[摘要] 紧跟着各地新“国五条”细则相继落地，各大房企针对商业地产业务频繁的调整。今年以来，万科、龙湖、首创、华远等房企先后做出战略调整，加码商业地产以谋求产品多元化。商业地产升温是政策的变相驱动还是企业发展战略使然？郑州商业地产发展又面临怎么的机遇与困惑？
地产人生，以事为纪。
都说人生其实是由一个一个的人，一件一件的事情，一段一段的经历累积起来的。我们所描述的，是地产人物与地产的故事。我们所关注的，是地产背后的本色人生。
本栏目旨在“因人纪事，因事纪人”，把握地产界的每个精彩瞬间，成为地产人的备忘录。
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3月底4月初各地新“国五条”细则相继落地，紧跟着是各大房企针对商业地产业务频繁的调整。今年以来，万科、龙湖、首创、华远等房企先后做出战略调整，加码商业地产以谋求产品多元化。商业地产升温是政策的变相驱动还是企业发展战略使然？郑州商业地产发展又面临怎么的机遇与困惑？本期房天下有约对话RET睿意德高级董事兼郑州分公司总经理王玉珂先生，为我们答疑解惑。
接触王玉珂先生之前，便听闻他是个“能量型”商业地产专家。4月18日的访谈，使笔者对此有了更深的理解。访谈一开始，他便侃侃而谈，从商业地产的发展使命，到郑州市场的现状和未来。我们看到的是一个深耕于地产行业多年的专业人士的激情。王玉珂先生笑称：商业地产将是我一生的事业!
有没有国五条，商业地产仍然会保持较快的速度发展
“新国五条”细则矛头直指住宅市场。商业地产依然不受限购、限贷等政策影响。有业内人士认为，商业地产将成为新的财富蓄水池。在RET郑州公司总经理王玉珂看来，国五条是过往十年调控的延续，主要是针对住宅市场的，商业并不受限制。从另一个层面上来讲，国家是鼓励和发展商业的。
“但是，有没有国五条，商业地产仍然会保持较快的速度发展。”王玉珂强调说。他认为，住宅更多是居住功能，但是商业地产不一样。商业除了有投资的功能外，更重要的价值是承载了商业运营的机会和发展空间。在土地资源日益稀缺的状况下，作为一个可持续发展、持续运营的产业，商业地产已经成为了万科、龙湖等大企业一个重要的发展方向。“并不完全是因为国五条，发展商业地产而是房企主动选择，”RET郑州公司总经理王玉珂说道。
谈及房企部署商业地产领域的原因，RET郑州公司总经理王玉珂提到了经济发展的三驾马车：投资、出口、消费。投资整体正在收紧，并且在有些方向是有限制的；对于出口，外向型的经济已经持续了很长的一段时间，外贸所占比例已经很大；消费是国家一直鼓励的，特别是内需。
内需靠什么？靠的就是消费场所，零售业的发展依赖于商业的发展，可以说推动内需靠是商业的场所。因此商业地产是顺向的发展。
郑东新区商务氛围浓 竞争也相当激烈
作为商业地产中的一个不俗的产品，写字楼在郑州格外引人瞩目。而郑州的办公市场呈现出一半海水一半火焰的特点。一边是郑东新区云集着郑州约70%的楼宇，相对过剩；一边是其他区域新型写字楼零星分布，严重不足。
在RET郑州公司总经理王玉珂看来，郑东新区写字楼集中有两个原因，一是与郑东新区的规划有关，在土地出让上有控规性的要求。二是东区的地理特殊性，有利于商业的持续发展。交通方便、配套设施完善等比较适合商务。开发商希望把这些转为产品的优势，就出现了供应量大的局面。
供应集中其实是一个利好的因素。商务氛围比较好，但是竞争也相当激烈。2012年一度出现了血拼的场面，这或许是因为一些企业资金告急，急于回款，但绝不会是长期的策略，他预计半年左右或回归到正常水平。
未来郑州的商务需求很大
郑州是一个商贸型城市，1.5之内辐射3900万人口，辐射能力很大。在商贸活动、商务活动会刺激商务的需求，未来郑州的需求将很大。在中原经济区的概念下，郑州写字楼市场是有市场基础的，未来需将这个市场基础转化为需求。
然而产品单一、同质化严重，是目前郑州写字楼市场必须面对的一个问题。未来注重产品形象、整个硬件素质、服务素质等的产品依然有很大的发展空间。综合来说，郑州高端写字楼还处于起步阶段，未来还会从产品质量、营销手段、商户租户的水平等方面进行分化。
此外，RET郑州公司总经理王玉珂强调，写字楼营销与住宅完全不一样，产品素质、营销应把终端使用者的需求纳入。在营销上租户的筛选也很重要，优质的租户有助于写字楼品质的提升。好的写字楼，不仅仅是硬件好，租户水平也要好，并能提供一个后期的运营保障提供。
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