[摘要] 在今年年初，人们考虑的是买入房产能否增值，并跑赢CPI；时至岁尾，人们却应该自问：今天的投资房产，是否已经成为了一项负债？通胀时代，普通人大都选择房地产作为保值和升值的手段。但实际上，房市与股市道理完全一致，关键是价格与价值本身是否相符。今天房产的投资价值，早已成为一种糟糕的投资选择。
投资房产误区一
跑赢通胀
买房抗通胀——这是目前最为流行的投资理由。
今年年初，本报《财道》就分析，基于投资预期买房预防通胀，实质上却往往跑不赢CPI。
今天投资买房为什么跑不赢通胀？
理由是，评估一项资产的惟一正确方法就是自由的现金流。对房产而言，自由现金流的来源就是租金，而租金的高低，直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆盖房贷、物业费、采暖费等开支，则会成为一项负债。同时如果不能高于CPI的增长，更是一项亏本的买卖。
投资人杨先生举例，一般情况下，房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的。据统计，北京目前的年平均租售比为1比43左右，相当于2.3%的。如果算上中介费、物业费、装修费用等，北京房地产的平均实际净在2%左右。通俗地说，一套市值100万元的房产每年净回报约为2万左右。
这是房产的回报，而房产的投入又是什么呢？杨先生说，投入包括两个部分：按揭贷款和买房者自身的资金。
按揭贷款成本：即目前按揭贷款利率，约为5.94%左右。
买房者的资金成本，因人而异。但按最保守的估计，如果买长期国债，可以获得无风险。目前2007国债13的率约为4.52%左右。也就是说买房者的资金成本在4.52%以上。
杨先生分析，总体上看，房地产的总投入是按揭贷款和买房者资金成本的加权平均。按照20%首付，80%贷款计算，一个房产的总资金成本为：5.94%×80%+ 4.52%×20%=5.656%。也就是100万的房子，每年投入约为5.656万。
“把房产的平均投入与平均回报相比，就会发现投入高于回报3.656%左右。”杨先生说。
2009年，中国的CPI为-0.7%，随着通货膨胀的来临，按揭贷款成本和买房者的资金成本未来都会随通胀上涨。在这种情况下，房产投资完全要靠房地产的大幅来弥补投资损失——未来房产价格必须每年在通胀的基础上再平均3.656%以上。
几天前，国家统计局公布的数据显示：11月CPI同比上升5.1%。
如果假设未来数年通胀为5%，那么，房价必须在未来几十年平均每年上涨8.656%以上才能保本。否则，房价越贵亏损得越多，通胀越高亏损越多。
杨先生说，在房价经过了十来年的飞速增长之后，豪赌未来数年北京房价继续一路狂奔，完全就是一种“不看底牌的下注”。
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