[摘要] “小镇七日，给了马克未来生活的支点。从此岸到彼岸，是一条河的宽度，有时候只需要将方向做一点点的改变。于是，他将迁居计划提上了日程。”
“小镇七日，给了马克未来生活的支点。从此岸到彼岸，是一条河的宽度，有时候只需要将方向做一点点的改变。于是，他将迁居计划提上了日程。”
改变的不仅仅是马克的生活，马克的居住梦想，还有这一路飘摇与动荡的楼市。从年初的落寞到年中的繁荣，再到8月的降温，经历了2011年严厉调控、又乘上大中原建设东风的郑州房地产市场，“变”是贯穿始终的主题。过去的8个月，郑州楼市上演的是一部“迁居”大片。
“迁居”现象 机遇挑战并存
数据显示，截至2012年8月底，郑州市商品房存量为733.55万㎡，较上个月增加1.7万㎡，同比增加26.89%，环比增加0.23%。那么，按照过去12个月(含8月)的平均销售速度计算，目前商品房存量可以销售11个月。
从目前来看，商品房存量仍然处于较高水平，虽然今年上半年随着刚需释放，库存量去化速度有所加快，但去化压力依然较大。这也意味着未来开发商“以价换量”的可能性仍然较大。
一方面是持续的调控政策与高企的库存量，一方面则是中原经济区和郑州都市区建设的历史机遇，中原房地产业可谓机遇与挑战并存。一边是冰的考验，一边是火的热度，这种交织变局之下的中原楼市，“迁”与“居”成为醒目的主题。
“迁”即为变迁、迁动，“迁”动了区域发展、“迁”动了开发商的理想、“迁”动了开发理念、“迁”动了产品设计……
比如新区域的强势崛起，像二七新城，传承商贸二七的复兴使命，借助郑州都市区发展东风，高起点高规格，被誉为第二个CBD；又如郑西新城，成为购房者争相入驻的新兴区域。
“居”是指居住理念的变化。2012年以来，郊区化居住的趋势越来越明显。特别是分布了清华·大溪地、洞林湖·新田城等生态大盘的郑西，以优美的环境和先进的居住方式，吸引着越来越多都市购房者的目光。
2011年，从“新国八条”颁布，到房地产税的试点征收，到一房一价政策的实施等措施给楼市定下了“艰难”的基调；2012年，美景·芳邻开盘即清盘的奇迹等，让郑州楼市忽然“回暖”。
2012年是玛雅预言的世界末日，而搭上诺亚方舟的房地产大佬和房地产企业，实则也正在上演一部“迁居”大片。
“迁居”背景之房价 一路上扬的房价至8月跌落
郑州市房管局的数据显示，8月份郑州房价为每平方米6523元，每平方米下跌331元，出现了17个月以来的跌幅。
不过，8月份郑州市区商住房仍然维持了较高的成交量，当月卖了9567套，比7月份少卖473套，仍然高居去年以来的销量第二位，平均每天卖房308套以上。
进入传统旺季9月，郑州楼市仍然热度不减。360房地产研究院监测系统数据显示，9月24日六区新建商品房网签322套，其中住宅网签302套。按照此趋势，全月成交量当在万套左右。
5月以来的郑州楼市繁荣得有些突然。众所周知，去年年初开始，地产行业经历了前所未有的严厉调控。在被称为“前所未有的寒冬”的2011年，房企为了能安然“过冬”，能在冬天里积蓄力量、在春天里继续发展壮大，各使奇招。终于，在今年，房企迎来了“忽然的繁荣”。
反观2012年年初至今的楼市，犹如发现了一条诡异的飙升路线。年初，整个楼市一片哀鸿之声，开发商正纷纷宣称活得水深火热，不过自5月份以来，楼市火了。
今年1月，郑州商品住宅的成交量是2007套；3月，成交量开始放大到7370套；4月基本维持正常；到了5月，成交量开始直线上升。5月9291套，6月8972套，及至7月，这个数值达到限购以来的峰值——10040套。
“去年3月份郑州市实施限购令以来，市区商品住宅销量每月在5000套以下徘徊，直到今年3月份历史性达到7370套。此后，市区商品住宅月销量一直在6000套以上，直到7月份销量破万。”有业内人士分析。
5月份以来，楼市火热的原因是什么？河南省商业与经济学会常务副会长兼秘书长宋向清分析，有三方面原因：首先，刚需大量入市，直接拉高销量。其次，开发商和老百姓对楼市的预期改变。最后，国家采取积极的财政政策，两次进行贷款利率和准备金率的调整，释放了一部分资金，这些资金部分直接或间接地转移到房地产市场。
“迁居”背景之调控 未来仍存在诸多变数
“对于一个城市化率低于平均水平、城市化进程亟待加速、中原经济区建设跃马扬鞭、新型城镇化建设方兴未艾的大省来说，河南的房地产市场未来数年乃至更长时间，年年月月天天都是‘金九银十’。”河南新田置业有限公司总经理冯常生对于楼市9月、10月的销售预期很乐观。
虽然多数业内人士认为未来几个月楼市“量价齐升”已是必然，但由于库存问题，已经有过类似教训的开发商并不会在销量提升时大幅提高价格，因此，这种“量价齐升”只能是一种“微升”，而非“大升”。
正如马克踟蹰的心态一样，未来的楼市也仍旧存在诸多变数。比如悬而未决又似乎马上就会来临的房产税，新华社近期消息指出，目前开征房产税的技术条件已日渐成熟。另据透露，北京、湖北、四川等省市已就开征房产税正进行紧锣密鼓的准备。
有媒体报道，虽然湖南、湖北房产税征收细则尚未明确，不过将和上海、重庆的版本有所区别。首先，征收范围将包括个人已购的第二套存量房，但征收税率不会太高；其次，计税依据也将由“沪渝版”的房产原值改为市场评估价，也就是说，对居民几年前买的第二套住房征税时，按现在的市场价计算。
河南省商业经济学会常务副会长宋向清认为，房产税试点城市带来的冲击，市场早已消化。不过，如果房产税出现新方案，且如市场传言般按市场评估价来征收，并包括已购的第二套存量房，改善型产品将会再受重击。
又比如购房者所关心的首套房贷利率优惠取消的问题，虽然目前多数银行还在执行原有的优惠，但专家表示，不排除会有其他银行跟进取消优惠的可能。
有分析人士认为，取消首套房贷利率优惠的消息，也许是房地产商或中介一种刺激购房的炒作手段。如果只有少数银行跟进，这种炒作可能会真的推动成交，因为买家会担心所有银行跟进，为享受优惠利率，买家加快入市步伐的可能性极高。
平坦的大路，带领人们奔向新的居住地
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