[摘要] 过去十多年,由我国房地产市场虚假繁荣所引发的消极影响正日益显现,一定程度上降低了经济社会发展的活力。因此,加快房地产利益调整,不仅可以缓释宏观经济金融风险,而且更重要的是可释放经济社会发展新的空间。
过去十多年,由我国房地产市场虚假繁荣所引发的消极影响正日益显现,一定程度上降低了经济社会发展的活力。因此,加快房地产利益调整,不仅可以缓释宏观经济金融风险,而且更重要的是可释放经济社会发展新的空间。
当前我国宏观经济金融运行层面存在两大悖论:一是宏观经济下行压力增加而房价上行压力不减。二是货币供应量快速增长而金融市场出现流动性阶段性紧张。这两大悖论与我国房地产市场虚假繁荣不无关系。从根本上说,房地产业是资金密集型行业。社会资金过度向房地产市场集中,推动房价快速上涨,进而引发经济结构性难题,突出表现为部分实体经济部门资金供应不足,降低了社会产出与创新动力,增加经济下行压力;同时,巨大房地产财富效应刺激趋利资金持续注入,导致全社会存量金融资产有效“盘活”进程缓慢,引发金融市场流动性阶段性紧张。特别是地方政府债务快速增长与房地产市场虚假繁荣高度关联,增加了宏观经济金融潜在运行风险。根据国家审计署政府性债务审计报告,截至2013年6月末,10.88万亿的地方政府债务对土地出让收入依赖程度较高,抽样审计结果表明依赖程度大约占37%。这些情况表明,房地产市场虚假繁荣日益侵蚀社会经济发展的活力,已成为经济内生增长动力形成与增强的重要阻碍。
因此,调整房地产利益关系势必成为未来建立房地产市场调控长效机制的重要方向。
首先,要切断地方政府在土地一级市场的利益链条。在现行“招拍挂”方式下,地方政府既是“裁判员”又是“运动员”,目标与激励相冲突,使得地方房地产调控目标会习惯性“落空”。在不改变财政现状基础上,一个可行的选择是将下一级地方政府卖地的收入全部上缴,由上一级政府在管辖范围内集中调配,从而遏制地方政府卖地冲动。
第二,要尽快调整完善现行房地产税收关系。目前看,即使是一线城市,所谓住房供求矛盾,实则是结构性问题,少数人拥有多套房产加剧了市场供求紧张。可见,只有大幅提高住房持有环节成本,促使闲置住房进入市场交易或出租,才能有效缓解住房供求矛盾。同时,还要完善房地产开发环节的税收制度。前段时间中央电视台关于地产企业欠税的报道引发了市场广泛的议论。虽然地产企业欠税本身并不违规,但地产企业利用制度漏洞广泛运用金融杠杆营造房价上涨预期的行为模式应该引起警惕,需要进一步完善房地产开发环节的税收制度。
第三,要加快保障性住房建设。要坚持保障性住房与商品房市场两条腿平衡走路,通过综合性财政金融手段,抑制商品房价格上涨,努力筹集保障性住房建设资金,支持普通中低价格商品房建设与消费。
综合来看,通过房地产市场利益关系的强力调整,形成新的利益关系格局,让市场机制更好地发挥作用,有效实现房地产调控政策目标,并以此释放未来我国经济社会新的发展空间。
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