[摘要] 依靠“不拿地王、不囤地、不捂盘”的三不政策，万科今年上半年实现367.7亿元的销售额，成为今年行业中唯一一家半年销售过300亿元的企业。
（来源：东方早报）依靠“不拿地王、不囤地、不捂盘”的三不政策，万科今年上半年实现367.7亿元的销售额，成为今年行业中一家半年销售过300亿元的企业。
如何面对下半年房产走势，万科总裁郁亮认为，下半年中央调控不会动摇，房地产行业也不能再经历大反弹。下半年将会充分发挥现有政策的效应。此外，下半年的供应量将在10月份左右明显加大，这将导致价格过快上涨的城市一定会有明显的改变，价格回落是很正常的事情。未来两三年内可能会换一批开发商来做，靠囤地、捂盘赚钱的游戏规则也不会存在。未来房地产市场将是以解决居住为主，而不是以投资为主，中国老百姓的居住水平肯定将会得到提高，这将是性能的提高而不是面积。
万科：加大推盘量，进军商业地产
在昨日的中期业绩说明会上，地产龙头万科企业股份有限公司一改早前低调风格，公司总裁郁亮大胆预测下半年公司住宅销量将会继续增长，甚至可能出现单月销售过百亿的超级销售业绩。与此同时，后王石时代的万科不再坚持“只做住宅”的原则，郁亮表示有机会将“循序渐进地发展商业地产业务”。
“单月业绩超百亿”
郁亮在万科中期业绩说明会上称,下半年万科的推盘量会比上半年有所上升。此外,由于上半年项目发展工作较为顺利，年初制定全年855万平方米的开工计划相对较为保守,因此公司全年实际的开工量可能大于年初计划。
万科称，陆续出台的房产调控政策使得自去年下半年以来部分城市房价过快上涨的局面已经结束，市场正在回归自住购房者主导的状态；对于资金充裕的企业来说,土地市场上可能出现机会。
因此万科对于公司下半年业绩预测表现得信心十足。万科执行副总裁王文金表示，由于公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。
而郁亮则进行了更加大胆的预测，他表示，下半年的供应量要略多于上半年，万科的目标是跑赢大市，并不设定固定的销售目标，“我们需要的是屡创新高，我认为下半年单月销售过百亿元是有可能的。”郁亮预测的这一数字此前中国地产企业从未企及。
针对目前的市场调整，郁亮称，今年下半年房产项目供应增加会带来更大的经营压力，但由于公司产品中中小户型普通商品住房的比例高，将有助于公司更好地应对市场调整。据其介绍，目前万科的可售资源存量较低，产品库存可供大约3-4个月的销售量。价格策略不会是万科应对市场调整的或主要手段。
循序渐进发展商业地产
上半年万科耗资200多亿元，拿地900多平方米，创历史之最。对此，万科执行副总裁王文金表示，今年以来土地市场逐渐降温，目前主要城市土地出让底价水平仍然较高，但成交溢价率已经明显下降。今年上半年拿地，时机优于去年下半年。同时郁亮也表示，万科目前的资金状况良好，如果市场成交持续低迷，行业资金面确实将逐步趋紧，土地市场可能出现机会。
郁亮称，不能指望地价有很大幅度下跌，因为拆迁成本在上升，而供应能力却受限，需求仍很旺盛。去年一线城市地价上涨时，万科在二三线城市买地；而当一线城市地价回调时，万科也不会放过机会。
但是郁亮不认为行业会出现大面积资金链断裂的情况，他说就目前来看,大多数开发商的资金状况比上一轮调整初期要好，一方面因为2009年市场成交旺盛，销售创新高；另一方面也反映了经过上轮调整后，开发商的资金安全意识增强。
针对万科是否会加大商业项目力度的疑问，郁亮表示，住宅依然是万科的主业，近期商业地产不会超过10％，未来两三年也不会超过20％。但是他同时也表示，由于近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势，再加上纯住宅小区也需要良好的商业配套，因此，万科将在坚持以住宅开发为主业的基础上，顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。另外，他表示，并不认为商业地产的盈利会好于普通住宅。
郁亮还透露，万科积极参与保障房的建设，目前计划开工建设100万平方米的保障性住房，其中20万平方米建在深圳。
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