[摘要] 楼市呈现出的复杂“表情”让人看不懂。有人预言房价将下跌5年，泡沫终会破裂；又有多种观点阐述房价上涨的前景。那么，在接下来的2013年中国楼市是泡沫破裂还是回稳成功？2013年，等待着楼市的还有哪些招数？
临近年底，楼市大乱。一边贵阳、温州、无锡接连曝出“崩盘”、“救市”以及“价格跳水”等消息，而另一边，11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨，北京、上海等十大重点城市更是出现今年以来的首次同比、环比双上涨。
楼市呈现出的复杂“表情”让人看不懂。有人预言房价将下跌5年，泡沫终会破裂；又有多种观点阐述房价上涨的前景。那么，在接下来的2013年中国楼市是泡沫破裂还是回稳成功？2013年，等待着楼市的还有哪些招数？
12月18日，央行公布的四季度城镇储户问卷调查结果显示，2012年4季度，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”，但有15.4%的受访居民计划未来3个月内出手购房。而居民房地产投资占比由2季度的15.1%升至18.9%，在居民投资方式的选择中上升一位。此份调查报告是央行在50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出的。
通胀预期比通胀更可怕。显然，倘若不能改变人们对房价上涨的预期，楼市调控成果将会功亏一篑。
对于这则事关房价以及未来走势的重磅调查报告，可以提炼三个关键词：一是房价高。六成多居民认为，目前房价高得难以承受；二是投资置房。有相当一部分人，在短期内有购房的打算；三是上涨预期。近三成居民，认为今后房价将会上涨。
在这三个关键词中，最令人担心的莫过于楼市涨价预期。预期是经济学理论中的一个重要概念，对人们的经济行为有着重要的影响。倘若居民对房价预期上涨，那么，投机投资者为了赚取投机利润就要实施现期购买行为，刚性需求者由于担心房价越来越高，就会主动加入购房大军，手握房源者和开发商由于预期房价走高就会惜售。
先从购房者角度来讲，对明年一季度房价，预期上涨的居民比例为29%，较年初提高11.3个百分点，高于去年同期10个百分点。未来三个月内准备出手购房的居民占比为15.4%，较年初和去年同期分别提高1.4和1.5个百分点。这意味着，大部分消费者普遍认为，房地产调控已走到了尽头，房价下降的希望已经不大了，今后房价很可能反弹，赶紧加入到购房者行列吧！随着买房人恐涨心态的蔓延，蜂拥入市，一线城市楼市开始出现久违的暴涨、倒房号、日光盘……此情此景，对于一些开发商而言，更具备了涨价的底气。
倘若再从开发商的视角来审视，与宏观调控政策的日渐式微形成鲜明对比，土地市场在临近岁末时变得格外热闹。从11月底开始，多个城市的土地出让价格频频走高。20亿元、27.7亿元、48.6亿元、56.2亿元，这样的土地拍卖价格，不断出现在北京、上海、深圳、南京等城市。其中，南京滨江G50地块以56.2亿元的总价成为截至目前的总价地王。包括北上广在内的十城市11月土地出让金达663亿元，创16个月新高。倘若开发商没有预期今后房价很快会出现报复性反弹，是不会轻易出手的，而且每一个地王的诞生，都由数家开发商竞拍，这表明绝大多数开发商预期房价会止跌上升。
更为重要的是，社会各界的杂音频出，也影响了人们对房价上涨的预期。先是地产商任志强预言，房价将在明年3月出现暴涨；紧接着，统计局原局长邱晓华又大胆预测，房地产的黄金期仍未结束，房价的扭转至少还得等10年；随后，北京师范大学管理学院教授董藩更是大胆放言，25年后北京房价每平方米80万元。此外，有些开发商和个别专家学者，以十八大提出的新型城镇化建设为借口，大肆鼓吹“推进城镇化，必然带来房价大涨”。这些言论的横空出世，对市场预期的影响很大。
通胀预期比通胀更可怕。显然，倘若不能改变人们对房价上涨的预期，楼市调控成果将会功亏一篑。所以，国家层面有必要采取给力措施，比如，对房价环比上涨过快过久幅度过大的城市，要启动问责机制；对出现高价地的城市要进行重点调查；对限购政策松绑的城市要紧急叫停，并严厉处分责任人等。
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经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为限购政策不会取消
限购什么时候取消，我认为不会取消，尽管违反了宪法的基本原则，违反了合同法的规定，违反了公司法的规定，一旦搞了之后就无法退下来，取消要有四个原则：1取消了以后，住房价格无法保证，经过一年多的消化，房价会重新的恢复，重新保障。2要有替代的方案，上次来讲课的时候，我就讲了房产税，我说是搞不通的，这条路走不通的，下午还有论坛，大家(小区网论坛)不要讨论了，为什么？我在五台山开过光了，这个观点是灵的。3，政府的收入和地方经济的下滑受到严重的冲击，他们在采取对冲的措施。4，退房朝大量的出现，搅乱了经济和法制的秩序，最近市场恢复了，停了下来，不要厚道的说，要等到出事的这一天，才会取消。
我要提醒大家，政府在这些方面，打压不要太过分，会引起大量的问题，有两个男女青年相爱，男的叫做“高帅富”，女的叫做“白富美”，女的信佛，男的不信佛，为了结婚，男的就信佛，过了两个月，女方的家长就问，男方信了没有，女方说信了，但是太深了，去了少林寺。
房地产市场限购是否会取消，理由有四点，但是时间的原因不能谈了。限购政策不能长期的取消，尽管天气越来越热，最近的市场在恢复，有一位先先生在家找毛衣毛裤，找不到。就问我的毛衣呢？老婆说洗了洗小了，给了我哥了，又问我的毛裤呢，老婆又说，洗了洗小了，给我哥了，男方说，你把我洗洗，小了，给你妹吧。
我们要研究战略和政策，在产品和营销商下功夫，想赚钱不容易了，尽管市场高位没有结束，但是变了。一位少妇到警察局保安，钱放在哪里丢了，少妇不说，少妇不说，警察又问钱放在哪里，少妇说放在胸罩里面，警察说放在那里那么安全怎么丢了？少妇说谁知道是来偷钱的。这就说明以后要拿大家的钱不容易了，要让别人舒服才可以拿钱，怎么样才可以让它舒服，我明年再来讲，谢谢大家。
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在楼市暖意涌来时，也有不少城市被曝出“坏消息”：12月4日，据报道，贵阳“中国神盘”房价腰斩、温州地价大降18.03%；12月11日，鄂尔多斯再次被冠上“鬼城”之名，受民间借贷“崩盘”影响，鄂尔多斯个别楼盘烂尾多数半死不活，房租一泻千里。这种两极分化的情况是由于什么造成的？房地产行业两极分化趋势是否会继续加剧？
薛建雄：部分城市的楼市“崩盘”，根本原因在于投资过热。以上海为例，人口接近2500万人口，每年房地产开发在2000万平方米左右。而鄂尔多斯城市人口才30万至50万，那么该城市开发的房产应该也是遵从这样的比例。但是它的房产开发量却接近上海，因此它的泡沫状态可想而知。
而对于房地产行业两极分化趋势，目前已经到了一定的限度，不会再继续扩大了。今年对于房地产就是一个去泡沫化的状态，上海的房地产泡沫在10%至20%之间，贵阳等城市则在60%至70%之间，如今上海房地产的泡沫基本消失，而贵阳这些城市去除了50%左右，剩下的将在三五年之间逐渐消耗，届时房价将回归平稳。
姚玲珍：城市间两极分化趋势，最主要的因素是经济发达程度不同。一二线城市的经济条件明显优越于贵阳、鄂尔多斯等三四线城市。与此同时，资本往发达地区集中，那么三四线城市的劣势就越发明显。
三四线城市在房价高涨到一个顶点后，便无人购房，开发商必会采取降价手段，“以价换量”。政府为了当地经济考虑，会对一些楼盘“出手”，当然这个价格相较之前，肯定是较低的。所以“崩盘”一说，也就成立了。
其实，一二线城市的楼市成交量和价格是从今年下半年开始逐渐回升，地价也随之回暖，开发商基于对一二线城市楼市后市预期的看好，也在为下一轮竞争进行储备。但是，经济落后地区的楼市起点不同，现状也不同，后续经济力量过于悬殊。
不过，随着城市的发展，以及沿海城市经济中心逐渐向内地偏移，带动内地某些城市的发展。如此一来，两极分化趋势也会在去泡沫化的过程中停止加剧。如今开发商到一些三四线城市拿地也可以说明这一点。
谢国忠：如今三四线城市的楼市出现“崩盘”，二线城市的楼市也受到一定的影响。不过，国家对一线城市土地开放较为严格，土地使用需要国务院的批复。从而在 2008年开始的发展区域经济的时间里，一线城市的土地批得较少。这也是如今就不会出现如同三四线城市那般供应过多，楼市崩盘情况的原因。
与此同时，舆论作用在三四线城市也不是那么有效。若是在北京或者上海等城市，或许会造成较大规模的购房。三四线城市的楼市和房产已经处于一个饱和状态，不是一个阶段性的舆论引导就可以完全挽救。
总而言之，两极分化趋势的出现，在一定程度上是政府、开发商促成的，或者是说房地产商利用了老百姓的心理弱点。老百姓都会担心失去购房的时间，侥幸心态让楼市经历了较大的波动。
至于这个趋势的走向，要看楼市日后的走向、各种政策以及消费者的消费能力等方面。
印堃华：各地的发展情况不同，经历了这一轮楼市宏观调控之后，一线城市房价疯涨势头压住了、供应量偏紧，不少开发商则纷纷跑到三四线城市购地造房，加剧了三四线城市的泡沫化。与此同时，不少小城市钱多乱开发，建设与本身城市发展水平不符的城市综合体项目等，而由于三四线城市没有外来资金流入，大量开发楼盘难以被消化吸收，导致严重过剩。最终，只能由地方政府收拾“烂摊子”。
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尽早推出合理的房产税抑制投资冲动
值得关注的不仅是民调对房价过高的看法，居民投资房产意愿回升更值得关注。这是因为，投资房产意愿从2季度的15.1%升至18.9%。如果忽视了这些信号，中国楼市就有可能恢复到狂热时代，投资性需求就会再度入市，房价泡沫会越吹越大。
尽管四季度认为房价“高，难以接受”的居民占66.6%，相比二季度还降低了1.9个百分点，也低于去年同期6.2个百分点，但坦率地说，房价仍然过高，把66.6%的居民挡在门外。这提示我们，要么让房价回归合理水平，要么提供大量保障房，要么增加居民收入。总之，公民居住权益必须得到有效保障。
值得关注的不仅是民调对房价过高的看法，居民投资房产意愿回升更值得关注。这是因为，投资房产意愿从2季度的15.1%升至18.9%，释放出多个信号。如果忽视了这些信号，中国楼市就有可能恢复到狂热时代，投资性需求就会再度入市，房价泡沫会越吹越大。
其一，房价反弹过快改变了市场预期。居民投资房产意愿回升的个原因便是下半年房价反弹的速度、幅度过大，改变了市场预期，所以看涨房价的居民在增多。本来，楼市量价升温、地王频现就已经影响了市场心理，再加上最近个别楼盘人为炒作出现哄抢，进一步影响了居民对房价走势的判断。
其二，房产依然是投资热门。据悉，2010年是房地产投资最火的一年，在打击投机性买房的调控下，房地产投资渐渐降温。如今，尽管打击投资投机的限购政策没有取消，但房产投资却在升温，依然是居民投资的第二选择。这说明，房产还具有明显的投资属性，似乎还没有向民生属性回归。
其三，楼市限购令在一些人眼里或是“纸老虎”。居民投资房产意愿之所以回升，原因之一就在于，认为限购令限制不了房产投资。如果限购令严格实施，投资房产就是空想。从相关报道来看，很多地方限购令有漏洞可钻，比如，花钱就可以购买完税证明和社保证明，使得限购令在一些地方变成了“纸老虎”。
其四，已经开征和即将开征的住宅房产税缺少威慑力。按理说，房产税已经在部分城市试点，而且即将“扩围”，意味着房产持有成本会增加，或者说投资风险将会增加。但从央行调查结果来看，有意投资房产的居民似乎看淡房产税。这反映出目前房产税改革的力度太小，对房产投资还没有多少实质影响。
尤其是，近七成居民认为房价高难承受，而不少居民投资房产的意愿又在回升，印证了贫富差距很大。对于价格不菲的房产，有人难以承受，而有人却可以投资多套房产。也就是说，房地产市场同样能反映出当前巨大的贫富差距，而投资房产也在进一步拉大贫富差距。
在笔者看来，居民投资房产意愿回升，首先是提醒有关方面及时控制房价反弹，房价只有步入稳定轨道或者下行轨道，才能真正改变市场预期，包括居民对房价走势的判断。温家宝总理在今年3月也明确指出： 房价还远远没有回到合理价位。
其次是提醒有关部门收紧限购令，并尽早推出合理的房产税以抑制投资。
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