母那里迁出来的人们，我觉得他们的需求并不是刚性需求，因为他们目前有房子住，只是小两口想独立出来居住而已。另外80后买房父母可能支持得也比较多，因为80后大学毕业以后都是22、23岁，工作几年以后该出手的也就出手了。 
搜房网李茜：媒体这边还有什么看法？ 梁冰：我刚才也听几个开发商老总在讲都是很慎重、理性地对待这个市场，也是为了促进房地产市场更加理性、更加健康。作为开发商受90/70政策的限制，好像双方正好是一个吻合。 搜房网李茜：我们在不断聊的同时，网上也在直播，有很多网友提了很多问题，有针对项目的，也有大众化的问题。有一个网友是针对项目瑞隆城的，给我们解答一下。他说我看过好几次瑞隆城，听说那边有高架桥的建设，高架桥会给我们的交通带来便捷，那会不会有噪音方面的影响？ 李培信：建不建高架桥目前还没确定下来，但是沙口路的打通从去年12月28号已经奠基了，当时是市委书记王文超亲自参加了奠基仪式，根据我们目前了解的情况第一期是双向六车道，双向打通。如果说若干年之后建高架桥，噪音影响我认为不会对我们小区造成影响，因为我们离高架桥还有20多米，是一个很远的距离，另外我们临街依旧是18层的高层，高层在设计的时候已经考虑临街的房子是一个小户型，定位的品质略低一些，再往里面那就不会受到影响，现在很多临街的房子也能感受到，这一块应该不会受到噪音影响。特别是现在买多层的更不会受到影响，因为外面有建筑物的遮挡。而且高架桥是以过小车为主，其实高架桥上的车流量非常少，真正对路边建筑物噪音影响大的是大货车，还有重型车的影响也非常大，所以高架桥对我们的影响不大。 另外，现在道路的工艺也不一样了，现在在施工过程中，他们也在考虑道路对两边居民的噪音影响，他们从这方面也在做降低噪音的一些措施。 搜房网李茜：还有针对名门国际的，就是说我买过房子了，但是我听说已经调价了，已经涨了，接下来还会不会再涨？ 由永明：应该不会降。 搜房网李茜：就是说肯定是保值的。 由永明：对，因为现在已经没有多少房子了，我们在清明节这三天就成交了60多套。 
现场嘉宾热烈的讨论
搜房网李茜：我觉得这个人听了您这话肯定觉得是买对了。还有一位网友说现在该不该买房，现在还被这个问题困扰着，想让业内朋友给些建议，何总给我们这些置业者们一些建议。 何洪有：这得根据他本人的情况，如果他有需求的话那什么时候买都适合。还有要看地段、看项目。 搜房网李茜：还得让他们自己选？ 何洪有：对。如果是买来自住的，那现在就适合买，如果买来投资的就要看是哪个盘以及它的地段，房子的设计品质又不错，那你现在买可能效益增加得也会很快。 搜房网李茜：这边还有一位未来名家的业主，已经买过房子了，那后期的物业如何呢？ 何洪有：作为我来讲在郑州是第一个项目，但是我们做地产的时间比较长，从1991年就开始做了，从住宅地产、别墅，包括商业地产等都做过，我们做商业这一块还不像你们这里的丹尼斯是统一经营，我们是为2000、3000个小老板服务的，我们帮这些老板管，把这些服务给管下来，并且他们商品的安全也由我们负责，并且没有一家商家丢失过产品。还有我们也做过宾馆、酒店，所以如果大家有谁想做商业地产也可以跟我们合作，因为我们这十几年积累了很多商家，像麦当劳、肯德基、必胜客、周大福等等，所以我们有比较好的优势就是品牌商家比较多。 所以他买我们的房子，对物业也可以大可放心，因为我们有一定的经验。 搜房网李茜：虽然未来名家是我们这边出来的第一个项目，但从以前服务过的客户和经验来说，还是给置业者吃了一颗定心丸。 还有网友想具体了解一下宏益华香港城的组合房的情况。 杨东方：这主要是一房加一房，就是一个30多平方的加一个40、50平方的，加起来大概有80平方左右，主要是这样的一个产品。 搜房网李茜：还有网友问你们的房产证是怎么办的？ 杨东方：肯定是两个独立的房本，只不过在使用上从人性化来考虑，提供了一些便利和生活方面的一些划分而已，为什么说是组合呢？就是两个独立的空间把它组合到一块儿了，然后还可以进行打通，因为都是独立的框架式的结构，也可以合并。 搜房网李茜：还有网友说我和女朋友准备在十一结婚，但目前没有选到好房子，如何选婚房，重点要考虑哪方面？ 王桢：首先要考虑成本，成本不光是你自己支付的现金成本，还有平常上下班的时间成本、打扫卫生的成本，因为不要一味追求大，大的话你打扫两次就该烦了，适合自己、舒适就可以了。因为我孩子刚出生，我家住二楼，我买的小推车非常重，我就在想无障碍通道这个事，人们经常觉得无障碍通道是给残疾人用的，但其实不是这样的的。像我们这种有孩子的肯定要推一个小推车，所以如果楼梯旁边建一个斜着的通道对我们这些正常人也会很方便，所以这些都是一些很细节的方面，如果这些东西能提前三到五年做出来，那将来他住在这个房子里就会很满意。 就是说除了价位之外还要考虑很多综合性的原因，我给的建议就是多关注一些细节性的东西，我们做开发也需要这样做。 搜房网李茜：谢谢各位来参加“大话地产”，临结束之前在座的不管是媒体界的朋友还是开发界的朋友，80后购房潜力不管大家讨论的怎么样，观点就已经成型了，能不能用简单的几句话作个总结？ 王桢：我感觉这个话题如果从长时间跨度来看，这个话题就相当于讨论80后是不是成将来中国的主要贡献力量，那肯定是这样的，这是不可质疑的，肯定会。但从短期来看，要把产品给他们设计好，还要替他们考虑，怎么样让他们住的更舒适，要把这些资源掌控好。我们怎么样把这个责任做好，做好这个责任市场自然就认同，大家就一片红火。 
东方今报奚春山
奚春山：我觉得80后购房可能会进入人性化时代，像福特汽车100多年前造汽车的时候都有统一的体制，但是往后发展是需要有个性化的，作为房地产开发企业拿万科来讲还是有大量的产品还是很迎合消费者需求的，所以我觉得这种时代应该会到来。刚才大家说80后喜欢明厨明卫，实际上很多人都喜欢明厨明卫，但是目前很多开发企业满足不了这些消费人群的需求，所以我觉得肯定要进入人性化的时代。就像王经理讲的无障碍通道，如果我的房子跟他的房子卖一个价位，而我的房子有无障碍通道，那他肯定会选我的房子，为什么？因为我的房子更人性化，我的房子多了一个无障碍的通道。
另外我觉得今天在座的都是一些营销经理，对这方面也都比较了解，我们做房地产都需要工程师，工程师光有专业知识也不行，因为80后都不相信噱头了，因为网络太发达了，媒体也太发达了，没有人在傻到再因为你造一个星光庭院我就去买，没有人再因为这个去买房子。反而会关心你有没有无障碍通车、网络插座等，包括明厨明卫。其实明卫这方面，很多人现在提倡厕所都使用排气扇，但是有些人就要求比如说我在方便或者洗澡的时候阳光透过来感觉非常爽，这就会让人感觉非常人性化，所以说要根据市场的需求来做人性化的服务。
大家有小孩的可能都知道，现在的楼梯确实需要一个无障碍通道，当然说你把童车扛上来也没关系，扛上来有什么关系？也不用去健身房了，免费健身。这个人性化的时代已经快到了，可能是一年，可能是两年，还可能是三年。当然像刚才那位老总说的，我们做企业就是为了利润，没有利润点肯定没人做，什么赚钱我做什么，但是如果你加入人性的东西肯定是赚钱的。为什么福特被打败了？因为福特没有加入人性化的元素，福特汽车都是大批量的生产，虽然非常便宜，但是非常便宜的东西对于80后就不适合，因为80后的人们有各种各样的需求。
但是我觉得80后买房购买力并不是太大，刚才大家也都谈了。另外大家在做的时候还需要进行一个分层，因为80后也分很多，比如说有些人工资并不是非常高，他可能会看重7那些零首付的项目，暂时先买了再说，等今后发财了再换。但有一些年薪30万，他肯定不屑于这种低档的房子，他老婆都不愿意住，你年薪30万为什么不给我买这样的房子？所以针对80后也好，针对其他客户群也好都可以分很多层次来进行。其实小房也好，大房也好都有市场，关键是看你怎么做出人性化的东西，就是说不管大家开发什么样的房子，哪怕你只针对农民工开发可能也一样赚钱，一个月让他付300、400块钱，这种房子可能只有一个卫生间就可以了，不能没有卫生间，然后物业费也比较低，你也能赚钱，当然你做高端也可以。
所以说产品的分型时代迟早会到来。还有市场大市我觉得并不是太好，因为从4月3号市政府开常务会议时，郑州市提出再进一步降契税，然后配套费也再降一半，这说明形势并不好。因为形势不好说得不好听的，开发企业不敢说绑架了中国经济，但肯定绑架了各位市长的政绩，因为你税不交的话那市场肯定箫条，这是毫无疑问的。绑架中国经济房地产绑架不了，但是绑架市长的政绩、绑架GDP肯定毫无疑问的。为什么政府要救房地产？不客气地说也是在救市场。现在郑州市的土地价格在下降、其它税收也在下降，这几个下降以后带来大量的农民工失业。因为房地产不开工那农民工就没有工作，因为农民工是最容易在建筑工地上找到工作的，而且在房地产的建筑工地上找到工作以后就会带动社会的稳定。
所以建议大家一定要关注一下市政府的常务会议，大家要对这个市场的前景保持信心，但是千万不能太乐观，不要乱花溅欲迷人眼，大家还是要保持谨慎乐观的态度。另外开发商一定要融入人性化的概念，如果我们只是做噱头的话，我觉得那个时代已经过去了，在2006年、2007年、2008年还可以，但是现在已经不行了。另外还要关注一点，要看是不是回暖，那还要看一下是不是投资客已经进场，如果投资客进场就标志着回暖了，因为房地产投资最少有三分之一的投资客，如果没有任何投资客的话，光靠刚性需求、结婚需求是不可能带动起来的，就算再加上离婚的再买房者，但也占不到三分之二。所以我觉得投资客进场是代表真正的回暖。
李倩：谢谢春山，你刚才那一段精彩的演讲随后会在搜访博客上体现，请继续关注。 由永明：因为名门地产从去年8月1号就成立了营销服务中心，是专门做客服和营销这一块的，全公司从去年上半年提出把客户服务做得更好。万科的服务做得也不错，他有的新盘也是30%、40%都销售给了老客户，所以我们最近也挖了不少做客服和营销的人才，目的是把产品做好，因为房地产消费不是普通的东西，还有很多后期的东西。 何洪有：我想房地产未来得十年还有很大的发展空间，因为中国的城市化程度还很低，还有大量农村居民没有转移到城市来，所以这个空间还很大。目前更重要的是研究80后的刚性需求，目前全球的经济还没有很好回暖的情况下，房地产还需要谨慎乐观，也要注意避免资金断链，我们要拿土地盖房子还要保证手里面有现金，保证房地产健康发展。 杨东方：我个人感觉这个东西也是时间问题，不管是80后还是70、60，还是以后的90，他都是阶段性的，就像咱们前期一直在提60、70是中坚力量，可能再过7、8年，80、90也会成为中坚力量。 搜房网李茜：您觉得80时代已经到了吗？ 杨东方：如果说80作为主力还有点早，现在只是一个刚发展的阶段，如果定位成主力阶段还有点早，可能随着时间推移，很快就会成为主力。对于开发商这一块，房地产这几年从前期的产品时代到后来的营销时代，需要制造一些噱头，打一些广告或进行一些炒作，我觉得这已经成为过去式了，以后应该是以客户为中心的时代，主要强调产品加服务。我们去年年底开年终总结会的时候，我们集团也提出来：2009年是我们企业的服务提升年，因为现在不管从开发企业还是消费者来讲，大家都非常理性，不是像以前很盲目，现在的客户都非常理性，都会坐下来很平静地分析一些东西，消费者都在对产品进行理性分析之后才会进行购买行为。所以对于开发商来讲，销售服务以及后期物业的服务，这都会影响到整个企业的品牌以及项目的品牌。 搜房网李茜：当我们的客户越来越理性化的，也让开发企业真正应对市场需求？ 杨东方：对。要在产品的基础上进行后期配套的提升，这样把产品价值的最大化挖掘出来，这样才能迎合消费者的需求。 搜房网李茜：梁冰来说一下。 梁冰：80后成购房主力的现象这个话题，其实早在2007年就有媒体关注到了这种现象，那时候说80后购房主力只是占了三成，而现在从调查清查来看是占到了60%多。 
经济视点报陈媛媛
陈媛媛：我觉得婚房这个概念是一直都存在，而且会一直存在下去，而且开发商也不会非常盲目的因为婚房有市场，就把产品全部改成婚房系列的，不同企业对产品有不同的定位，所以我觉得这个市场要健康发展，企业还是要主动开发自己的产品，做好自己的产品，市场才能更健康地发展。 柯科：今年和明年应该是婚房放量的爆发点，因为牛年结婚，虎年生孩，所以今年结婚的人会相当多，婚房的放量也会非常大。 搜房网李茜：您可能是从中国传统理念来延伸的。 柯科：这还得看市场的走势。80后结婚首选的房子基本上都在70平米以上90平米以下，我们也做过市场调查，而且跟你们的市场调查是一致的，所以这个数据应该算是相当准确的，至于房子设计方面我们公司从策划部门结合工程设计部门把这个东西融合在一起，我们跟设计公司进行结合，把我们的理念灌输到产品里面，去丰富产品的内容，提出我们产品全新的理念和特点，投放到市场上，希望通过这样一种方式拉近和消费者的距离。就是说你的产品越接近客户，就会越好卖。 搜房网李茜：就是以客户为中心，我需要什么我给你什么。 柯科：这个其实是非常困难的，但你做得越贴近消费者那你就会卖得越好。为公司挖掘最大的利益也是我们的目的，但是也要考虑到让客户掏这份钱要让客户觉得是最值得的。我们一定要在前期把客户的心里把握住了，后期才会像芝麻开花节节高，所以我们会通过努力切合整个市场。 搜房网李茜：谢谢。 余勇：因为今天横幅上写的是“80后购房潜力探讨”，这个潜力的大小应该以经济为基础的，经济决定一切，不仅是上层建筑，也决定他的消费能力。80后目前买房的已经占到了50%—70%，这个潜力已经挖掘多少了，还会有多少？大家都没有给出非常明确的说法。另外像2007年以前的房地产的疯狂或红火都是房地产公司引导出来的，2007年之后的理性应该是消费者引导出来的，因为我不买了，那大家就理性了。过了春节之后成交量又有一个比较大的放量，这又是由开发商引导出来的，那么这个引导的噱头还会有多长？这还要回到“潜力”上面。 
李培信：80后的购房潜力是很大的，为什么这样说呢？我们今天说了很多婚房，其实在房地产刚性需求里面婚房是很重要的一个方面，那么今后两到三年都是80后结婚的时间段，他就有购房的刚性需求，所以说它的购房的潜力会持续释放。 第二点我说一下针对80后购房或者婚房的建议和想法。作为婚房来说，其实都是首次置业，首次置业到底是买什么样的房子？可以用八个字概括：买你需要的，买适合你的。但是因为每个人在购买房子的时候，他的家庭背景不一样、经济条件不一样，还有短期内的发展情况不一样，所以要结合这些方面来选择自己买的第一套房子。在第一次购房的时候不要背负更多的经济压力，这是对购房者的建议。 第三点，作为开发商来说，其实通过2007年的火爆、2008年的寒冷，现在开发商已经相当理性了，购房者也很理性，我们在看各个开发商的广告也好或其它推广形势也好，所谓的噱头和炒作都少了，都注意做好基本功，当然每个项目因为地理位置、地段决定了它的主力客户群，所以他在定位的时候一定要定位准确，定位准确以后就要做好产品，最终每个项目成功与否是取决于你的产品是不是客户所需求的，或者能否满足客户的需求。 瑞隆城项目做营销做得很少，营销上非常低调，一期推出的项目现在卖得还算可以，为什么要谈我们自己的项目呢？我们现在的房子改善性住房的比较多一些，因为在产品定位的时候地理位置比较好，地段也比较好，只是目前还没有完全体现出它的价值，在第二期推出的房子，你说它是婚房也好，适合于80后也好，这个房子的本身都能够满足不同层次、不同需求的人群，每个项目的产品都不会是单一的，哪个项目都有适合于二次置业的、都有适合于80后的，很多产品都是多元化的，项目单一化的很少，像名门会相对单一一些。 蔡海龙：我是1980年11月份的人，你们说算不算80后的？我现在也需要换房，所以我觉得80后的需求是有的，只是说潜力大小，现阶段还是75到80之间的需求，这方面可能占到70%左右。实质上真正具有购买力的其实就是70—75年之间。 搜房网李茜：他们算是二次置业吧。 蔡海龙：拿我自己来说，我自己现在有房子，很想二次置业，但还是不能出手。无论作为开发商还是消费者，大家都理性了，不再像前两年的时候，大家排号就排一两天，以后不会再有这种情况了。在这种情况下，房地产公司应该向哪个方向转型？作为开发企业来讲，可能最多的考虑就是服务型企业。第二方面就是做融资，因为房地产公司下一个发展方向就是玩现金流，如果现金流都玩不转那就没办法发展了，所以未来就看你是抓服务还是抓融资了。 搜房网李茜：蔡总总结得更明确，就是这两条路，要么走服务型道路，要么走融资的道路。 蔡海龙：也不一定，说不定它两条路都走得很好。 搜房网李茜：又有了第三个选择。 蔡海龙：政府的目的还是扶持房地产向正常轨道上发展，郑州市可能也会出台一些政策，刚才咱们谈的“9070”，其实他们并不是很想把“9070”全部放开，因为政府属于指导性的，它只能把这个市场往良性发展，而不是过渡的把这个市场做大或者炒作，政府绝对不是这样一个目的。 搜房网李茜：张经理怎么看呢？ 张磊：可能再过几年咱们就要在这里谈90后了，可能80后跟60后、70后有一点不同，就是他们对房子的细分上要求得更高。另外说一下我对行业的看法，我认为在中国箫条的代价大于一切，就是说在这种情况下房地产有一个导向，你是做服务型的，还是做金融产品式的，从我们安联来说，从2006年7月份开始，经济泡沫刚刚开始的时候到现在石家庄已经拿了三块地，这一波经济周期对我们来说肯定是一个压力，但也是一个挑战，这一波经济周期有可能一年，有可能两年，也有可能三年。 搜房网李茜：危机和机遇并存。 张磊：对。开发商以后的导向，不管是80后还是90后，或者60后、70后，肯定还是要注重各个时代对建筑、户型和居住要求的体验。 搜房网李茜：谢谢。我们为什么提出80后呢？我们觉得针对目前的市场有必要把80后拉出来说一说，另外80后属于承前启后的一个阶段，这也可能是一直聊80后年龄段决定的东西。 谢谢今天各位参加搜房网“大话地产”，希望大家今天下午过得愉快。
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