[摘要] 二套房贷的认定标准重新规定传递了什么信息
二套房贷的认定标准重新规定传递了什么信息？
6月4日晚，建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》，对二套房贷的认定标准重新作了规定。笔者认为，该通知的出台意味着房地产调控的力度进一步加大。
该通知的核心内容是“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”，也就是说，即使你从来没有申请过住房按揭贷款，但只要你家已经有了住房，则申请银行按揭贷款时一律按照二套房贷执行。
这样的标准只有在北京的房地产调控细则里有，正因为如此，北京的房地产调控细则被称之为“最严厉的房地产调控”。其他城市的房地产调控细则里有关二套房贷的认定标准基本上按照以前的标准执行，即“已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行”。
简言之，在房地产调控进行一个多月之后，有关部门将北京的标准向推广，的房地产调控都要向北京看齐。此举可能让很多市场人士大跌眼镜。之前，不少人认为此次房地产调控主要是针对北京市而言的，因为2009年底调控政策出台之后，北京的房价一直在涨，“两会”后的第二天北京就冒出三个地王。因此，北京是有必要实现严格的二套房贷认定标准的，而其他城市则没有必要那么认真了。从广州、深圳等城市的房地产调控细则看，的确有力度越来越弱的趋势，这让不少开发商似乎看到了希望。
为何在此时出台二套房贷的认定标准？应该与市场动向有密切的关系。自五月中旬以来，随着欧洲债务危机的加剧，市场开始憧憬政策转向的美妙前景，不少人开始猜测房地产调控政策可能要松动。于是，房地产股票开始大幅度反弹，有些城市的房地产交易量出现明显的回升，昆明等城市开始出现价格上涨的现象。因此，适时出台此项通知可以传递一个明确的信号：中央有关房地产调控的政策不会转向！（来源：经济参考报）
四问房产税调控新寓言
“逐步推进房产税改革”已获国务院通过，买卖双方纷纷驻足观望，多数城市热议是否“落地生根”。
5月最后一天，房产再次成为新闻题材的“猛料”。近一个月来，继“新国十条”引发市场小幅震荡后，又一调控举措“房产税”从传闻变成新闻。与此同时，“国务院同意逐步推进房产税改革”成为各方瞩目的焦点。虽然房产税改革时间表仍未明确，房产税改革的具体内容、征税对象、税率等尚未公布，但显然市场预期正在逐步明朗化。
较之于应紧与应急的“国X条”，平衡消费结构、消减投资投机的税收杠杆从策略上可谓“从长计议”，也更符合市场规律。然而，这一政策落地前面临诸如征收范围、试行办法、考核指标等细则的界定，仍是一项长期而复杂的工程。也因此，对该政策“唱多”和“唱衰”的激辩此起彼伏。目前，地产业交易双方纷纷驻足观望，多数城市在民间热议房产税是否会“落地生根”。
另一条意在调控开发的税收政策“《关于土地增值清算有关问题的通知》”于5月26日面市，“将提高开发商囤地和捂盘成本”。一端是消费，一端是开发。天平的两端，是否会因税而处于同一水平线上，仍旧是个谜。
一问什么是房产税？
“房产税并不是新名词。”四川大学法学院法学研究所童兵接通记者电话后便说。资料显示：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。“其特点是，房产税属于财产税种的个别财产税，征收对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋。”
早在1986年，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。条例中，对“个人非营业性房产”免税。
而物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，缴纳的税值随着不动产市场价值升高而提高。理论上，物业税是针对国民财产所征收的一种税收，是政府对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
二问房产税何时开征？
2009年，财政部副部长王军在“中国发展高层论坛2009”上说，要研究推进个税改革、完善房产税制度；同年12月，财政部、国家税务总局联合下发通知，对无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税如何征收予以明确，以完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞；2010年4月，有消息称房产税最快可能于5月推出；紧接着，国税总局官员称第三套房被定性为经营性住房，将征收房产税；5月，传上海楼市调控细则包括房产税征收办法，将在当月出台；随后，发改委官员称三年内免谈房产税，但第二天便否认此说法，并称言论严重失实……
直到5月31日，国务院同意发展改革委逐步推进房产税改革，满天飞的传闻、猜测、争论才告一段落。然而，怎样程度地发挥其杠杆作用，而不是像此前诸多“组合拳”一样，来势汹汹、招式凌厉，最终却次第如重拳打棉花，被无数与楼市利益攸关的“江湖高手”悄然化其功力于无形。
“尽管房产税至今都尚未在任何一个城市开征，但这是一个不可避免的趋势。”嘉宝物业梁笑表示。从国家出台的政策来看，2010年底前完成房屋基础信息系统建设，正是为税收政策做的准备工作。即便是处于房产税风口浪尖的上海，消息是“或许将在下半年开征。”
三问房产税影响几何？
中指研究院的调查显示，4月以来，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%-80%；选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%，广州、天津等地甚至超过80%，且大多数购房者预期房价将下跌。但上述调查同时显示，购房的刚性需求依然存在，如果房价回调至合理心理价位，大多数购房者还是会选择出手置业。成都楼市，五月成交一路下滑，5月底最后一周成交仅10.94万方，供应达到29.08万方，供需比为3:1。突然的供应放量，与萎缩的成交量相遇，让开发商的降价压力骤增。
上海目前透露出的一些端倪是税率为0.6%，起征对象为每户家庭住房200平米以上单位。以100万为税基计算的话，也就是说房屋持有人每年缴纳税收仅为6000元，无论是对刚需人群还是投资人群的影响微乎其微。不难看出，房产税出台的主要思路是作为宏观调控的一个辅助手段，抑制房价迅猛上涨。“此外，我国没有财产税，而现行税收还有另外一层意义就是使得社会财富合理分配，平衡贫富差异的作用。很显然，本次房产税的出台，在这方面的意义是十分有限的。”赵涌表示。
业内人士认为，房产税对楼市短期利空明显，但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。但另一方面，又不能让房产税承受过高的期待。目前的房地产调控形势依然严峻的原因是尚未解决根本性问题，房地产调控不能指望“一税就灵”，必须要打“组合拳”，确保抑制投机，增加供应，加快保障性住房建设等各项措施“多管齐下”，使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。
四问成都离房产税还有多远？
据悉，首批试点房产说的4个城市（北京、深圳、上海、重庆）中尚无成都。昨日，记者致电成都市房管局，相关负责人表示，“尚未接到通知，具体要咨询税务部门。”随后，本报记者致电成都市地税局，工作人员告诉记者，“目前还没接到相关通知。”他告诉记者，成都房价处于中下水平，暂无开征计划。业内人士在接受记者采访时也明确表示，“成都离开征房产税，还有一段距离。”
从五月成都主城区商品房交易情况看，成交一路下滑，五月最后一周成交套数仅1160套，成交面积10.94万方；二手住宅成交量创下新低，成交780套，成交面积6.87万平方米，环比分别下降了17.1%和33.8%。同时，中小型开发商纷纷推出购房优惠，大众推广全面转向活动营销，新政调控效果明显。
对于其他城市是否会征收房产税，金房集团董事长王晓白表示：“各地政策应因地制宜，不能搞一刀切。”四川大学工商管理学院教授李蔚表示，“开征房产税并不是地方政府能决定的。”无论是从成都房价还是近期市场看，成都短时间内不会开征房产税。王晓白说，根据国家统计局前日发布的数据，4月成都房价的升幅在排在后列。“因此，把北京、上海采取的措施全套照搬过来的可能性不大。”
业界观点
房产税：不是棒子，是痒痒挠
关于住房保有环节征税形式，市场的猜测一直没有停息。目前终于初见端倪，尘埃暂落了。而此前市场普遍担心的物业税短期内无法取得实质性进展，还在研究当中。取而代之的是房产税，并于个别城市先行试点。
上海目前透露出的一些端倪是税率为0.6%，起征对象为每户家庭住房200平米以上单位。如果按照这个标准实行征收，对于商品房市场的普通居住需求者的影响是非常微小的。
如此低的税率，不难看出，其实本次的房产税出台的主要缘由和思路主要还是通过征收房产税，作为宏观调控的另外一个辅助手段，来调节房地产市场，抑制房价迅猛上涨。现行税收还有另外一层意义是合理分配社会财富，平衡贫富差异的作用。显然，本次房产税在这方面的意义十分有限。
尽管细则已经呼之欲出，但在执行层面依然存在一定技术问题。首先是公平性问题。对于以往已购住宅的房产税是否开征？还是做简单的一刀切，仅对新购置住宅实施征收？其次，如何对同一购买者跨地域的购置房产进行稽查并征收房产税？当然，如果实施物业税征收，技术问题会更多更大。比如，房屋估价。由谁来估价？如何估价？如何监督？等等。因此，除去立法问题，技术问题也是阻碍物业税出台的一些非常实际的问题。所以，房产税目前暂时替代物业税也是情理之中的事情。
另外一个显著的情况就是，既然房产税征收的初衷是作为楼市宏观调控一个辅助手段在使用，那么如此低的税率是否会真正起到抑制房价的作用？因为极有可能的是此部分支出被房产持有者忽略甚至转嫁，只要其他的调控措施不能执行到位，这种情况的出现是必然的。这让我想起前两年关于“市场需求”的说法：房地产价格高是因为市场存在大量的需求。而问题的实质在于，如果房地产的投机投资属性存在，尤其是投机投资回馈暴利的情况下，市场的需求就是一个伪概念。所以，如果真正要使得房产税作为调控手段被执行并取得效果，其他的调控手段必须跟上并落实。
从长远来看，房产税其实是一个权宜之计。从目前披露的信息来看，心理作用与利空预期的作用将远远大于实际作用。而最终的税收体制改革的着眼点会是物业税，虽然从眼下看，物业税暂时隐退了——但那会是一个更为复杂和艰巨的过程。赵涌(作者系原正合地产市场研究部经理)
新闻链接
国外物业税面面观
加拿大：对100%的物业征税
加拿大政府对100%的物业征税。征收税率的变化幅度较大，为每年土地和房屋的评估总值的0.5%～15%。同时，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠，对拥有二套住宅的人则以高税率征收。
美国：套自住房免物业税
美国对土地和房屋直接征收房地产税，各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%～3%。为鼓励一般百姓购房，套自住房可以免除物业税，值得注意的是，美国房地产税税基的确定依赖于房地产价值评估体系。
澳大利亚:按占地面积和评估价值征收
澳大利亚不动产税，是根据房屋占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%～1%征收。如果一个人拥有几套房产，税务部门也会对其格外关注。每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报，处罚非常严厉，甚至可能坐牢。
荷兰：分类课税鼓励出租
荷兰地方政府和中央政府都课征财产税，主要课税对象是房屋，包括自用房屋和租用房屋的人。其中，对营业用房有减免，规定经营用房总价值在13.1万荷兰盾以下的免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，对低收入者以房屋租赁维持生存也给予减税照顾，而对一般的个人住宅却没有减免。
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