[摘要] 在楼市“分类调控”的大背景下，天津、沈阳等地先后出台调整房产限购的政策。近日，福州房产交易中心将不再审核一次性全额付款的购房者名下房产数量的消息在地产圈传播，福州房产限购政策悄然松动。
在楼市“分类调控”的大背景下，天津、沈阳等地先后出台调整房产限购的政策。近日，福州房产交易中心将不再审核一次性全额付款的购房者名下房产数量的消息在地产圈传播，福州房产限购政策悄然松动。
限购松动
“只要你一次付清全额房款，想买多少套都可以。目前政策口子刚放开，知道这个信息的购房者不多。”日前在福州城区一大型楼盘“三盛国际公园”的销售中心，一位陈姓营销人员告诉证券时报记者：“这个政策没有明文规定，一律线下执行，业内企业都接到了口头通知。”
2010年福州推出限购政策，规定福州拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州1年以上纳税证明或社会保险（放心保）缴纳证明的非福州市户籍居民，暂停在福州5城区继续购买商品住房，现金一次性付清房款也不例外。记者注意到，近日的政策变化正是对一次性全额付款的购房者放开限购的口子。
当记者以购房者身份要求进一步确认相关政策的执行性时，该营销人员给予明确的回应：“很早就听到这个政策的风声了，但是业内都不敢递交合同，因为不确定可操作性。如今这一政策确确实实是落地了。只要你付清全额房款，提供身份证、户口本、购房发票等基本资料，由我们负责送到交易中心备案，确定是没有问题的。”
记者就此向福州另外一家不愿具名的房企负责营销的高管求证，对方透露，企业已获悉相关信息，但尚未有成功操作案例。
作为备案审核管理机构的福州房地产交易中心，则未正面回应记者的求证。该中心工作人员在电话中表示：“目前已经接受房地产商送来的、名下已有2套房的一次性付款的购房者的备案文件，至于能否备案成功还需由后台审核认定。
刺激市场
在好邦房产策划代理公司市场总监曾加孽看来，房地产市场的景气度与国民经济高度正相关，福州近期地产市场持续低迷正是限购政策松动的主要因素。
数据显示，福州5城区去年5个月住宅总签约套数为1.07万套，而今年前5个月签约套数仅为5761套，同比减少4901套，降幅为45.9%。其中，今年5月份签约套数为1099套，同比下滑37.66%。在成交量下降的同时，截至6月15日，福州五城区可售商品住宅总量高达26641套，房企普遍存在相当大的去化压力。
面对巨大的库存压力，限购松动能够多大程度刺激市场交易？曾加孽认为，有实力一次性付清房款的客户非常有限，而刚需群体购房一般都要依靠银行贷款。因此，对一次性付全款的购房者放开限购，不会对市场有太大的影响。
福州目前房产政策分为限购和限贷两部分。在限贷政策部分规定，银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
曾加孽认为，真正能够迅速刺激市场的应该是限贷政策的放松，只要金融杠杆放开，市场景气度问题将迎刃而解。
业内解读中国楼市:大部分城市"限购"可以取消 中国新闻网
2014年6月13日晚，以“房地产出现下滑迹象——理性回归还是暂时回调”为主题的“清华金融评论·金融大家评”论坛活动，在清华五道口金融学院多功能厅举行。活动中，盛世神州基金总裁李万明、清华房地产校友会中房协金融委员会副秘书长王刚、稳盛投资管理有限公司执行董事许亚峰、摩根大通首席经济学家朱海斌就中国地产业现状及未来走向等相关内容进行了主题演讲，并对当下楼市高库存、房价走势、大小房企分化、地方微调政策救市、住宅空置率等热门话题进行了解读。
目前，我国很多城市楼市高库存、低去化的形势已日趋明显，房地产行业开发整体利润变低，大小房企分化加速，“唱空论”、“崩盘论”此起彼伏。对此，盛世神州基金总裁李万明在其演讲中指出，楼市下行已是现实，但中国房地产行业并不会出现太大的问题，只是会进行调整。
李万明认为，中国房地产业对于保增长、保民生、保就业有极大作用，其健康平稳发展有多方面因素可以保障。首先，新一届的政府调控会更加合理，分区域、分形式进行调控会成为今后的主导，这也是房地产健康平稳发展的主要因素。其次，央行的货币政策虽不会像以前一样过度刺激，但微刺激依然会存在，例如央行支持首套房贷的“喊话”、定向降准等。除此之外，国家多次针对经济下行过大采取的一些措施也会对房地产发展产生影响。
北京信博东方投资管理有限公司总裁、清华房地产校友会中房协金融委员会副秘书长王刚在对目前我国房地产行业进行分析时称：“土地购置面积、商品房销售面积、开发企业资金到位情况、房价同比涨幅等，基本上都是掉头向下，而且下滑的幅度很严重。”在他看来，目前楼市销售下滑情况比较严重，像前几年大幅度的销售增长已经不可能了。
另外，王刚表示，影响我国房价走势的因素是多方面的。“新型城镇化规划背后的人口制度、公共资源配套等会对房地产和房价有很大的影响。另外是地根和银根，还有公租房、廉租房体系建立等一些列因素。”他预测，整个房地产住宅需求仍处于上升期，未来十年，在购房市场上可能还会有百十亿平米的需求。
论坛上，稳盛投资管理有限公司执行董事许亚峰进行了主题为《大雾中的机会，坚定的长跑者》的演讲，分析了2013年楼市数据快速增长的背后动力，并就今年房地产投资额、开工率、房价等大幅下滑形势下开发商、政府部门该如何应对的问题进行了解读。“开发商应减少支出，减少新的土地投资。同时要加大销售的力度，比如说调整价格等。”许亚峰分析称。同时，他认为，我国房地产行业已经出现了多重分化，城市分化、区位分化、开发商分化等情况正日趋明显。
摩根大通首席经济学家朱海斌则指出了房价下调、房地产行业下行对我国宏观经济的影响。“房地产投资对整个GDP直接的贡献率大概是12%到13%，加上一些相关行业的话，大概占到20%左右。”朱海斌表示，“去年我们的GDP增速是7.7%，是2000年以后的值，今年预测会在7.2%、7.3%左右。”他认为，今年GDP下滑的主要原因在于房地产增速，或者说固定资产投资增速的下滑。
在活动最后的问答环节，“红五月不红”、“住宅高空置率”、“限购松绑”、“房地产投资走向”等问题成为到场专家热议的话题。就之前有媒体报道的“我国住房2013年空置率为22.4%，达4898万套”，现场专家表示，这项数据很难统计，靠晚上数灯并不客观，以此判断楼市走向也不准确。
许亚峰以北京为例介绍称，“北京五环以外的房子，原来晚上开灯率只有20%、30%，但随着城市化的快速扩展，现在五环外甚至燕郊的房子，晚上开灯率都是比较高的。所以，真正判断楼市走向，我们要看的还是这个城市的刚性需求的基础。”
谈及各地限购松绑时，朱海斌表示，实施限购缘于2009年、2010年整个市场供小于求的形势，意在压制投资性需求，给市场时间来调整、扩大需求。他说，“目前我们市场基本处于供大于求，在这种情况下，是不是我们还要保持限购把需求压住，我个人觉得没有什么必要。用李总理的讲话来说，房地产市场更多地是让市场本身的机制去调整。”
朱海斌分析，一些人口净流入压力比较大的一二线城市，限购还需要保持，但大部分城市都可以取消。他指出，“沈阳的例子反映了高层在这方面比较纠结，出来澄清不是取消只是微调，本身这个事情就很值得琢磨。”
而对于如何选择未来房地产投资的方向，朱海斌认为，如果能够克服法律和制度上的漏洞，养老地产将具有较大前景。李万明则表示，在有工商业发展前景的、有就业机会的小城镇建设当中做一些投资，会比较好。
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