[摘要] 据郑州房管局相关数据，8月份郑州市市区商品住宅销售10105套（间），较上月上涨了18.95%；商品住宅销售面积96.14万平方米，较上月上涨了17.96%，较去年同期上涨了6.46%；商品住宅销售均价为5548元/平方米，较上月上涨了4.32%，较去年同期上涨了19.49%。
被寄予厚望的本轮房地产宏观调控政策未能发挥出人们想象的威力，经过4个多月的市场调整，楼市重新出现回暖迹象。据郑州房管局相关数据，8月份郑州市市区商品住宅销售10105套（间），较上月上涨了18.95%；商品住宅销售面积96.14万平方米，较上月上涨了17.96%，较去年同期上涨了6.46%；商品住宅销售均价为5548元/平方米，较上月上涨了4.32%，较去年同期上涨了19.49%。
“量价齐升”令人尴尬
2010年8月，各大主要城市商品房交易再次活跃，开发商重新找回信心，新一轮的“走马圈地”再次上演。而郑州楼市更快于回暖速度，4月调控政策出台，市场迅速进入观望，5月郑州商品房成交量环比下滑31.4%，但之后的6、7、8三个月，市场实现“三级跳”，成交量迅速回升。郑州市房管局数据表明，8月，商品住宅销售面积96.14万平方米，较上月上涨了17.96%，较去年同期上涨了6.46%；郑州市商品住宅供应连续4个月保持大幅增长，8月份出现暂时回调，商品住宅新增供应43万平方米，环比下跌54%，但同比仍上涨350%。商品住宅销售均价为5548元/平方米，较上月上涨了4.32%，较去年同期上涨了19.49%。
而调控对成交均价的影响则更小，在8月开盘的天骄华庭、康桥溪山御府、康桥金域上郡都取得了热销，项目签订合同及时，在本月集中备案，这三个项目皆处于环线内，地段稀缺性和完善的配套等是导致开盘热销的主因，高价格楼盘集中成交拉升了整体市场价格。8月，郑州商品房成交均价达到6211元/平方米，环比上涨3%，同比增长24%。“量价齐升”的市场令宏观调控陷入尴尬。
曾一度被称为“史上最严”的本轮房地产调控政策，尤其信贷政策不可谓不严厉，从相关主管部门到中央领导的调控意愿也不可谓不坚决，政策的制定不可谓不严密，而何以市场如此表现？
刚性需求重回市场
郑州市商品住宅在经历2008年的金融危机、市场销售低迷之后，库存曾在2009年初创造了680余万平方米的历史点，之后在系列救市政策扶持下，楼市强劲反弹，库存量一路走低，在今年4月份以来稍有回补后，又遇8月份供不应求，最终锁定在8月底的140余万平方米的库存历史点，今年以来虽然供应有所放量，但总体上还是抵不过强大的市场需求，开盘两月内清盘的神话屡屡被创造，市场供不应求形势依然较为严峻，迫切需要引起有关方面高度重视。8月，各区域（二七区除外）均表现出供不应求的局势，其中郑东新区、管城区8月出现了零供应，可见区域内供应紧张局势加深，郑东新区虽有大宗土地已经出让，但真正动工开发的较少，从而导致区域内供应量一直跟不上需求量，管城区虽有几个规模体量大的项目，但供应也需要时间，导致区域内供应量也是断断续续，不能满足需求；中原、金水、惠济区虽有供应，但供应量较小，不能满足巨大的需求。
供需矛盾或将缓解
依靠信贷政策来抑制需求并不能从根本上缓解房价上涨的压力，好在本轮调控政策的另一项重要措施从供应入手，大力增加市场供应，调整供应结构，土地供应尤其经济适用房、廉租房等保障性住房用地供应量大幅增加。
同致行市场研究部长期监测的土地市场数据显示：2010年1~8月，郑州市商品房土地供应量已高达812.3万平方米，超过2009年全年供应量的两倍多。其中保障性住房用地达到544.7万平方米，而2009年该数据仅为93.6万平方米。保障性住房用地供应量占商品房用地供应总量的比例大幅提高，2010年1~8月，这一比例达到67%，而2009年全年该比例仅为26%。
据同致行市场研究部测算：2010年前8个月的土地供应将在未来1~2年形成约2701.3万平方米建筑规模的商品房供应，届时或将有效缓解市场供需矛盾，遏制房价上涨，而供应结构的调整将更进一步平抑市场价格，促使郑州房地产市场健康平稳发展。
楼市回暖为时尚早?
针对8月份市场表现，业内人士认为，目前由于地产调控政策压力巨大，成交量持续回升的前提是房价依然震荡，或者出现适度下跌。假如房价出现普遍上涨，预期调控不会出现新的政策，但是执行力度将更加严格，从而使得成交量再次萎缩，房价没有上涨动力。开发商资金进一步紧张，地产行业价涨量跌的局面将更加难以维系。因此在政策压力面前，地产行业量价持续双升的局面很难出现。成交量的回升，充其量只是市场生气有所恢复而已，市场上销售比较好的楼盘，仍以价格有一定调整且品质及位置等方面较好的项目为主，那些坚持不降价或者降价幅度较小的楼盘，尤其是远离市区的项目，仍然成交低迷。
在市场研究中，只有出现量价齐升才可称为“回暖”，现在是成交量回升但价格下调的阶段，还难以用“回暖”来定义。而且目前的成交量与2009年同期相比，仍处低位。
同致行市场研究部认为：本轮的回暖不同于2008年依靠激进的房地产救市政策，而是市场自行调整之后的自发性回暖。人们放弃观望并非预期到现行的严厉政策将难以持续而借机入市抄底，恰恰相反，由于郑州市场的泡沫程度较低，与一线城市相比，市场交易量受政策影响相对较小，价格大幅下跌难以实现。经过几个月的观望，人们逐渐认清了政策对市场的影响，压抑了几个月的刚性需求在供方积极的打折促销以及五花八门的营销手段面前首先入市。
令人担忧的是刚需入市，改善性需求甚至投资性需求必将跟随。据国家统计局11日公布的数据显示，2010年8月CPI同比涨幅高达3.5%，这一数据创造了22个月以来的新高，而长期以来房地产都是较好的保值增值产品，保值增值的需求将进一步助推市场交易量的攀升。另一方面，郑州房地产市场供求关系较为紧张，截至2010年8月末，郑州市场存量住房仅剩204.73万平方米，按8月成交量计算，不足2个月的库存量，远低于6~8个月的合理水平。短期内供应量的严重不足或将进一步推高郑州房价。明天开幕的大河秋季住交会将迎来房屋的集中放量，超过60家的楼盘参展，为久旱的楼市送来甘霖。
房价最该下降的八大城市 郑州房价该降吗(图)
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