[摘要] 住宅市场频频遭遇政策调控以来，商业地产一直被视为避风港。转型商业地产也成为近几年来行业中实时热门门的话题。作为地产一哥，万科无疑是最具有危机感的企业。
探索盈利能力再造
除了定位差异化，大量自持面积对于资金沉淀的需求以及运营能力的考验，也让商业地产项目没有想象中美好。
兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%；相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。
“就拿万达来说，之前一直希望将商业地产单独上市，但核心的盈利点却很难被资本市场所认可。”一位不愿具名的商业地产分析人士对《每日经济新闻》记者直言。
公开资料显示，去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务（公寓、商铺、写字楼）收入1262.5亿，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。
记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古地产租金占整体收入的比例高达74.8%。
“类似新鸿基、太古等港资地产商，其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资，能够接受长时间的持有运营，而国内运营占企业整体收入超过5%的少之又少。”王玉珂说道。
在王玉珂看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。”
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