[摘要] 开发房企投机取巧，置业顾问瞒天过海，建筑面积无端缩水，房屋质量净是瑕疵，交房延期出尔反尔……房地产行业之水深不可测。
近日，郑州有关诚信的调研报告显示：房地产位列行业失信排行榜“探花”之位。业内专家建议完善法律、制度消弭房地产之失信行为。
究竟在买房环节有哪些“房”忽悠，消费者如何擦亮双眼，一一甄别？且看“众志诚城”3·15特别报道为您见招拆招。
“房”忽悠之延期交房 一再延后交房时间，并拒绝支付违约金
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从最初信誓旦旦的承诺交房，到后来的“不能交付”.在房地产行业中，延期交房现象普遍存在，购房者有苦难言，开发商却理直气壮。
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三月初，《地产》编辑部收到了赵先生的来信。在信里赵先生说起了他所遭遇的延期交房的问题。
2010年，赵先生在新郑龙湖镇中原工学院西门对面的“盛华学府”小区购买了一套房子，买卖双方约定2011年即可交付使用。但由于开发商的原因，该房屋依然因手续不全等因素延误工期，时至今日，仍然无法交付，并拒绝履行交房带来的违约责任。据悉，像赵先生这样的业主有百余户。
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按照规定，交房，开发商必须按照每天万分之二赔偿损失。
超过约定交房时间满一年的购房者有权起诉解除合同或提起仲裁。法院诉讼时效自约定交房次日起计算两年，购房者应在此诉讼时效内主张权力，协商不成的可以向法院起诉。如若开发商变更，购房者可以将之前的开发商和现在的开发商一并起诉。
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“房”忽悠之产权缩水 拿地时间与实际入住时间相隔很久
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依照现行法律规定，居住用地的使用年限是70年。但容易忽略的是，由于拆迁、土地易主、捂盘惜售等各种因素的影响，导致业主所购房产产权缩水。
在此，记者提醒购房者，房屋产权期限不是从你拿到房子开始计算，也不是建筑工程动工之日，而是从开发商拿地算起。
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在郑州市场上，开发商因各种原因推迟工期甚至捂盘的现象也不乏其数。房屋产权缩水三四年是常有的事，然而，被开发商搁置10多年的却也大有“地”在。
据网友反映，郑州某地块几经易手更名，开发出来的房屋产权仅剩下50多年，按有关规定，土地闲置2年将被收回。那么，这些地为什么要“潜伏”这么多年才重新出水呢？
据业内人士透露，上世纪末的土地多是通过协议出让流入市场，一些有关系却没实力的个人或单位成为“土地商”,一轮轮转手炒卖不仅影响了地块正常开发，也抬高了地价，导致以各种理由搁置。另外，烂尾项目的二次转让也是产权缩水的罪魁之一。
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《土地使用证》等五证需放置在售楼处显着位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。此外，购房合同的条便对使用年限进行了说明。业内人士提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，应将年限损失折算进行考量，不要急于“捡便宜”买了缩水的楼盘。
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“房”忽悠之质量问题
各种脱落、裂缝、空鼓、破损等房屋质量问题
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市场逐渐成熟，购房者对房屋质量的关注却有增无减，据广大读者来信来电反馈来看，墙体空鼓、裂缝，厨卫渗漏，精装货不对板、粗制滥造成为关注的焦点。
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据读者王女士反映，她购买的北区某楼盘有着严重的质量问题，盖好的房子不仅墙体出现多处裂缝，而且偷工减料的痕迹比比皆是。
比如，墙体水泥砂浆用钥匙就一刮就会“掉沫子”,门窗密封性比较差且多处变形，水、暖的设计位置不合理，防盗门被偷梁换柱变成了钢制门。在后期装修的过程中，因屋面渗漏还造成了厨房和卫生间向楼下漏水，这一系列问题让王女士苦不堪言。
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业主有权要求开发商尽快查明原因所在，并要求出具国家专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。如果没有存在安全性结构问题，则可以要求开发进行常规的维修整改即可，整改期间的损失由开发商来承担；如果证实房屋确实存在严重的安全性结构问题，那么业主有权要求退房，并由开发商承担违约责任。
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“房”忽悠之承诺缩水
所谓的“高端”经过生活检阅后缩水了
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买房时，置业顾问会承诺很多卖点，但后期又不能如期履行，待购房者发觉房子与承诺不相符时，开发商却会以“此承诺并无书面说明”等各种理由搪塞过去。而这时即使购房者准备诉诸法律武器也因“口说无凭”而丧失主动权。
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据网友爆料，郑州西郊某楼盘交房2个月后，小区还未完成景观及绿化，给入驻带来了极大的麻烦。更要命的是，购房时宣传的湖景水岸生活、负离子森林氧吧等全无踪迹，让人感叹“理想太丰满，现实很骨干”,真是“水”到家了。
据业内人士透露，郑州楼市“承诺缩水”现象非常普遍，进口材料打了折扣，水景绿化无踪迹，高科技系统束之高阁。总之，所谓的高端在经过生活的检阅后缩水了。
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要用科学的方法去解决，而不是一味跟开发商对着干，而关于口头承诺。法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于上下家的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。
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“房”忽悠之私改规划
房屋与沙盘规划、宣传单页图出入较大等
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开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如降低社区绿化率、私自调高容积率、住宅侵占绿地景观、承诺的幼儿园消失等。
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郑州北区的高先生最近得了“恐高症”,原本所购的房屋是个景观采光均好的“楼王”,谁料想，原来规划的水景花园部分，活脱脱建出了一栋高层，不仅降低了居住的品质感，更是遮挡了视线，每天的光照时间也打了折扣。
业内人士爆料，郑州市场上私改规划的现象也很普遍，大多是微调绿化率和容积率以提高利润率，像这般占用景观绿化私建住宅的情况已不多见，真是明目张胆。
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小区存在规划变更的问题，首先应掌握一些基本证据，了解小区的规划情况、竣工情况等，看是否有合法的变更理由。基本证据扎实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。在没有给开发商施加足够压力的情况下，开发商是不会有诚意来谈判的。
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“房”忽悠之面积缩水
实际验收交房面积与规划面积不符
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不良开发商一般会在最终面积核算中，和面积测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加且增加的幅度往往不突破3%.
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据读者来信反映，郑州东区某社区房屋面积缩水。合同上层高为2.9米，现在净高度仅为2.7米，如果装修后估计也就2.6米左右。
业内人士指出，预售商品房规划和图纸一出来，建面和公摊就确定了，施工单位照图施工，测量和楼层放线需要技术复核，还有监理的第三方监督，出现这样大的误差让人匪夷所思。
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按法院有关司法解释，房屋建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归你。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。
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