[摘要] 业内人士认为,此次调控估计各地二手房市场反应最为直接,成交回落在所难免。价格方面那些前期涨幅较快、投资比重较高的楼盘将率先出现回调。上述调控重拳的出击反映中央更为严格的调控思路,即短期内通过差异化信贷控制需求,中长期通过增加土地供应促进住房有效供应,从而促使市场供求稳定,防止楼市价格过快上涨。
国务院常务会议文件、国土部2010年供地计划及国务院通知等三项政策措施接连出台。手段主要是两个方面再度收紧银根,同时进-步放松地根。就在政策出台第二天,市场就出现恐慌性"抛盘",各方-片"唱衰声"。
业内人士认为,此次调控估计各地二手房市场反应最为直接,成交回落在所难免。价格方面那些前期涨幅较快、投资比重较高的楼盘将率先出现回调。上述调控重拳的出击反映中央更为严格的调控思路,即短期内通过差异化信贷控制需求,中长期通过增加土地供应促进住房有效供应,从而促使市场供求稳定,防止楼市价格过快上涨。另外,在国家集中出台上述政策之后,各地方政府和相关部门可望立即出台配套政策和实施细则。这将造成各地新房市场陷人滞涨局面,而二手房市场也将受到较大冲击。
从不久前国土部公布的2010年各地住宅用地供应计划看,住宅用地供应总量以及保障性住房用地供应量正在大幅增加。
据中原地产调查数据:2010年各地住宅用地供应量将超过2009年实际供应量的-倍多,其中特别是保障性住房、棚改房、中小套型商品房用地供应总量将激增,占去全年宅地供应量八成左右。另外,大户型住宅用地的供应量同2009年基本持平,继续保持低调供应态势。
目前,部分国内城市的普通商品住宅用地(非保障性和棚改房)增幅有限,有的地方甚至有所下跌,如广州同比增幅约两成、上海下跌至2009年的-半、深圳减少近七成。但如何加快土地开发,打击屯地,促成住宅实际供应的增加仍为关键,否则部分城市住宅供不应求的局面仍将继续。
新华社搬出专家说法：下一步调控集中在税收
一系列力度空前的房地产调控措施在最近一周密集出台。从14日召开的国务院常务会议出台四项措施调控房地产,到17日国务院发出通知10项措施遏制部分城市房价过快上涨;从15日国土资源部公布新一年土地供应计划,到19日住房和城乡建设部发出通知加强房地产市场监管完善商品住房预售制度……
力度空前的"打击"
从中央到部委再到地方,一场力度空前的房地产调控震动了原本热火朝天的楼市。
综合新国四条和国十条的措施,力度的政策集中在三个方面,一是贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。二是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。三是,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
力度空前的新一轮调控虽然涉及抑制投机、增加供给、规范市场等各个层面,但措施最严厉,效果最明显的部分仍然集中在对银行信贷政策的调整,即对投资、投机性购房的抑制上。
由此不难看出,这一轮的地产调控很大程度上是一次外科手术式的"打击",主要目标是平抑投资、投机推动下高涨的房价。它之所以会对市场产生强烈的冲击,很大程度上还是因为改变了人们看涨楼市的心理预期。
不能轻言拐点
北京大学房地产研究所所长陈国强表示,政策力度空前,对人们的心理预期起到了正面的引导,有希望使房价出现理性回归,但目前还没有办法准确量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。因此不能简单地将目前的市场变化与楼市"拐点"画等号,后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向,以及现有政策的执行效果。
陈国强说,在本轮出台的诸多政策措施当中,最核心的一是信贷政策的收紧,另一个则是土地供应的大幅增加。这两方面的措施一方面平抑了需求,另一方面增加了供给,对引导市场预期起到了关键性的作用.
在房价由升转跌的心理预期下,持币待购的观望情形重新出现,房价在短期内出现回调的可能性大增。但随着政策预期被市场逐渐消化,刚性需求最终仍将成为主导市场的根本动力,有针对性的调控也将向更深层次的领域扩展。
一些业内人士也指出,年初中央对房地产市场的调控力度同样很大,调控之初市场也出现了回调,不过紧接着就出现了房价新一轮的报复性上涨,因此轻言房价拐点已经出现,目前还为时尚早。
下一阶段调控
"下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面的明确预期。"陈国强表示,相关的政策储备有关部门应该已经在进行,不过何时推出、以什么样的方式推出则取决于本轮调控后市场的进一步变化。
也有专家指出,虽然目前出台的调控政策力度很大,但针对性很强,主要目的仍是打击房地产投资、投机,抑制房价,再加上调控政策对于保障性住房和中小户型住房的供给提出了很高的要求,"有保有压"的基本政策思路并没有发生变化,因此房地产投资不会出现骤然下降的情况,房地产调控对相关产业和宏观经济的影响也就十分有限了。
来源：中财网
猜测一：广州是否属＂高房价地区＂？
至少属＂房价上涨过快地区＂
一般来说，购买第三套房基本上都是投资或投机需求，对第三套房不放贷，可以准确打击炒房行为。限制非本地居民买房和购房套数的政策，规避了以＂炒房团＂为代表的各种形式的游资购房，有利于进一步稳定市场。不过，对于＂暂停发放购买第三套及以上住房贷款＂政策，市民最关心的反而是到底＂价格过高、上涨过快、供应紧张的地区＂的标准如何认定？
对此，熟悉银行按揭业务的相关人士表示，按照以往经验，只要首付、利率能够覆盖风险，银行出于盈利考虑，没有哪家银行会主动说放弃第三套房按揭的。
广州一上市房企的营销老总认为，从大城市来看，广州的房价显然比北京、上海甚至深圳都要低，城区楼价甚至比起二线城市南京的中心区还低。但广州楼价却是名副其实的＂价格上涨过快＂。广州房价在连续四个月领涨之后，今年１月同比涨幅依然高居第二。如此推断，广州极有可能被纳入＂房价上涨过快地区＂。
猜测二：会否重走低迷－反弹的轨迹？
广州楼价短期降幅１０％内
不少市场人士都认为，虽然新政策十分严厉，但由于开发商仍然会观望一段时期，加上五一市场的新货也不多，因此短期内广州楼价迅猛下跌的机会并不大，估计开发商更多的是以优惠促销的手段来变相给买家一点实惠，降幅也将在１０％以内，毕竟广州楼市投资客不占主导，所以出现１０％以上的大跌不太可能。
值得引以为戒的是，去年＂两会＂的《政府工作报告》中提出：＂支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策＂。此消息被媒体纷纷误读为＂政府将松绑二套房贷政策＂。其后，尽管银监会主席刘明康澄清《报告》原意并非＂松绑＂，但这个误读依然摧毁了２００７年９月出台的房地产调控威力，推涨了房价预期，导致２００９年房价大幅上涨。
如今，＂二套房贷＂政策再次收紧，楼市会否又重现２００８年那种量价齐跌、一片惨淡的景象？然后，再经历政策松绑，令楼价再度狂飙？记者以为，要防止楼市大起大落，保持楼价的稳定性，还在于新政出台后，需要更多的措施跟进，通过增加一定年限内房屋转让税负与征收物业税等方式来加大房屋转让与持有成本，从根本上减少投机购房者的获利空间。
前不久，基于政策的温和商家们的乐观情绪膨胀，但近日二三套房新政的加码，商家的态度有了变化。审时度势维护本地楼市的稳定，是众多商家最强烈的呼声。“五一”市场能否维稳，关键还得看政策的执行力度和商家的营销策略。
２００９年年初：买卖双方态度审慎
商家，甚为谨慎
从２００８年年底开始，在国家政策下，商家们开始重新定位营销策略，以合理降价的方式换得了不错的成交量。尽管一些大商家对后市持乐观态度，但是就整体市场而言，谨慎乐观便是那时的主流心态。
专业人士分析：“两三个月时间的量升，是开发商降价和市场调控利好共同作用下的短暂体现，未必能够持久。”商家们也深悉这个道理，主动积极推盘以求更好让暖市延续下去。这一轮推货潮，商家仍持谨慎的态度，定价仍小心翼翼。
买家，价格尚能承受
经过了２００８年一年时间的调整，市场风向确实有了改变。压抑了半年甚至是更长时间的购买需求，在２００９年季度时开始复苏。市场研究人士分析，该阶段首先复苏的是刚性需求，这批需求对价格敏感度较高，在国家政策的鼓励下，适逢价格也较符合各自的承受能力，于是得以爆发。
目前多数商家开始备战五一黄金周，买家也希望能在选择较多的“五一”找到出手的机会。不过，随着国家此轮调控政策的逐步落地，如首二三套房贷收紧等措施正式实行等；另外限价房等保障性住房供应计划也已经公布，部分需求将可能转移。“五一”楼市要稳定，离不开商家的积极作为和政策的执行细节。
２０１０年年初：市场向好突变将现
商家，由乐观到严阵以待
和２００９年年初商家的谨慎心态相比，今年两会后商家的情绪就以乐观为主了，即使有些商家仍有些忧虑，但相对而言是少数。不止一位营销负责人在开盘现场称“加推时要升价”，“不用摸底了，到时直接开卖就行”等，如此信心十足，出乎很多人意料。然而，上周开始连续推出的被业内视为史上最严厉的调控措施，似乎终结了多数商家的乐观情绪，商家们因为突如其来的措施不得不紧急商量对策。相信到了“五一”，选择走量的商家会占多数。
买家，先看看再见风使舵
今年１－２月份，广州一手住宅成交也超过１００万平方米，比２００９年同期还多１５％，３月成交更上一台阶，达６２。３５万平方米。与此同时，今年前两个月的成交均价都在１。１万元／平方米以上。如此高的楼价，也只有经济实力较强的改善型买家和投资者才能入市。这一批买家购房的目的，除了有自住因素外，兼有“买房抗通胀”的投资保值需求。而此轮调控，受影响的也将是这个群体，他们还会否不顾一切入市，恐怕难了。
北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的"挤出效应"向二线城市扩散,高房价的压力开始向西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线城市蔓延,这些城市房价也开始显现出快速上涨的势头.
疯狂的楼市逼迫中央政府终于下了决心.4月15日至17日,国务院在短短三天之内,连发三道政令降温楼市.
那么,新政过后,各地楼市的表现将会如何?
北京的房价太夸张了,没办法,去年我只能回西安,在城郊三桥附近买了套房子,每平方米3000元,真便宜."在北京某物业公司打工的陕西人贺杰告诉记者,在北京挣钱回西安买房,这样还算比较靠谱.
"今年过年,我回老家,再去看看三桥周围的房子,每平方米已经涨到了4200元,而且这上涨的势头还越来越猛.看来,不管在哪里,早买房子闭着眼睛都赚钱."贺杰感慨地说.
从房地产市场看,与北京、上海、广州等相比,西安确实属于二线城市,可是如果从历史文化旅游资源优势和国际知名度看,西安是足以与北京、上海比肩的一线国际旅游城市.但是,在很多年里,西安的房价一直处于不温不火的状态.
即使在自1999年国家实施西部大开发以来六七年间,西安的商品住宅均价一直保持在4000元以下,年涨幅一直保持在4%左右.
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
