[摘要] 宋向清同时也表示,大趋势下降,并不意味着所有的楼市都下降。他判断:刚性需求大房价又不很高的中西部中心城市,如郑州、西安、成都等下降幅度会小些。“因为这些城市集中了全省最好的教育资源、最多的就业岗位、最优的投资环境,出于改善子女上学、就业和投资环境等目的,所在省各市县部分准备购房者。
11月29日,玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠在网上发表题为《我正式通知大家房地产泡沫将要破灭了》的文章。
由此,楼市泡沫论再次席卷而来。泡沫真的要破灭了吗?房价真的要下跌50%吗?在中国人民大学经济学院刚刚抛出“房价跌20%”的言论之际,谢的此番泡沫论更引起了业内的广泛关注。
泡沫何时破灭难断定
阳民管理咨询机构董事长、经济学博士周阳敏
“我基本上认同这个观点,楼市泡沫的确存在,并且当前也到了比较严重的地步,但泡沫究竟何时破裂,产生的后果有多严重,目前尚难以判定。”周阳敏说。
他认为,当前存款额居高不下,通货膨胀压力增大,在投资渠道单一的背景下,投资资金仍会选择进入楼市,未来楼市仍有一定程度的增长。“但对于房价下跌,我认为短期内难以做到,甚至是不可能的。政府目前也是这么想的,当前的一些调控政策也主要是为了降低房价的增长幅度,而不是降低房价。”
周阳敏表示,对于普通消费者而言,讨论楼市的泡沫,房价的高低其实并没有多大意义,“关键还是要从自身出发,根据自身的实力,以及未来财富的预期,理性消费,合理购房。”
最终解决房价问题,可以像一些发达国家一样,取消集体用地和城市用地的概念,让土地所有者和需求者自由交易。比如把所谓的“小产权房”合法化,即使一时不能允许农民家庭出让宅基地使用权,至少应该允许村集体出让“四荒地”和乡镇建设用地的使用权,或者自己盖房出售。
同时,允许私营企业向社会提供廉租房,形成竞争机制,作为房地产业的补充市场。
2011年的大趋势是降价
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清
“2011年,中国房地产市场的大趋势是降价,房地产商与政府的博弈在长达两年的胶着状态之后,将在明年春节以后日趋明朗。”
宋向清同时也表示,大趋势下降,并不意味着所有的楼市都下降。他判断:刚性需求大房价又不很高的中西部中心城市,如郑州、西安、成都等下降幅度会小些。“因为这些城市集中了全省的教育资源、的就业岗位、最优的投资环境,出于改善子女上学、就业和投资环境等目的,所在省各市县部分准备购房者,往往将购房目标城市锁定在省会。”
而刚性需求不大房价偏高的城市,如三亚、珠海等城市下降幅度会大些。城市新区和未来投资热点城市,如河北临近京津的地区、新疆喀什、郑东新区等区域,房价不但不降反而会继续上升。
警示意义大于实际作用
河南财经政法大学教授刘社
“泡沫论的论调并不新鲜,我们也不必去深究专家言论准确与否,我总觉得警示意义大于实际作用。”刘社说,“郑州房价每年以20%的速度增长,如果还这么持续增长下去,简直就成为神话了,也迟早要出问题。”
在记者采访中,刘社同样认同楼市存在泡沫的观点,她认为通货膨胀、城市化进程、预售过程中的不当操作,都是推涨房价的因素,“但我认为房价不应该再这么持续增长下去,房地产业目前已经对实体经济造成了很大冲击,应该缓解房地产业作为支柱产业的地位。”“房价持续快速增长必然会吹大房产泡沫,日本、美国、中国香港都有前车之鉴,如果泡沫一旦破裂,对整个国民经济的影响无疑是灾难性的。”刘社表示,预言楼市泡沫何时破灭的言论必定是不准确的,但积极意义在于给市场传达了一种警示信号。
泡沫论助推了楼市恐慌
房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君
“这种观点有点雷人。我们不能一刀切。当前的市场,专家学者观点要有针对性,不要助推楼市恐慌。”上官同君说道。
他认为,当前国内一线城市房地产市场在小幅振荡微调,如果寄希望于房价暴跌,可能性很小。老百姓难以承受房价之重,这是民生地产之累,是政府当前急需破解的施政课题。“对于中低收入家庭,政府解决的办法只有加大、提速保障性住房的建设力度,让其尽快落地。三线的郑州楼市,当前突出矛盾在于供应结构中中高端住房严重偏多,低档住房偏少,导致了房价涨幅居高不下。”“遏制楼市恐慌才是遏制房价上涨过快的根源所在。”上官同君表示,当前的楼市恐慌性购房又在日益加剧,有外界的原因,也有楼市身后看不见的隐形之手在助推。
郑州楼市刚需占主导
郑州同致行品牌运营总监曹庆伟
“楼市泡沫分为好几种,比如投资型泡沫、土地泡沫、成本泡沫等,我认为谢国忠老师的观点主要针对成本泡沫,房价与成本脱节,与社会收入脱节。”
曹庆伟认为,相比一线城市,郑州楼市泡沫不多,市场仍以刚需为主导。今年前三季度,郑州房管局总计备案供应各类房源783.04万平方米,但市场已销售833.93万平方米商品房,“这说明,供给短缺在一年内仍然难以缓解,2011年上半年郑州市场销售量和价格将保持高位。”
“一线城市的房地产市场将进入真正的转型期。二三线城市房地产市场受刚需的支撑,仍处于快速增长时期。”
不过,曹庆伟也表示,二三线城市也并非楼市波动的“避风港”,“房产税”、“物业税”、“保障房”将进一步抬高投机门槛,督导楼市回归理性。
郑州房价下降几乎不可能
河南盛润置业副总经理吴建军
“一线城市我们不去评论,但作为郑州,房价下降几乎是没有可能的事。就说一个简单的现象,现在一线房企像万科、恒大、万达等都已经进入郑州,它们为什么来郑州呢?总不是来郑州玩降价的吧?”
吴建军也对记者表示,泡沫论对一线城市或许适用,对郑州这样的二三线城市,更多的是对市场的警示作用。“现在紧要的事情是完善住房供应结构,一方面政府要加大保障房的建设力度,满足低收入者的住房需求;另一方面,形成完善的市场竞价机制,市场的房由开发商来提供,满足高收入者的住房需求。”“当前房价过快上涨的真正解决办法除了让投资型客户真正离场之外,还要重视当前地方土地财政和房地产的藕断丝连”,吴建军说,楼市健康稳定要有一整套可行的运行计划。
当前楼市令人担忧
郑州清华·大溪地营销总监徐靖
“作为楼盘的操盘人员,我也希望房价上涨,但最近郑州房价实在上涨过快,这样的状况令人担忧。泡沫在一线城市肯定存在,我感觉郑州也已经有了这种苗头。”“现在就连西区的房价都普遍七千多了,东区一万多的比比皆是,这些房子的性价比真的能达到这个价位吗?普通工薪层能消费得起这样的高价房吗?”
在徐靖看来,未来仍会有严厉的调控政策出台,“虽然房价下降的可能很小,但将房价稳定在一个水平内,不过快增长,我想政府还是能做到的。”
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