[摘要] 据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，郑州市商品房市场2011年连续5个月来呈现供过于求的状态。供需关系扭转，高性价比的房子受到热捧，郑州楼市凭借刚需的支撑艰难度过五月。在调控政策并未放松的背景下，购房者对房价下行的预期愈来愈强。
据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，郑州市商品房市场2011年连续5个月来呈现供过于求的状态。
供需关系扭转，高性价比的房子受到热捧，郑州楼市凭借刚需的支撑艰难度过五月。在调控政策并未放松的背景下，购房者对房价下行的预期愈来愈强。
可以预计，未来开发商将面临更加严峻的考验，也给开发商制定销售政策带来巨大压力，警示其在开盘定价时应力免侥幸。
数据
销量增幅101.74%，市场表现供过于求
今年以来，受国家房地产调控政策以及郑州市1月和3月份接连出台的两轮限购政策影响，郑州市区商住房销量持续走低，出现缩量上涨的情形。
据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，5月份郑州市区商住房卖了5154套，比4月份的2831套多卖了2323套，增幅达到82.06%，是今年以来商住房的月销量。单从销售面积来看，5月份商住房销售面积达到54.49万平方米，比4月份的27.01万平方米大增27.48万平方米，增幅更是达到101.74%。
与此同时，随着供应的恢复性增长，市场呈现供大于求的局面。据第三方机构的数据显示，5月郑州市区商品房批准预售面积88.62万平方米，环比下降18.76%，同比上涨1.22%；5月郑州市区商品房销售面积58.91万平方米，环比上涨20.42%，同比下降19.35%。郑州商品房市场2011年连续5个月呈现供过于求状态。
“基于目前的形势判断，未来供应量受潜在供应推动，会有一个逐步放量的过程；另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。”赵爽分析说，由于年初受密集政策影响，市场观望气氛浓厚，市场供应在2月、3月份一度跌入低谷，4月份潜在供应逐步释放，但受紧缩预期，供应大幅增长可能性不大。
分析
刚需支撑楼市，高性价比房源受热捧
据第三方机构数据显示，5月商品住宅不同产品成交占比中，80~100平方米户型的占比高达30.69%，100~144平方米户型占比36.42%，80平方米以上户型占比82.98%，80~144平方米户型占比67.11%。
刘会友认为，5月份商品住宅成交较上月有大幅提升，主要是因为部分项目在本月集中签约，其中有蓝堡湾二期、乾宏·领秀空间、海马公园一期等项目，同时5月郑州二七万达、新蓝钻三期、东方鼎盛、黄金海岸、正商明钻、凤凰城等项目集中推售。
目前商品住宅市场刚需客户成为市场主导，受经济适用房以及中低价位商品住房的成交影响，均价低于5000元/平方米的商品住宅销售量达1.34万平方米，占比2.88%，对商品住宅价格影响微乎其微，使得5月郑州商品住宅价格大幅增长。
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供需数据证明，受限购政策和信贷紧缩的影响，郑州房地产市场以刚性需求为主，投资投机性购房需求得到抑制，80~90平方米产品主要是首次置业者购买，120~144平方米产品主要是改善型需求购买。郑州市场客户置业需求一步到位体现得更加明显，三房需求逐步增强。
需要特别指出的是，作为本月成交量的有力支撑，位居销售排行榜前列的项目成交均价基本都在7000元/平方米以下，中低价位的经济型项目以及性价比较好的项目销售情况明显较好，而价格过高或坚挺价格的项目销售业绩一直平平。
建议
下半年楼市变数大，定价应力免侥幸
从端午节前开始，市民张先生的手机就没消停过，各种楼盘优惠信息和开盘信息不断涌入，让他目不暇接。
“今天黄河东路一个楼盘快开盘了，给我发短信让我去售楼部排号认筹。”据了解，张先生所说的郑州市郑东新区黄河东路附近某楼盘，原计划于今年九月或十月份面世，却提前在六月份开盘销售。
“目前政策没有松动，楼市变数很大，为了应付下半年可能的市场疲软，一些原计划在‘金九银十’面世的楼盘项目，突然提前开盘，争取尽早试水市场，为后续产品赢得时间。”一位业内人士分析说。
在他看来，在目前市场供应放量的大背景下，从现有的郑州版限购细则执行效果来说，下半年郑州楼市的投资投机性需求将更受抑制，而这又可能影响刚性购房需求、改善型购房需求等入市心态。
与此同时，另一现象是购房者更加从容，购房更货比三家。
一名意向购房者告诉记者，他近期一直在观望楼市，做多方比较，除了考察位于郑东新区的房子之外，还看了位于郑州市南三环的几家楼盘，但还是不急出手，还想看看附近新盘的开盘情况再说。
一位长期从事地产业的人员认为，因为限购还将延续较长时间，加上下半年郑州楼市供应大放量，不少购房者对房价下调的心理预期在加强，因此房企定价应随行就市，评估好购房者的心理预期，而不能抱有侥幸心理。
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专家称下半年调控不放松
针对部分房企所谓楼市调控下半年可能放松的幻想，住建部政策研究中心副主任秦虹在近日出席中国地产金融高峰论坛时“泼以冷水”。
秦虹表示，包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”，并告诫企业，此前房地产行业飞速发展的“拐棍”——过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。
“最近接触过的很多房企中，不少会猜测‘从紧的利率政策会不会在下半年转向’？我劝他们趁早打消这个念头。”据秦虹透露，连续两个月来，她所在的住建部政策研究中心一直在各地做市场调研，通过调研发现，目前的中国楼市已经出现了的变化，这些变化实际上都是在告诫开发商，不要幻想还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹，不得不面对的事实是未来的政策将继续从严。
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