[摘要] “刚需”在今年的郑州楼市已经成为热词，许多开发商为了讨好这一置业群体，可以说是想尽了一切办法，无论是户型设计还是推广宣传、活动策划等方面，都在精准锁定“刚需”。一场“刚需”争夺战正在中原楼市全面打响。从数据分析，90平方米以下房源销售老城区高于新城区，因为一般而言，老城区“刚需”占比，普遍要高于新城。
郑州楼市打响刚需争夺战 90平以下老城房源最火
无论是户型设计还是推广宣传、活动策划，开发商都精准锁定“刚需”。
“刚需”在今年的郑州楼市已经成为热词，许多开发商为了讨好这一置业群体，可以说是想尽了一切办法，无论是户型设计还是推广宣传、活动策划等方面，都在精准锁定“刚需”。一场“刚需”争夺战正在中原楼市全面打响。“刚需”俨然成为风雨飘摇楼市的最后一根救命稻草。其果真如此吗？
调控升级 凸显“刚需”
婚房、小户型、BRT线路房源、一直是购房者，尤其是“刚需”购房者最钟爱的房源，随着调控政策的趋紧，炒房、投机者逐渐被“挤出”，“刚需”就更加强烈地凸显于楼市。
这就进一步将婚房、小户型、BRT线路房源、等推向了市场前沿。
从现状来看，楼市调控政策目前没有放松的迹象，反而呈现了长期、持久的势头。与此对应，楼市历经两年调控洗礼，成交量大受影响，开发商们已经并正在承受着巨大的压力。一方面银根收紧，融资渠道渐窄，另一方面，房企资金回笼速度减慢，资金链受到严重冲击。
而被业界广泛寄予希望的所谓“金九银十”也并没有往日的风光，反而多是凄惨开场。许多地方的房价出现了明显的松动。在这样一个特殊的阶段，“刚需”俨然成为拯救楼市的最后一根救命稻草。
“金九银十”置业旺季，许多房企将目光瞄准“刚需”，纷纷打起了打折促销的旗号，希望把握时机加紧出货，重新布局业务线、调整业态等，以期逆势扩张，稳固实力。一场“刚需”争夺战正在中原楼市全面打响。
“刚需” 仍是楼市主力
房企纷纷将目光瞄准“刚需”不是没有来由。
数据显示，今年1~8月，郑州市90平方米以下成交房源占总成交量的52.2%，而从 “刚需”群体看好的70~90平方米房源，在平淡的住宅市场中独领风骚，占据了32.3%的市场份额。
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一位业内人士告诉记者，由于受限购及限贷的双重影响，作为中小户型的首次置业者和投资者置业需求受到较大影响。今年1~8月份，90平方米以下的成交占比由2010年的61.3%下降至52.2%，90~110平方米及120平方米以上的改善性户型成交占比下降不明显或出现不同程度的上扬。
尽管如此，中小户型仍然占据了楼市总成交量半壁以上江山。
数据显示，今年1~8月，90平方米以下户型成交了16804套，占楼市总成交量的52.2%，仍占总成交量的一半以上，其中70~90平方米户型成交了10398套，占总成交量的32.3%，而80~90平方米户型仍为所有面积段中最畅销户型，成交占比高达25.8%。
“90平方米以下房源户型适中，总价适中，方便实用”，提到90平方米以下户型仍然受宠的原因时，不少业内人士认为，今年郑州楼市的置业群体中，“刚需”购房者肯定是主力，受到多重政策打压下的住宅市场，炒房群体集体撤场已得到印证。
购房者购房目的明确，“买房就是解决一定时间段内的居住生活需求”。所以70~90平方米之间的房源，成为1~8月楼市销售主力。
“刚需”成交 老城最火
今年1~8月份郑州90平方米房源，在哪些区域最火爆？
据郑州知名机构提供的数据显示，按行政区域划分，今年90平方米以下房源销售最火的区域为二七区，占比高达58.9%。排名第二的区域为管城区，占比为58.1%。排名第三的为惠济区，占比为56.9%，以下分别是中原区、金水区和郑东新区，占比分别为50.9%、47.4%、38.7%。除金水区和郑东新区外，其他各区90平方米以下房源成交占比都超过了50%。
而“刚需”族最青睐的70~90平方米户型，销售最火爆的区域为惠济区，占比为54.6%，其次是管城区34.1%，以下分别是郑东新区32.5%、二七区28.8%、金水区28.6%、中原区26.1%。
从数据分析，90平方米以下房源销售老城区高于新城区，因为一般而言，老城区“刚需”占比，普遍要高于新城区。
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核心提示
“金九银十”是楼市的传统销售旺季，尤其是在当前楼市调控持续加码的背景下，无论开发商还是购房者，都更为看重这一重要节点。近日记者在郑州中原住交会上也发现，楼盘的销售处已经鲜见“投资客”的身影，“刚需”成了郑州楼市的顶梁柱。同时，郑州开发商也逐渐意识到在投资投机型需求几乎被完全抑制的情况下，谁能抓住“刚需族”，谁就是赢家，纷纷推出中小户型及特价房源来迎合郑州刚需，并取得了不错的销售业绩。
A 刚需成住交会主要购房力量
从近日举办的中原住交会上了解到，住交会期间到现场看房的客户中六成以上都是首次置业的刚需人群，而自住型刚需在成交客户中所占比例则更高，达到了近80%。记者在采访各参展商后了解到，刚性需求购房者是此次住交会的主要购房力量。
对此，竞合地产董事长王东分析认为，调控以来，在新政严格的“限购、限贷”影响下，楼市需求发生结构性改变，刚性、改善性、投资性需求均有不同程度的萎缩，但由于刚性需求购房选择的弹性空间较小，因而变化相对较小。虽然目前楼市卖方市场不再，但对于看惯了调控多年房价依旧整体上涨的刚需购房者来说，只要有合适的价位及房源，就会选择入市。
当需求强劲的刚需置业恰逢“金九”房价松动，购房便是水到渠成。在本次大河房展会上，九龙城展会期间销售总量达40余套，其中有七成是首次置业的刚性购房者；持续热销的非常国际9月份近80%的成交也来自于首次置业的刚性需求者；而罗马假日也吸引了大量的首置客户。“九龙城有许多客户是首次置业用以自住。”竞合地产营销部经理王晶说，这阶段购房者中刚性需求客户占比很大。
B 总价低、性价比高房源刚需青睐
对于大多数刚需置业者来说，由于经济能力有限，想要一步到位购置市中心的房子或者三室、四室等大户型难度较大，他们中的大多数人把目光瞄准了那些总价低但交通便利、性价比高的房源，对此，开发商也纷纷主动求变，迎合刚需纷纷主打“高性价比”房源，很受市场欢迎。
调查发现，目前能够取得较好销售业绩的楼盘，大部分是因为其性价比高而更加吸引刚需购房者，如具备以中小户型为主、价位相对较低、自身及周边各方面配套较好等因素。
“住交会期间来展厅咨询及购买房子的大多数客户，都是刚性需求者，他们更关注房子的性价比。”美景鸿城置业顾问表示，性价比合理、中小面积户型等比较符合“刚需”购房者的需求，这类房子因为房源少、需求旺，迎来逆市热销。据悉，位于桐柏路与农业路交叉口的九龙城于展会期间推出10套特价房源都是87㎡的两房。
王东说，从各展区的人流量可以看出，住交会依然不缺人气，人们买房的欲望还是很强烈。多年形成的惯性思维，让许多购房者形成了一个购房思维，那就是“金九银十”优惠力度非常大，选择“金九银十”置业最适宜，广大房企自然也不会错过这样的促销良机。
C 未来市场成交将越来越依赖刚需
据竞合地产市场研究部监测显示，进入9月以来，市场上七成左右的购房者为自住型需求，其中有部分置业者是为80后或90后子女购置婚房。
限购、限贷一系列调控措施实施以来，投资投机型置业需求纷纷被挤压出住宅市场，尤其是进入下半年以来，政策层面限购扩容、银行冻结资金增多等一系列房地产利空信号的不断释放，使开发商寄希望于下半年调控政策退市的幻想破灭，因此在“金九银十”这一传统营销旺季到来之际，开发商越来越深刻地认识到，2011年，刚需决定市场销量，并开始逐步调整销售策略，其中既包括开发更适合市场的户型，也包括制定能为购房者接受的价格。
对于买方市场而言，虽然调控实施以来，楼市观望气氛浓厚，但是之前几次政策“空调”的经验，使购房者对房价下降预期降低，加上开发商端出的巨额“金九”优惠大餐，越来越多的购房意愿被激活，尤其是对于急需购房解决家庭居住难题的刚需购房者来说，只要房价回落到他心理承受范围以内，就会出手购房。刚性需求最关注的是价格水平和房价预期，如果下半年楼市不出现新的调控政策，房价将会企稳，预计刚性需求将会逐步得到释放，未来市场将越来越依赖刚需支撑。
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