[摘要] 信贷收紧、自住分流、供应加大、成交萎缩……一季度的楼市就在诸多的关键词中暗淡收场。从市场的供不应求，到蓄客放缓，房企正在适应种种新变化。业内人士认为，二季度将成为房企冲击全年业绩最关键的阶段，市场和企业又会有何种表现？
信贷收紧、自住分流、供应加大、成交萎缩……一季度的楼市就在诸多的关键词中暗淡收场。从市场的供不应求，到蓄客放缓，房企正在适应种种新变化。业内人士认为，二季度将成为房企冲击全年业绩最关键的阶段，市场和企业又会有何种表现？
刚需项目全面开闸
尽管2014年一季度，北京市场的交易量没有延续去年的热度，但并未影响到房企推盘的热情。
4月份以来，房企推盘节奏明显加快。据某机构统计数据显示，近期市场几乎被刚需项目“垄断”，包括中国铁建·北京山语城、中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园、东亚·首航国际、格林云墅、东亚·朗悦居、东亚·印象台湖在内，共有7个在25000元/平方米以下的刚需项目开盘入市。据此前机构统计，预期4月入市的项目近40个，未来还将会有更多的刚需项目入市。
值得一提的是，房企的推盘规模有着扩大化的趋势。上周，中国铁建一举推出了位于房山区的中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园以及位于丰台区的中国铁建·北京山语城三个项目，位于顺义区的中铁·花溪渡也已于上周同时取证，近期即将开盘。
如此大手笔推盘的还有东亚地产，在近期连续推出了位于通州的东亚·印象台湖、顺义区的东亚·首航国际和房山区的东亚·朗悦居三个项目。据了解，仅这两个房企在近期累计推出的房源已突破2000套。
据知情人士透露，上述两家房企都是为了补充现金流而密集推盘，在市场预期未发生转变的情况下，未来或许会有更多项目加入到快速高周转的队列中来。
太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华也表示，自住型商品房对于刚需型楼盘的影响显而易见，而银行信贷方面也并没有太多利好消息，房企将更多依靠自身销售资金回笼，加速推盘不失为应对当前市场情况的一个举措。
楼市向买方市场转移
充足的供应并未获得市场的垂青。机构统计显示，4月份北京已有13个项目入市，累计供应套数逼近3000套，与3月份同期的供应套数相比增加了18%。然而，虽然4月份楼市供应的发力已全面超过3月，但成交数据却出现三成左右的下滑。据北京市住建委官方数据显示，截至4月15日，上半月仅累计成交1976套，无论是数量还是面积的成交情况，都在继续缩水。
但新京报记者从目前在售的多个项目了解到，房企的平价快跑已成共识，但在快跑的同时，房企方面并未出现大规模的放松价格。
对此，亚豪机构副总任启鑫分析认为，供应与成交截然不同的表现，从一定程度上证明，市场对供应的增加并不“买账”，在客群日益转浓的观望情绪中，向来以刚需房源的成交为支撑性力量的北京楼市，正在加速向买方市场转移。
根据近期入市项目来看，进入4月以来，房山区已成为继大兴区之后的主要供应板块，目前区域市场供应量仍在持续增加。但业内人士也认为，房山区供应量的激增将会快速消化之前蓄积的客户，在当前整体市场进入新一轮观望期的视窗环境中，未来房山的库存去化速度可能会放缓，甚至不排除会出现后续项目以价换量。
分析
二季度将成房企跑量高峰期？
在采访过程中，多位业内人士都表示，2014年刚需市场蓄客量很难再现去年的火爆状态，供需比差距缩小已成事实。
亚豪机构副总任启鑫认为，下半年，在自住商品房大量上市形成的客群分流压力下，刚需市场的销售难度与销售风险将与日俱增，对于刚需项目而言，越晚开盘，项目溢价空间就将越小，因此，尽早跑量出货，已成为房企的普遍共识。今年二季度将成为房企冲击全年业绩最为关键的阶段，二季度刚需项目的推盘量有望达到全年的供应高峰。
在太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华看来，2014年全年的市场走势并不能定性为悲观，她认为土地市场的火爆，也是房企对于后市看好的一种判断。“如果后期项目不能做到地价的两倍以上，必然会赔钱。”王华说。
房企
边看边等，延长蓄客周期
实际上，自住型商品房对于市场的影响还在进一步蔓延。“新推出的一批房源，和上期同样的产品和户型，无论是做活动还是宣传，蓄客效果都大大减弱。”位于南五环外某改善型项目的代理公司负责人表示，在价格没有大幅提升的情况下，由于蓄客不够理想，开盘时间还没确定。
同样的情况也出现在北五环外的某项目，据新京报记者了解，该项目自今年初就已在为推新而做准备，但截至目前，推盘时间一改再改。其相关负责人私下告诉新京报记者，目前的市场环境尚不具备项目开盘的条件，还想再等等，找一个比较合适的时间点再推出项目。
据一位不愿具名的房企人士透露，自住型商品房对楼市的分流作用已没有争议。在普通商品住宅与自住房两者之间，更多的购房人会去尝试购买自住型商品住房。这也直接导致目前商品房蓄客不佳的情况。
■ 市场
10万元/平方米项目或扎堆入市
去年下半年以来，北京高端市场受“4万元禁令”的影响，多个高端住宅项目推迟入市时间。进入今年以来，随着泰禾北京院子、阅园等两个高价项目的入市，高端住宅的供应量也开始逐渐增加。据太平统计显示，目前北京高端甲级公寓的成交均价在63000元/平方米左右，预计未来这一价格将会逐渐升高。
据新京报记者了解，年内将至少有五个高端项目预计进入市场，包括保利海德公园、中赫·万柳书院、骏豪中央公园广场在内，昔日地王项目都将有望陆续入市。“去年万科收购凯德的地安门项目，以及三里屯的通盈中心也都计划今年开盘。”据太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月介绍，预计在今明两年入市的高端项目大约在10个左右，而据他透露，多数项目的预售价格都超过了10万元/平方米。“目前住建委对高端住宅的管控仍比较严格，项目对于销售价格预期，和实际获批的价格还是会有相当的差距。”董月说。
另据某高端项目房企负责人介绍，虽然刚需市场目前观望气氛浓厚，但对于高端市场而言，很少会采用以价换量的方式，价格相对稳定。“目前高端市场处于量跌价增的态势，高端项目也更倾向于高周转模式，大家推盘的积极性都在增高。”他表示。
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