[摘要] 京沪等一线大城市楼市出现回暖的消息传出不久，昨日，郑州市房管部门发布数据，8月份郑州商住房房价和销量也是双双创新高。商住房均价创下历史新高，每平方米涨了230元，达到5548元；销量再次突破万套。
京沪等一线大城市楼市出现回暖的消息传出不久，昨日，郑州市房管部门发布数据，8月份郑州商住房房价和销量也是双双创新高。商住房均价创下历史新高，每平方米涨了230元，达到5548元；销量再次突破万套。
但对于郑州楼市是否也进入了“回暖”期，部分开发商感受不一。业内专家称，或许是假回暖，小心陷入“庞氏骗局”。
数据
8月商住房每平方米涨了230元
昨日，郑州市房管部门发布的8月份售房数据显示，郑州商品住宅均价为5548元/平方米。这个均价，创下了郑州历史新高。和7月份（5318元/平方米）相比，8月份商住房每平方米涨了230元。
售楼部大厅地面的倒影，或许泄露了楼市的现状
就今年前8个月房价来看，超过均价5500元/平方米的只有两次，除8月份外，另一次就是今年5月份，均价5506元/平方米。在此之后，由于新政的原因，商住房均价连续下滑了2个月。
2004年8月份时，郑州商住房均价为2415元/平方米。6年间，商住房涨了2倍多。
就郑州市各区来看，今年8月份，二七区商住房均价，为6341元/平方米。紧随其后的是郑东新区的房价，达到了6082元/平方米。中原区，为4109元/平方米。
平均每天卖326套
8月份，郑州商住房共卖出10105套，销售面积达到96.14万平方米，比7月份（8495套）多卖了1610套。
8月份平均每天卖房约326套，每天约卖出3万平方米的房子。这样的销售总量在今年已经是第二次突破万套大关。
即使在楼市行情很好的2009年，今年8月份的销量与其相比也算相当不错。去年也只有7月、8月、9月、12月四个月销量超过了万套。
房价最该下降的八大城市 郑州房价该降吗(图)
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二手房均价也创下新高
8月份，郑州住宅二手房交易了2483套，均价为4153元/平方米。比7月份（2342套）多交易了141套，均价也涨了70元/平方米。
这也是今年楼市实施新政以来，二手房交易量的一次，交易均价也是创下历史新高。
但就近几年来郑州二手房交易来看，一直处于一个稳步上升的状态。今年以来，郑州住宅的二手房交易量基本维持在每月2000多套。
郑州8月已售商品住宅信息
区域套数 均价(元/㎡)
全市 1010 55548
金水区 2720 5974
中原区 2177 4109
郑东新区 1614 6082
二七区 1551 6341
管城回族区1520 5541
惠济区 523 4618
楼市现象
新房：看房买房的人多了
尽管不是周末，昨日郑州市冉屯西路和秦岭路交叉口的正商明钻售楼部，咨询和看房的人却不少。
一位王姓售楼员称，该楼盘今年8月28日开盘时，两居室的房子当天就几乎销售完毕，现在只剩下一些顶层的房源，当时销售价格为5000元/平方米~6200元/平方米。9月中旬再开盘一部分同样户型的房子，但价钱肯定要上调。
说到涨价，这位售楼员说：“北京、上海那边的房子都涨价了，我们正商的房子中秋节前后也要提价，每平方米提价600~1000元。”
在此附近居住的一位市民说，这个楼盘8月28日开盘当天，售楼部门口就立着一块牌子，明确写着三天之后价格每平方米上调200元。
位于郑州市南阳路和农业路交叉口的华林尚峰苑，售楼员称，5月份开盘的两居室的房子，均价5500元/平方米~5700元/平方米。开盘的同样户型的房子，均价已提高100~200元。
同时，看房的人也多了起来。昨日上午，在郑州市红旗路上的一楼盘的售楼部，10时间，就进来了3拨人，而且有些人已经是第二次来看房，正打算交订金。
不过，打折、优惠活动在郑州楼盘也频频出现。比如位于花园路与北环交叉口的罗马假日，交2000元就可享受开盘7000元的优惠；秦岭路上一新开楼盘可以2000元抵1万元。
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二手房：临时变卦涨价的多了
进入8月份后，二手房卖家也在跟风提价。
新通商房产中介经纪人吕世光介绍，一周前聚锦苑一套60平方米的房子要价41万元，买卖双方就要签合约时，卖家突然要求加价1万元，后来买家也接受了这1万元的提价。但没想到卖家又说等等看，拖了两天又说房子不卖了。
而大业兴房屋中介一经纪人也遇到了类似的情况。一周前，“立体世界”一套三居室的房子，也是双方已经谈好了，就在签合同前一天，他接到卖家的电话，突然要求提价2万多元。
这位经纪人感觉，从7月中旬以来，这种签合同前突然要求加价的卖家比平时多了不少，这让他们经纪人有时候感觉也挺为难。
业内声音
是否回暖？开发商感受不一
看房的人增多了，房价又有上涨的趋势，在楼市一片“回暖”声中，郑州楼市是否也跟着回暖了？
“有些回暖。”清华园项目营销总监师凯伦说，从他们的项目来看是有这个感觉。这几个月环比之下，房价有涨，刚性需求购买量明显增多，而且楼盘房源销售供不应求。
郑州未来远大置业有限公司总经理张子玖则认为，他们的项目就“没有过冬天”，所以不存在回暖之说。
亚新地产的一位负责人也说，他感觉楼市没有回暖。和2009年相比，新政后几个月郑州的楼市销量大不如前。
回暖或是一场“庞氏骗局”
郑州楼市真暖还是假暖？在河南省商业经济学会副会长宋向清看来，这场回暖很可能只是表象。
据他了解，有这样一种可能：部分开发商甚至与炒房者联手制造回暖假象。这种做法美国人称为“庞氏骗局”。具体操作办法是，将房子在高价位抛给炒家，但是送一半面积，名义上价格没降反而升了，实际降价至少40%。炒家买到房子后，只要办下房产证，立马去银行作抵押贷款。由于这是抵押贷款而不是房地产贷款，所以不受政策限制。
炒家再把赠送面积作为主体面积按售价进行评估，实际上就可以拿到比付出的购房款多10%到20%的贷款，然后再用这些钱去炒楼。结果成交量放大而价格没降，开发商、炒家多方受益，而百姓却不明就里，很容易被诱使购房。
宋向清认为，如果这场回暖中真的有很多“庞氏”骗局在里面，就不会坚持多久。
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专家说法
目前回暖，只是压抑需求得到释放
如果不是回暖，郑州楼市缘何出现即将火爆的迹象？
正商明钻售楼部的售楼员小王说，是购房者忍不住了。“一般人的观望情绪不超过3个月。”他说，如果观望情绪压制得越厉害，以后爆发得也就越厉害。
河南财经政法大学教授刘社认为，由于“新国十条”导致积压的购买力，在几个月后有所释放，导致了现在的成交活跃。消费者在犹豫、观望了3个月之后，发现郑州的房价依然坚挺，而政府尚没有出台新的楼市调控政策时，纷纷选择出手。
刘社观察，从9月下旬开始，开发商的产品推介会和开盘活动的频率就明显加大，促销活动也增多，力度也在增大。一场开发商之间的促销大战已徐徐拉开了帷幕，从某种程度上也在迎合这场需求释放。而消费者选择范围增大，也促使交易量出现回升态势。
楼市会逐渐趋于理性
对普通市民来说，判断真回暖还是假回暖有一个比较简单的方法，宋向清认为，“那就是中央有关领导的讲话精神以及权威媒体重要版面的评论文章。”
他说，国务院副总理李克强近期连续表示，地方政府应继续落实国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制房地产市场的投机炒作行为。而8月30日，《人民日报》要闻版发表署名文章称，当前房地产调控已经到了关键时期，必须继续坚持调控不动摇等。这些都是针对近期部分城市楼市量价齐升的最权威回应。
宋向清判断，今明两年房市态势应该是稳中有降。对于普通投资者来说，现在的楼市没有到抄底的时候。
“多则两个月，少则一个月，楼市就会趋于理性。”宋向清说。
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楼市调控5月效果调查:五城房价回落还是回暖?
8月北京房价同比上涨11.5%涨幅连续4个月回落
（来源：中国新闻网）8月份，北京房屋销售价格同比上涨11.5%，涨幅连续4个月小幅回落；环比价格与上月持平。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队13日公布的数据显示，8月份，北京市新建住宅销售价格同比上涨18.6%，涨幅比上月回落1.5个百分点。其中，纯商品住宅上涨20.4%，经济适用房和限价房上涨3.6%，二手住宅上涨4.7%，涨幅回落0.3个百分点。
从环比看，8月份房屋销售价格与7月份持平；其中新建住宅与上月持平，二手住宅下降0.2%，已连续4个月下降。
据统计，目前，北京四环路以内住宅期房均价超过3.4万元/平方米，六环路及其以内均价也超过1万元/平方米。
数据还显示，1-8月，北京市完成房地产开发投资1726.5亿元，比上年同期增长16.8%。其中，写字楼完成投资额，达到187亿元，增长99%；住宅完成投资849.7亿元，增长70.6%；商业及服务业等经营性用房完成投资194.3亿元，增长64.2%。
有分析指出，北京房价环比持平，房价维持拉锯局面。但随着9、10月份市场交易量放大，新房房价将走低，从而可能拉动二手房价再次下探。而且，加上保障房建设的投入力度加大，一定程度上将刺激这种现象范围的扩大，市场可能迎来一次下跌潮。
相关阅读：8月天津滨海新房量“暖”价“寒”均价跌近2成
（来源：天津网）8月份，滨海新区新房二手房成交量均出现了大幅增长，环比7月份上涨幅度分别达到了4成和2成。和8月新房成交量的迅速攀升相反，其成交均价却出现了大幅“跳水”，下降幅度达到了将近2成，这个降幅也让滨海新区成为8月份天津市房价下跌最为明显的区域。
新房均价跌近2成
8月，滨海新区共成交新建商品住宅977套，环比上涨了 42.2%，成交面积10.35万平方米，环比上涨了38.8%，成交均价为9157元/平方米，环比下降了17.6%。将近两成的跌幅也让滨海新区成为8月份天津市房价下降的地区。在各个区域中，塘沽和汉沽成交量上涨幅度最为明显，成交套数分别为601套和204套，成交面积分别为6.45万平方米和1.85万平方米，成交面积的涨幅分别达到了77.4%和125.7%。大港成交与7月份基本持平，开发区的成交则在上个月实现大涨之后，本月出现明显回落，成交面积为0.85万平方米，环比7月份下降了52.4%。成交均价上，四个区域都出现了不同程度的下滑，其中尤其以开发区和塘沽下降幅度，达到了15%和7.2%。
滨海新区8月“量涨价跌”的状态可以从在售的各个楼盘中明显的体现出来。根据统计，8月份，滨海新区开盘放量的主要是塘沽的远洋城、上北新新家园以及大港的巴登巴登等三个住宅项目。虽然没有全新的楼盘出现，但是无论是这几个新开盘推出新品的项目还是很多正在销售存量房的项目，在8月份都不约而同地调低了价格或者推出大幅度的优惠，价格上的“走低”在一定程度上也成为促使成交量大幅上涨的一个重要原因。
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以远洋城为例，8月份开盘数次，推出了电梯洋房、高层等多种类型产品，面积的选择空间也很大。虽然推出的每种产品价格并不相同，但是包括准现房在内的价格均在万元之内，多数产品价格在9000元/平方米左右。这一价位相比于7月初开盘的10500元/平方米的均价，下降了一千元左右。从频推跌破万元的特惠房，到在价格上出现明确的下降，项目的“低价策略”显然在8月份赢得了较好的销售业绩。据了解，这一项目8月份是滨海新区销售，成交额达到2亿元，销售约200余套，这一数量占到了塘沽区域新房成交量的约三分之一。同样于8月开盘的上北新新家园和巴登巴登，成交均价也有不同程度地下调，其每平方米均价降幅分别达到2000元和300元。这两个项目在8月份下旬开盘后也都取得了不错的销售成绩。
除了价格的降低，不少楼盘还采取大幅打折等变相降价方式进行促销。塘沽核心区某楼盘虽然价格并没有出现明显波动，但是从7月份起折扣点位不断上涨，从最初的全款2个点位优惠到近日推出的全款10个点位的优惠，实际优惠后的价格已经比标明的均价低了两千元左右了。
“相比塘沽，开发区各个楼盘价格基本同上月持平，成交价格的大幅下降主要是因为总体成交量的下滑以及高价楼盘成交数量的锐减。”一位熟悉开发区商品房市场的业内人士分析，经过一段时间的消化，一些7月份热销的高端高价楼盘销售速度明显放缓，天保幸福居等价位略低一些的楼盘占据了成交量中很大的份额，这自然会将开发区的成交均价拉低不少。随着9月，弘泽制造等高端楼盘的开盘，一些均价在2万元以上的项目上市，开发区的成交价格有可能会回升。
二手房“量价齐升”
8月份，滨海新区二手房共成交922套，成交面积为7.18万平方米，环比上涨了24.2%，成交均价为6031元/平方米，环比上涨了3.5%。二手房市场出现了量价齐升，四个区域内除塘沽成交面积上涨9.8%，涨幅相对较小外，其它3个区域的涨幅均在30%以上。成交均价，除汉沽同上月持平外，其他三个区域都有不同程度的增长，增幅的塘沽成交均价为7438元/平方米，环比上涨了7.3%。
从滨海顺驰不动产网络有限公司了解到，其旗下的十几家门店8月份成交量相比7月份提升了20%左右，虽然成交的总套数并不多，但是顾客的成交意愿却明显增强。滨海顺驰客户部一位工作人员介绍，以塘沽为例，目前销售的二手房中以90平方米以下的户型居多，均价在9500/平方米至10500/平方米之间，总价多集中在100万元以下。
针对目前交易量持续上升的情况，这名工作人员分析，新政实施已经有一段时间了，二手房价格在下调了几次之后目前已经趋于平稳，很多因为新政暂缓购房的刚性需求客户对于未来房价进一步走低的预期减弱，因此出手购房。在购房客户中，除了婚房、养老房等刚性需求外，也开始出现一些“小房换大房”的改善型购房者。同时，随着北京等地房价开始出现回升，很多客户也担心本地区房价会在“金九银十”出现上涨，而选择尽快买房。“目前上涨的趋势还在持续，9月前十天，顺驰多家门店的成交量就达到了十余套，相比上月同期增长了30%以上。”在这名工作人员看来，对于未来房价走向的不确定，会让滨海新区二手房成交量上的上涨趋势在9月份延续。
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