[摘要] 3月31日，是国务院要求各地方政府出台“新国五条”执行细则的最后期限，各地的相关细则纷纷落地，郑州也不例外。
3月31日，是国务院要求各地方政府出台“新国五条”执行细则的最后期限，各地的相关细则纷纷落地，郑州也不例外。
不过，地方版的“新国五条”执行细则，半数以上二、三线城市仅包括“房价调控目标”，被称为“温柔的毛毛细雨”。更有专家表示，各地方细则基本特点是空话套话多，口气严厉但本质上骨质疏松。
虽然各地细则被认为“细则不细”、可操作性不强等问题突出，但亦有专家认为，若地方细则执行有力，则短期内能够影响预期，为过热数月的中国楼市降温。
“骨质疏松”的“新国五条”
千呼万唤始出来，3月31日，悬在郑州楼市头顶的“另一只靴子”——郑州版“新国五条”细则终于落地。
对于刚刚出台的新政，业内人士的普遍反应是：“基本上没什么意外，还是那些老政策。”在他们看来，郑州执行细则基本上是强调执行，其中的房价控制目标也并不苛刻，“新政应该说比之前的表态温柔多了。”
由于市民普遍关心的“二套房贷款”和“20%个税”等敏感问题在新的政策中都没有提及，所以不少接受采访的普通市民也舒了一口气，“现在没提征税，跟以前的政策比没啥变化，看来并不像之前说得那么严厉。”
在河南省商业经济学会常务副会长秘书长宋向清看来，虽然各地的细则比大家(小区网论坛)普遍预期的严厉程度要低，但一些细则仍具“亮点”，“房价确定由原来按照新建住房核算调整为按新建商品住房核算，剔除了保障房等可摊薄房价项目，体现了郑州对楼市调控的信心和决心。”
其实，“温柔”的不仅是郑州版“新国五条”细则，武汉、合肥等多地细则惜字如金不及一条微博，不少城市回避20%个税、只限涨不喊降是突出特点。对此，中国资深财经评论人士表示，“各地细则基本特点是空话套话多，口气严厉但本质上骨质疏松。”
多地上演“疯狂三月”
3月初，“新国五条”发布，一时间，楼市阴云密布。意外的是，各地“小阳春”出奇火爆，不仅二手房市场因政策而创下过户量新高，新房成交量也大涨，楼市上演“疯狂三月”。
根据郑州市房管局的统计，受“二手房交易征收20%个税”的影响，3月份办理二手房交易的市民大幅度上升。截至3月30日下班，整个3月份郑州市区二手房成交量高达10195套，而2012年全年郑州市区二手房成交量仅为26257套。
3月份市区二手房成交量占2012年全年交易量的38.8%。如果按2012年平均每月交易量2188套测算，则2013年3月份的成交量是2012年月均成交量的近5倍。
如果说，受到新政影响，二手房市场创下新高尚在情理之中，新房市场的火爆，则多少让人意外。
数据显示，3月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长78%，环比增长156%。其中北京同比增幅为110%、上海为94%，皆为近两年月度新高。
细则低于预期，影响不宜高估
随着“另一只靴子”落地，楼市调控基本上宣告“利空出尽”，受此影响，进入4月，地产股大幅反弹。
事实上，综观各地细则内容，北京上海比较严厉，不仅强调落实了“四大要政”——限购收紧、20%所得税、限购、二套房贷，还明确要求房价应该保持稳定。除此之外，各地的细则多被称为“温柔的毛毛细雨”，对市场影响预期有限。
业内人士认为：“整体来看，地方细则低于国五条的要求。那么，其对于市场的影响，也不宜高估。”
而对于郑州版执行细则，河南财经政法大学研究院常务副院长、房地产经济研究所所长李晓峰认为，新政显示政府调控房价的要求变高，但并无更严厉的表态，也表明调控是要让房地产市场健康有序发展，而不是打压。
而河南财经政法大学教授刘社也表示，新政对市场不会造成太大冲击，它稳定了人们的预期，也提醒投机者未来不会有机可乘。事实上，业内人士分析，地方版细则的“温柔”从侧面显出二、三线城市政府认为房地产市场发展依然健康平稳，处于可控范围之内，能够实现房价涨幅低于人均GDP增长的目标，因而不需要严厉的调控措施。不过，不排除未来可能会出台一些更加具体、严厉的政策。
15盘4月入市，房价将稳步上行
早在3月中旬，第十二届河南品牌地产展上，永恒集团副总裁张子玖就表示，无论怎么调控，以刚需为主体的郑州楼市前景都很光明。据他当时透露，“几百套房子，排了1000多个号，一天看房客户有五六十组。”
面对“新国五条”的重拳出击，火爆的市场形势给了开发商底气，不少新盘选择在4月入市。据某网站监控数据显示，2013年4月预计开盘15个项目，13个楼盘为住宅项目。
“房管部门还是考虑到了本地旺盛的刚性需求，差别化对待，政策整体比较符合郑州市场。”河南星联置地集团副总经理李涛表示，目前郑州市场还是以刚需为主，不像个别城市的投资投机型需求那么大。
李涛的观点，也代表了不少购房者的看法，在一家广告公司上班的赵阳就认为，目前郑州房价下降的可能比较小，“因为现在郑州人口太多，各地市的人都到郑州买房。大学生毕业后留在郑州的、做生意到郑州的，都有买房需求，房子还是好卖，降价当然难。”
而建业集团董事长胡葆森日前在接受采访时也表达了相同的观点，“我认为河南市场整体上没有什么泡沫，郑州的房子50%甚至更多卖给了郑州以外其他地市包括县城的有置业能力的人。我预测河南的房价不会出现大的波动，但是持续上升是大趋势，因为随着各种成本上涨，价格也会整体上升。”
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郑州市3月31日公布的房地产市场调控通知，未提及百姓关注的“20%个税”、“信贷”、“限购”三个焦点问题。郑州房地产专家及业内人士分析认为，部分政策只有省级和省级以上政府或部门才能制定，郑州作为省会城市，只有执行权，并没有制定政策的权力。河南省住建厅透露的消息称，河南省范围内的调控细则正在研究和讨论当中。
房产交易大厅
恢复“正常”办公
自3月1日“国五条”细则出台起，因为一条“二手房个税从严执行20%”的规定，使各大城市的房产交易中心人满为患。
郑州版“国五条”也在3月31日晚发布了，但对于人们普遍关心的这一焦点问题并未提及，这对二手房市场的交易量是否会有一定的影响？
昨日上午，河南商报记者在郑州市房管局东区办事大厅看到，前来办理二手房过户业务的人比以往少了许多，5个“受理”窗口前只有几个人在咨询。
记者在大厅外地税窗口通道旁看到，上周出现的“围堵”情形不复存在，只有多名市民坐在一旁的台子上晒太阳。
“从今天起，我们大厅的工作就恢复正常了。”郑州市房管局办事大厅管理办公室副主任刘豫开玩笑说，他终于有时间调休了。他估测，昨日，郑州市房管局东区办事大厅的二手房交易量大概在20件左右，三个大厅加在一起也就在60件左右。
同时，刘豫提醒道，凡是上周已经缴纳完二手房过户各种税的市民，可暂缓办理过户手续，凭完税证在4月份均可办理有关手续。
问题 1
为何不提二套房首付比例及利率政策？
郑州只有政策执行权，没有制定权
“国五条”细则显示，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
此次郑州公布的《通知》并未提及信贷政策，有部分市民疑问道，此前的二套房首付比例是否仍为不低于六成？
河南财经政法大学教授刘社分析说，信贷政策落实的主体是人民银行，而非地方政府，而且这类政策只有省级和省级以上政府或部门才能制定，信贷政策由金融、银监部门制定，郑州作为省会城市，只有执行权，并没有制定政策的权力。
问题 2
二手房个税征收是否要严格执行20%的标准？
郑州市无权制定二手房个税政策
对于普通市民最关心的20%所得税征收问题，郑州公布的《通知》中也只字未提，原因是什么？
“税务政策的制定权仍在省级和省级以上政府或部门，郑州市无权制定二手房个税政策。”河南地产企划公司董事长上官同君说。
问题 3
河南调控细则何时推出？
细则还在进一步讨论和修订之中
此前，记者也多次和税务部门有关负责人沟通，他们称，对出售自有住房征收个人所得税，一直以来都有两种方式：要么查账征收，按转让所得的20%征收个税；要么核定征收，按二手房出售全额的1%征收。关键是看纳税人是否提供原购房发票，在收到上级税务机关进一步通知之前，这种征收方法不会改变。
“如果严格按照20%的标准征个税的话，很难进行，比如说，如何查账，扣除的装修费咋界定等。”一不愿透露姓名的税务工作人员说。
“如果河南出台政策，郑州市将无条件执行‘国五条’及细则规定的二手房个税和贷款利率有关规定。”河南商业经济学会秘书长宋向清分析说。
昨日，记者从河南省住建厅了解到，河南省范围内的调控细则还在进一步讨论和修订之中。
问题 4
为何限购区域不覆盖全部行政区？
文件不提，不代表不再限购，而是将继续执行原有限购政策
根据“国五条”细则，要严格执行限购政策，并将限购范围覆盖全部行政区。但此次公布的《通知》却对此没有提及。
“郑州限购政策是两年前开始的，针对的是主城区，周边区域以及周边县占比不到10%，影响偏小。”刘社这样认为。
“贯彻落实中央政策时，地方也要考虑实际情况。从近三年的郑州商品住宅价格增长情况看，现有的限购政策对主城区的效用较为明显，调控目标基本可以实现，所以不必增加限购砝码。”宋向清分析说，文件中没有涉及限购，并不意味着郑州不再限购，而是将继续执行原来的限购政策。
问题 5
二手房中介如何应对?
中介企业或将面临转型
昨日，河南商报记者探访一些房产中介公司，虽然个别中介也有客户来咨询问题，但大部分中介的客户都减少了许多。
“目前来看，只能说有一定影响，今天我们的业务量就比以前少了许多。”黄河路一家房产中介经理分析说，未来的二手房个税政策和二套房信贷政策如何制定，还是个未知数，“将来肯定会出台。”
“3月的二手房交易量已经消耗了未来几个月的量，现在他们面临的是转型。”河南地产企划董事长上官同君说，部分二手房中介研判“国五条”有点疯狂，利用政策助推二手房交易恐慌，如此借机生乱的中介公司应当警醒。
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