[摘要] 房天下讯 中国社会科学院财经战略研究院23日发布《中国住房发展(2012年中)报告》，认为上半年的房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标的区间，但近期呈现回暖偏离“软着陆”目标的趋势。报告预警半年后房价存在报复性反弹的风险，建议取消对首套房的贷款优惠利率。
房天下讯 中国社会科学院财经战略研究院23日发布《中国住房发展(2012年中)报告》，认为上半年的房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标的区间，但近期呈现回暖偏离“软着陆”目标的趋势。报告预警半年后房价存在报复性反弹的风险，建议取消对首套房的贷款优惠利率。
同一天，由住建部政策研究中心等机构成立的“中国房地产动态政策设计研究组”出炉了《2012政策评估报告》，该报告对今年初的两项预测数据作出了修正，一是将商品房均价从年初预测的下降4-6%修正为上涨2%；二是将商品房新开工面积由年初预测的上升7-10%修正为下降2%。
郑州商品房销售量价齐增 绿城楼市是否存风险？
诚然，任何一种预测的诞生都源于对过去的总结、对现状的分析。之所以发布房价反弹风险预警、之所以修改商品房均价涨跌预期，均因为处于调控关键期的楼市太不“淡定”！
近期各地的房地产市场不断升温，许多城市成交量和价格也都创出了调控以来的新高，地王、日光盘也是频出，在18日国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，6月份共有25个城市房价环比出现上涨，这些信号都表明近期的楼市已经开始回暖。
具体到郑州，据郑州市住房保障和房地产管理局“2012年上半年房地产市场形势分析新闻发布会”数据显示：1-6月份，市区商品住房销售347.66万m2，同比增长45.98%；商品住房销售均价为6284元/㎡，同比微涨15元/㎡。
甚至原本位列“楼市淡季”的7月楼市亦在成交上高位趋稳,据郑州市住房保障和房地产管理局发布的“郑州楼市数据”显示：7月第三周，包括上街、中牟、巩义等地区的郑州区域，商品房销售总套数2321套，销售总面积223697.68平方米，较上半年每天近206套的卖房数量有所增加！
那么，在近期国家对房产调控密集表态，两月内连发九次信号坚决抑制房价反弹的当口，郑州房价是否也存在报复性反弹的风险？我们不妨从以下两个方面进行分析：
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方面：上半年郑州商品房销售之所以出现量价齐增，缘于在政策倾斜、金融利好、楼盘优惠等三方面利好因素下，首次置业的刚性需求得以强劲释放。
从上半年成交的商品住房结构来看，适合自住性需求的套型面积在90平方米以下的商品住房销售22318套，同比增长108.56%，占到商品住房销售总套数的59.56%，占比较去年同期提高12.95%，充分显示此次销售回升是以刚性需求为主导。
首先：城中村改造、旧城改造拆迁过程中产生的大量待安置人群，以及调控以来长时间持币观望的消费者，为房地产市场积蓄了大量的刚性需求。而今年以来，国家对于房地产市场未出台新的更为严厉的调控政策，处于一个相对稳定的时期；同时，国家多次强调要执行差别化政策，充分保证刚需置业，郑州市亦提高了住房公积金贷款上限、调整了普通住房认定标准，首套房购置者的买房成本有所减少，且政策导向所释放出的积极信号在一定程度上刺激了刚性需求的释放。
其次：央行连续下调存贷款准备金率、两次降息不仅在“房贷”方面使购房者手舞足蹈，对其心理预期亦产生了实质效应。心理预期的改变，使一些继续观望购房者加快了入市的步伐。
再次，在楼市严调之下，一些房企仍面临库存压力大、资金紧张的困境，且考虑到刚性需求对房价的敏感度和承受度，“以价换量”仍是其销售策略。据郑州房天下数据监控中心显示：2012上半年，郑州在售的130个楼盘中25家楼盘房价上涨，占总数的19%，40家楼盘房价下跌，占总数的31%，其余65家楼盘房价基本持平，但在优惠让利方面均有不同程度地反映。
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第二方面：郑州房价是否存在报复性反弹风险可以从供需关系、调控政策导向来分析。
首先：今年3、5、6月份全市的商品房销售面积均超过100万㎡，基本恢复到住房限购之前的水平，特别是5月份商品住房销量达到118.58万m2，创出了郑州市商品房销售历史上“红五月”的销量纪录。
开发商对市场的信心有所增强，推盘速度也开始明显加快。上半年全市商品房单月投放量从3月份的85.39万㎡迅速提升至4月份的197.58万㎡、5月份的204.61万㎡，6月份虽有减少，但仍达到了159.49万㎡。
6月底与3月底相比，商品房累计可售库存增加138.43万㎡，其中商品住房累计可售面积增加107.56万㎡。若按上半年月度销售均量计算，目前市区商品房累计库存面积可售11.5个月，商品住房可售近8个月，库存压力依然较大。
此外，我市正在推进新型城镇化建设，一些城中村改造项目、旧城改造项目、棚户区改造项目也将加快改造步伐，预计全年的市场供应量应不低于去年的水平。
而郑州都市区建设纲要显示：到2020年，郑州市总人口达到1500万以上，占全省1/5左右；建成区面积达到1000平方公里以上，其中主城区建成区面积达到800平方公里左右；城镇化率达到80%。建业住宅董事长胡葆森在某论坛演讲时曾表示：河南今后至少10到15年，每年要新增7千万平方米的住宅需求。
其次：在楼市回暖乍现的情况下，中央两月内连发九次信号稳定楼市！日前国土资源部和住建部联合下发的紧急通知，明确表示坚决防止房价反弹，中央坚定调控信心、完善调控方式的指向明显，而这也是近期国家对房产调控密集表态最为细致的一次。
那么，在目前郑州市住房供应充裕、开发商资金紧张、尚不具备报复性反弹条件的情况下，经历半年以上的住房吸纳周期，商品房库存消耗到达一定程度后，开发企业上调价格底气将增加，如果没有有效的调控措施，郑州房价是否有出现快速反弹的风险呢？
业内人士表示：不管从郑州经济的内涵，还是外部的环境，都不支持郑州房价报复性反弹。购房者大可不必担心下半年房价飙升的问题，或许降价促销的力度不如当前，但是开发商若要稳定经济，平衡发展，“以价换量”才是最明智的抉择。其实房地产调控的过程，主要还是控制洪水猛兽的投资性和投机性需求，这样才能还原一个合理有序的房地产市场。当然现在如果大批包括改善性和首次置业的恐慌性购房者入市，也有可能推高房价，呈现非正常反弹！
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