[摘要] 在一类商圈的租金见涨而店铺利润却未见涨的今天，越来越多的商家开始将目光瞄准另一个领域——社区商业。在沃尔玛、家乐福、家得利、大润发甚至高岛屋等业者的未来发展大计中，社区店被频繁提及。
社区商业溢价知多少
具有清晰的“五菜一汤”格局、不乏特殊主力店的社区商业，最终体现出的是巨大的溢价价值。社区商业“小而灵活”的模式能带来交易便利，这是很多开发商在开发过程中大量出现社区商业的根本原因，因为其便于出售、便于成交，能为整个项目带来更多的利润和现金流。
业内普遍认为，社区商业可通过主力店带动、主题概念、附加空间和营运模式来体现溢价。
“对于主力店带动效应，我们做了一些分析和统计发现，昆明、成都、邢台(楼盘)这些不同的城市，基本的比例应该是在1.5到2倍左右的辐射面积，也就是说，开发商持有的面积和销售的面积是1：2的关系，能形成相对较好的由头和主力店溢价模式。以昆明的光辉城市为例，因儿童医院而招入了麦当劳、沃尔玛等知名品牌，吸引很多连锁商户直接跟我们谈，我们一户一户把他们引入之后，所有的商户都是租约销售，基本价格是市场价3倍左右。当时周围的一二层商铺是约6500元/平方米的均价，但我们核心商铺的独立销售价格约2万元/平方米，溢价能力非常高。该项目正因主力店规划合理，联动整个十几万平方米的住宅售罄，最后开发商获得约2亿元纯利润，远远高出其预期，因为他们原本觉得这块地基本是不赚钱的。”崔崇彦说。
主题概念的带动与主力店类似，以北京五彩城来看，史努比乐园让这个偏远项目获得较好人气。有业内信息显示，其相关住宅的每平方米售价比周边高出了20%~30%。
此外，社区商业的溢价能力还在于附加空间。龙湖地产曾在成都有个社区商业项目做了地下和地上共近7层，为获更高溢价把整个商铺的进深保持不变，同时把采光景外推，结合成都当地气候环境把地下的商业空间的部分放在背后，既能获得采光又有扩展经营的空间，不会占用地块以外的属性，为整个负一层带来更多溢价。
“通过营运模式也能产生溢价，比如售后返租。这种模式在一二线城市很多，最初是集中式商业拆小铺再售后返租，后来一些街铺也会有该模式。售后返租有非常好的溢价能力，我们统计看到，如果是长合约返租就是5到10年的返租期，通常固定回报溢价能力接近40%~60%的水平。”崔崇彦分析。
但无论如何，要实现社区商业的溢价就必须在前期开始规划，而并非毫无计划地将社区商铺分割销售。记者采访了解到，曾有一个浙江的社区商业项目开发商，因前期无规划地将商铺分割出售，结果导致招商困难，小业主不满，居民生活也不方便。比如若其前期用电覆盖按普通规格做，一旦小业主中有高用电要求的火锅店，则无法经营。最终该开发商只得将所有商铺购回，重新统一规划。
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