[摘要] 在“策马奔城2013河南地产发展年会”上，一场由河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长李晓峰主持的专家论坛，成为当天活动上的一大亮点，来自省内的知名专家、学者纷纷为大改革时代的房地产发展献计献策。
在“策马奔城2013河南地产发展年会”上，一场由河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长李晓峰主持的专家论坛，成为当天活动上的一大亮点，来自省内的知名专家、学者纷纷为大改革时代的房地产发展献计献策。
主持人：河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长 李晓峰
嘉宾：河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记 王永苏
郑州大学旅游管理学院院长、郑州大学房地产市场研究中心主任 杜书云
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长 宋向清
北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理徐国珠
河南新田置业有限公司总经理冯常生
城镇化
中国进入城市社会
房地产项目应选择城周边
李晓峰：2014年，有一个非常重要的概念，我们怎样绕也绕不过，那就是城镇化。那么河南省未来的新型城镇化将如何发展，对房地产业又会产生什么样的影响？
王永苏：城镇化的推进就是增加城市人口，减少农村人口。要充分认识中央这一次城镇化工作会议的重大意义，因为这是中国共产党执政以来次以党中央的名义召开城镇化工作会议。这应该是一个标志、一个转折点。几千年来，农村人口一直占绝大多数。这几年，中国城镇化率开始超过50%，中国从以农民为主、农村为主的社会，逐步进入一个以城里人、城市为主的社会，或者简称中国进入城市社会。
这对房地产有哪些影响呢？现在中央在整个城镇化布局里面把城市群放得很重，除了长三角、珠三角、京津这三个以外，又规划了十几个城市群，其中包括中原城市群。此次城镇化工作会议传递出一个信号，今后的城镇化要从村村像城镇、镇镇像农村这样分散的以小为主的城镇化，走向以都市区、城市群、超大城市为核心，发展城市群都市区的城镇化。
中央已经明确了新型城镇化，那河南新型城镇化到底新型在哪儿？我认为今后河南的城镇化是以郑州为中心，以中原城市群为载体，建设一个相对集中的城镇化。而中央也明确提出要控制超大城市的人口。对于开发商来说，那就是房地产项目要选择往郑州及其周边去衔接。
房子已经太多了？
未来200万户农村人口要进城 这是巨大刚需
李晓峰：您认为城镇化会使城市发生哪些改变呢？
王永苏：虽然要控制大城市，但郑州人太少、规模太小，比武汉、长沙还小。可以判断将来郑州的产业要向郑州航空港、郑州周边的地区集聚，人口要向郑汴洛这一部分地区转移。
中央发展中小城市的重点在哪里呢？个人认为不是所有的中小城市，具体到河南，就是郑州周边的中小城市。在继续做大郑州的前提下，把郑州周边中小城市作为重点。
对于开发商来说，在哪里进行空间布局，哪里有前景，这就已经很明确了。
如秦虹主任所讲，小城市的房价都在下跌，中心城市还在上涨。按照这个规律，商业、服务业只有在中心城市，投资才高，才有人气。对房地产业来说，根据我省城镇化目标，未来将有至少200万户农村人口要进到城市，这是一个巨大的刚需。有人说现在房子已经多了，不能再建了，我不赞成这个观点，要动态看这个事，我的看法是房地产市场的前景还是非常好的。
将来有可能推出房产税，这对健康发展房地产市场有好处，可以压泡沫、激发需求。
根据河南省城镇化进程以及未来即将增加的城市人口，建议房地产企业投资选点尽量不要往下去，不要下基层，不要往镇里去、往村里去，要去就去郑州周边这些村。
总体上我认为，哪个地方非农产业有基础、前景好，房地产业就跟着去哪儿，就是说居住要服从产业，产业布局决定居住，生产方式决定居住方式，生产布局决定居住布局。
地铁
地铁将重构城市区位 沿线业态、档次、结构都需随之变化
李晓峰：君住地铁头，我住地铁尾，地铁的开通缩短了整个城市空间距离，地铁的开通对郑州房地产业究竟会带来什么影响，我曾经跟郑州大学杜书云院长讨论过这个话题。她对此研究得很细致，包括地铁开通后对住宅市场的影响、对商业地产的影响等。
杜书云：1978年刚开始改革开放的时候，郑州市的建成区面积只有60平方公里，2013年是310平方公里。
分阶段来看城区面积变化的规律，从1992年到2002年期间，郑州城区面积已经由93平方公里增加到156平方公里，也就是说这十年郑州城区面积增加了2/3。再看看2002年到2012年，这又是十年，建成区面积从2002年的156平方公里增加到2012年的310平方公里，这十年增加了154平方公里，差2平方公里就是一倍，十年翻了一番。也就是说郑州市的城市化过程很快，尤其是这十年发展很快，它集中体现在城市框架的快速拉大上。
那么城市框架快速拉大以后，意味着出行距离远多了。换句话来讲，生活成本开始增加。在这种情况下，老百姓在房地产投资、置业的时候非常审慎。也就是说到哪儿买房子，要和自己的就业地点联系起来。因此在地铁没有开通之前，原来三环以内的房子，或者是二七商圈、市中心区位比较好的房子，肯定大受欢迎。但是地铁建成之后，可以这样讲，它打破了固有的区位，而在房地产交易的议价过程中，区位很重要，现在地铁把原有的区位格局打破了。
打破，就意味着重构了城市新的区位，这必然要对房地产开发产生一些影响。
大家一说到地铁，马上就会想到地铁沿线房子。但对于开发商来说，尤其对于沿地铁线的房地产项目来讲，开发商一定要研究沿途业态的重新组合。比如商业、写字楼项目，要研究地铁开通后，其周边的业态会发生哪些变化，运营方式会发生哪些变化，这就要求所开发房子的档次、结构等都必须发生变化。
郑汴一体化
地铁加速同城化趋势 房地产开发郊区化是一种趋势
李晓峰：郑州高铁已经开通一段时间了，地铁刚刚开通，城际铁路即将开通，大郑州将进入一个现代化的“三铁”时代，相信这会改变我们的生活，也会改变我们方方面面产业的发展，包括房地产业。
杜书云：房地产开发郊区化一定是趋势。以前常说在没有私家车、没有地铁的时候，郊区的楼盘可能就是度假时用。那么有了地铁之后，郊区大盘可能会再受欢迎。
2002年，我入住郑州大学（新校区）住宅楼的时候，当时高新区的房子每平方米是1000多元。那我们也都不敢买，因为交通不方便。那么现在是什么情况呢？我来举个例子。沿着高新区科学大道过了西四环，某一家大型房地产开发企业在这里开发的房子，卖得非常好。那么高新区瑞达路上的另一家企业就愤愤不平了，他认为自己的区位优势要好于科学大道上的楼盘，可销量却比不上人家，这就是地铁的魅力。事实上，地铁开通之后，偏远确实已经不是问题了，这种郊区化趋势，大家一定要关注起来。
无论是置业还是开发，都要关注同城化对房地产开发的影响。前两年一直在提郑汴一体，但是当地铁开通以后，当以后郑州至开封的轻轨开通之后，同城化的影响将会是十分巨大的。再比如说郑州西部，同样面临着同城化的机遇。
很多人都认为2013年郑州的楼市，郑州市区一枝独秀。实际上，郑州郊区周边几个区域的销售量、销售价格都比郑州市区还要好。原因是什么呢？我认为这就是地铁建成之后同城化的趋势。
航空港区
魅力来自哪里？ 拥有四项“集聚度”
李晓峰：这一段大家谈得比较多、与河南经济密切相关的、与城镇化密切相关的，可以归纳为三个区：中原经济区、郑州航空港经济综合实验区、郑州自贸区。
中原经济区，已经谈了两三年甚至更长时间。自贸区，是刚刚开始酝酿，现在讲的比较多的是郑州航空港经济综合实验区。那么郑州航空港经济综合实验区究竟会给河南省房地产业发展带来什么影响？
宋向清：航空港区究竟有多大的魅力，从两个方面可以找到答案：一个是居民结构的变化上；一个是航空港区里跨国公司和大财团的入驻情况上。
航空港区由初建到成熟，居民结构发生的变化非常大，一般情况下，初建时原住居民占100%，成熟之后原住居民会下降到30%以下。新居民来自三类人群：中高端商务人士及其家属、政务人士、国际人士。这是其个魅力。
第二个魅力是摩立特公司提供的一个数据。世界前10大跨国公司中，有6大跨国公司的区域总部设在航空港区，3个设在CBD，1个设在其他区域。世界前17大财团当中，5个区域总部设在航空港区，10个设在CBD，2个设在其他区域。由此亦可以感知航空港区的魅力。
航空港区之所以有这么大的魅力，原因在于它拥有四个“集聚度”：首先，航空港区是一座城市开放度、国际化程度的区域，这意味着一些外向型经济高端的人士、企业会向这里集聚。其次，航空港区是跨国公司和大财团集聚度较高的地区。再次，这里也是高新技术产业和创造能力较强的企业高度集中的区域。最后，国内外知名品牌集聚度的区域。
如此大魅力的航空港区，一定会给郑州房地产业带来一些变化：房地产开发的热度将会由低向高变化，房地产投资的强度将会由弱向强变化，航空港区楼市的档次和品位由中低档向中高档变化，楼市的价格也将会由低向高变化。
换句话说，未来的航空港区，将是郑州市房地产开发商争相角逐的一个热点地区。
企业该怎么做？ 争取拿地、找好定位
李晓峰：面对航空港区所带来的机遇，房地产企业应该如何做？
宋向清：对于开发商来讲，首先是要争取拿地。航空港区的土地资源非常有限，目前郑州市人民政府实行重大招商引资项目专家咨询评估的政策，项目能不能在郑州落地，首先要看专家给出的咨询评估结论。所以说，一定要有好的创意，争取拿地。
在拿地之后，一定要找到好的定位。是开发高端住宅，是做标准化、国际化的公寓，还是搞商业地产，或者搞国际街区，总之要错位经营、差异化经营，否则的话就无法在航空港区落地。
根据国际上其他航空港区的土地价格、物业价格的变化规律看，郑州航空港区开发初期形成的物业，建议能自用不外租、能外租的不出售、能少售不多售。为什么这样讲？举个例子，荷兰阿姆斯特丹机场是全球第14大机场，从1990年到2000年，荷兰阿姆斯特丹机场的物业120倍以上。正常情况下航空港区物业范围是10倍、20倍。所以如果有足够经济实力的话，就请牢记我刚才所说的那三句话。
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