[摘要] 郑州市住房保障和房地产管理局7月份发布消息，今年上半年，郑州市二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%，其中，全市二手房住宅交易面积320.97万平方米，同比增长198.80%。上半年，郑州市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%，其中市区二手房住宅交易面积242.19万平方米，同比增长190.93%。
郑州市住房保障和房地产管理局7月份发布消息，今年上半年，郑州市二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%，其中，全市二手房住宅交易面积320.97万平方米，同比增长198.80%。上半年，郑州市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%，其中市区二手房住宅交易面积242.19万平方米，同比增长190.93%。
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上半年，全市和市区的二手房交易量均已经超过了去年全年的水平，创下同期二手房交易的历史新高。从月度看，在新“国五条”出台前后，二手房成交量一度出现较大的波动，幅度大于商品房。尤其是三四月份，大量二手房源被消化，“末班车”效应使得二手房交易量刷新成交纪录，全市4月份的二手房交易量86.83万平方米，市区3月份的二手房交易量66.79万平方米，创下了郑州二手房月度交易量的水平。这一数据一方面表明住宅市场需求强劲，目前新盘供应不足，致使购房者把目光转向二手房市场，导致郑州市二手房市场急剧升温，借用一位业内人士的观点，“郑州业已进入二手房时代”。
新“国五条”效应
催热二手房市场
今年年初，新“国五条”的出台导致二手房交易量暴增。据正天置业总经理张宇分析，新“国五条”出台后的整个三月份，70个大中城市大部分刷新了有记录以来的交易量，北上广深甚至各个突破了两万套，郑州网签量达6500套左右，是平时普通交易量的三倍。而由于政策导向所引致的客户心理预期发生变化，很多置业者都想在20%个税正式实施之前，抢搭“末班车”，想以交易成本购买二手房。再者，大量的流动资金充斥房地产市场，作为首次置业者，刚需始终存在；作为投资者，房产仍然是最重要的投资项目之一。
来自郑州市房管局的数据，2013年上半年，在新“国五条”出台前后，二手房成交量一度出现较大的波动，幅度大于商品房。尤其是三四月份，大量二手房源被消化，“末班车”效应使得二手房交易量刷新成交纪录，创下了郑州二手房月度交易量的水平。
据方大房地产营销策划有限公司金成国际广场(小区网论坛)店负责人龚国辉介绍，国家三月份出现的新“国五条”在一定程度上激活了二手房市场。因为市区内的房源一部分都是属于单位福利分配的房改房或集资房，购买的价格相当低，现在随着土地的，房价自然是水涨船高，有的区域房价甚至是当时房价的十数倍，如果按照新“国五条”的政策，出售名下非首套二手房就要交纳个税几万元、十几万元甚至几十万元，部分房主为了规避个税，便争相入市。
对此，供职于万安房地产营销策划有限公司（以下简称万安公司）的王世友也有着自己的解读：新“国五条”实施前，各地均出现了恐慌性的二手房交易局面，一定程度上助推了二手房市场的升温，导致三月份二手房交易量大增。因为新国五条新政靴子落地后，各地并未真正意义上实施新“国五条”新政，郑州也没有出台明确的细则，市场热度不减，一直高烧到现在，预计未来二手房市场的交易量会持续走高。
一手房供应不足
二手房大行于市
据王世友分析，由于政府调控，对于一级市场不再允许开发商囤地，大量的囤积土地被开发，在市区内几乎没有可再开发的土地，即使有地在价格上也让很多开发商望尘莫及。这一现象导致，现在再开发的新楼盘，大多都在三环四环以外，地理位置交通不是很优越。
据了解，在郑州购房的大多数非本地居民，购买房产多数是为了孩子教育上的需求或工作需求，而远郊的新楼盘却无法满足这一市场需求，所以大多数购房者选择进入二手房市场在市区内置办房产。
另外，在本市已有住房者为了居住质量的提高，在环境和教育上有着更高的要求，大多数购房者都会选择在郑东新区购房，这就在一定程度上提高了东区的二手房价格。记者从某房产门户网站了解到，东区近CBD区域普通住宅二手房价格已飙升至每平方米两万元左右，距离CBD周边数公里内的二手房价也都在每平方1.5万元左右，如果加上居高不下的交易税费，且出让房都将税费成本转嫁给买受房，客观上拉高了二手房成交价格，导致二手房成交价格高于新房价格。
居高不下的房价和土地的价格有着必然的联系，对此，龚国辉也有着深刻的认识：
首先，现在国家对土地的出售要求越来越严格，压制房价一直是国家关心的民生问题，开发商拿地、贷款等都受到国家的一系列的政策的影响，所以现在新开盘的楼盘都在逐渐缩小，导致新住宅在数量上的减少。
其次，近几年媒体对开发商拿地而不开发的现象进行了一系列的曝光，导致现在国家对荒废的土地进行逐步收回，也降低了开发商拿地的热情，这必然会导致新房的开发量的减少。
改善性需求推高二手房市场
郑州市房地产发力于2004年至2006年，这个时期交付的房子面临十年或者七年之“痒”：立面黯淡褪色、楼道破旧、脏乱，景观稀少、水系干涸，物业服务不尽人意，户型设计不尽合理等等，因此，面对着拔地而起的高层和低密度洋房，众多的业主不约同地产生换房需求。对于二手房购销两旺的局面记者也有很多疑问，都是什么人在卖房，又是哪些人在买房？对此，张宇说，首先刚需者首次置业，以郑州为例，约占成交量的70%，其次，以为改善需求而产生的二次置业者约占20%，再者，以投资为主要目的者，约占10%。
据王世友介绍，郑州在2005年前后迎来房地产开发的黄金岁月，市区内到处都是新楼盘的耸立，高层建筑成为一个城市的代名词。但是，随着城市的发展和房地产产品研发水平的提升，那个阶段的房子现在看来都非常落伍。处于这一时期的房产，无论是建筑质量、居住环境、教育环境、人文环境、交通环境都不太理想，且这个时期的楼盘大多集中在市区即老城区，伴随着郑州进入堵城，越来越多的居民渴望出城，但是远郊楼盘距离偏远，价格较高，建设周期过长，又让这部分购房群体望而生畏，转而重新回到市区，将目光瞄准近年来入伙的新房，希望从中淘到自己中意的二手房现房，当然，是毛坯房，可以自己装修，找到住新房的感觉。
在二手房市场交易中，“”占据着较大的比重和份额。
记者在中介公司遇到一位正在看房的吴女士，家住农业路与经一路交会处附近，三口之家住的是位于六楼120平方米的房子，她说面积还充裕，但是楼层一直让她很闹心，多层的楼房没有电梯，住在六楼很不方便，而且周边也没有好学校，孩子明年就要入初中了，为了孩子能上个好学校，也为了换套有电梯的房子，远离市区的新房又无法满足她现在的需求，所以，她近段时间都为能在市区买到合适的二手房而奔波。
据龚国辉介绍，前几年开发的房子，不管是户型还是小区的内部设施都跟不上人们对于日益提高的生活品质的追求速度。之前的一批老业主，基本都开始考虑换房，他们开始厌倦市区的热闹和繁华，更多的想追寻享受人生的目标，换一个自己喜欢的户型，换一个自己喜欢的小区环境，而二手房即买即住的特点也给很多业主提供了方便。
再者，新房现在所处的位置都比较偏远，一般在三环之外，交通不便，生活设施也不够完善。近年来开发的新房因为多处于新区和新市中心，自然炙手可热。
过高税费制约二手房市场
记者在调查中发现，由于一些政策的制约，导致二手房税费过高，而在交易过程中，卖方一味地将税费转嫁给买方，在一定程度上也影响了二手房市场的成交量。
二手房的税费繁多是一个不争的事实。在实际交易中，这些过户税费业主一般都不会去承担，将税费全部转嫁给买家，从而使房价上高。原先人们寄望于产权证办理五年以后不再缴纳营业税，但是按照征收规定，面积在144平方米以上的房子，即使过了五年年限，仍然要缴纳营业税。一方面，人们渴望盘活二手房市场，让更多的二手房进入市场交易，从而推动一手房市场的发展，另一方面，过高的税费让购房者不堪重负，很多人不得不舍近求远，只好放弃二手房，转而购买一手房。
另据了解，2013年7月，郑州二手房住宅价格在50万元~60万元区间，面积在70~90平方米范围的房子依旧购房者关注，也就是说刚需面积仍是二手房市场的主力军。
刚参加工作不久的小何是一名护士，工资也不高，男友是一家广告公司的设计师，两人基本没有什么积蓄。因为年底准备结婚，两人卯足了劲想在郑州买套二手房，双方父母也给凑了20万元的首付，余下的准备贷款用工资慢慢来还。两人在东风路绿茵公园附近看中了一套总价55万的60平方米的小复式房，可当她带着首付款满心欢喜地到中介签订买卖合同时，各种费用让她为难了：契税、营业税、个税、中介加起来一共就需要六七万元，再加上贷款时的按揭服务费、评估费、代理费、工本费、担保费等，一连串的费用让小何只能对这套心仪的房子望而却步了。
那么制约二手房的各种税费是怎样规定的呢？据张宇介绍，在郑州目前主要制约二手房市场的税费是营业税和契税。例如：90平方米以下（不含90平方米）的按1%征收契税；90平方米以上至144平方米以下的按2%征收契税；144平方米以上的按4%个点征收契税。未满五年征收5.6%的营业税，1%个税。这些税费累计起来相当于房款的10%左右，从总价值来看税费过高。政府又没有明确的强制性规定谁来承担这些税费，而在二手房基本属于卖方市场的情况下，这些费用卖方很自然就转嫁给了买方。由此可见，这种现状一定程度上限制了二手房的交易量。
虚假房源信息影响二手房市场公信
据龚国辉介绍，现在二手房中介越来越多，从业人员素质参差不齐，郑州本地的再加上外来的二手房中介多不胜数，从而使得二手房经营市场变得竞争异常激烈。在有些新建的小区或者家属院比较多的地段，甚至出现店挨着店的现象。再加上这些年网络的普及，网站竞争出现白热化，也就造成了二手房经纪人想尽一切办法用房源信息去吸引客户，这也就是网络上的虚假房源越来越多的主要原因。
越来越激烈的竞争使得房产中介使出各种招数来招揽客户。为了更可能多地吸引客户，网络上号称100%真实房源或者真实的房源，实为虚假的房源信息，充斥其间。据环球世纪不动产公司网络信息中心经理柴炜介绍，很多中介公司为了让自己排位在前面，竞相上网发布虚假房源信息已成业内“潜规则”，现在做中介的太多，房子不好卖，购房人网上搜索房源时，一般会用排序筛选，所以价低的房子就排前面。
近期打算购房的梁女士告诉记者：“由于时间和精力有限，我们不可能全城四处看房子，所以只好依赖网上房源，找到价格合适，户型满意的才去实地看。”当购房人用网上信息找到中介时，中介便会找出各种手段拒购房者于千里之外，劝说客户购买其他房子。
“他们发布房源时，一般都有户型图以及联系方式。前几天我看上了东区一套97平方米的两居，总价112万，户型和环境也很满意，就联系中介去看房。”梁女士说起这件事依然很气愤，“我打电话时，他们说有房子钥匙，可以立即看房。但当我如约看房时，中介推脱说我去晚了，房子刚刚卖出去，但还有户型一样的房子可以现在就看，事实上，后来给我看的房子跟网上的完全不同，户型和面积都不一样，小区环境也非常不好。这种事情我后来还遇到了很多次，中介常常用根本不存在的低价房源吸引购房人上钩，然后他们声称房子刚刚售出，带你去看其他房源。”
据柴炜介绍，郑州市目前二手房存量大约在两万套左右，每周签单量在3000套左右。但记者近日登录某门户网站二手房频道，发现仅一家网站上，在售房源就高达7万多套。而目前，郑州市二手房中介共计在650家左右，即使扣除掉部分重复房源，水分依然很大。
其实，真实房源虚假信息这种现象从始至终都存在，据王世友介绍，个别的中介公司为谋求购房者信息，势必会发布虚假信息，只要在网络上针对本小区内房源进行对比，价格低于市场价5万~10万元就属于虚假信息。在市场调控下大家(小区网论坛)的买房卖房信息已经很明朗，在买二手房过程中，尤其是在网上看到的信息，如果出现差价低于市场价5万元~10万元的房子，完全可以不予理会。
对此张宇总结，虚假信息主要有三项标准：是否真实存在；是否真实价格；是否真实委托。中介公司的虚假房源，主要就是这三种形式，只要掌握这三点就很容易识破虚假信息。
二手房交易过程复杂引发诸多诉讼
张宇说，二手房交易过程非常复杂，但只要把握几个重点就能避免不必要的麻烦和纠纷：房产本身的产权是否明晰，是否存在查封或者抵押状态；交易过程要对交易费用非常明晰；选择中介公司应当慎重，应当品牌响亮，规模大，专业程度高的中介公司，以保证资金的安全。
据龚国辉介绍，有些房产在受理窗口已验证，但在受理过程中，还是会出现交易纠纷的现象，比如：前期在郑州市场有房改房维修基金暂缓这种情况，所谓暂缓就是购房者当时未交，在以后过户给下家的同时，需要补交的维修基金，在查询窗口可以查询到该房产可以上市交易，但在过户过程中买卖双方对维修基金谁来支付，未能达成一致，产生交易环节的矛盾。
还有的在交易过程中有一些房子不是业主本人来签合同，而是配偶代理；还有一些老单位家属院是继承的房子，国家征税高，也成为了问题的所在；而还有一些问题是买家冲动买房，买完了觉得很多地方不适合或者资金不到位，也促成了诉讼的产生；还有，买房者贷款出现障碍引起的纠纷等等。
买卖过程中也经常出现一些特殊情况，比如购买未满5年的二手房，当事人常用“延期交付，先租后买”的方法避税，事实上这种方法对买卖双方都是没有保障的，房屋在相当长一段时间内无法办理过户，产权仍是卖方的，如房价上涨或下跌，买房或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此，在二手房交易过程种常常出现很多问题是需要交易双方注意的。
王世友说，这些仅仅是其中一少部分，像类似情况很多，有许多案例就需要经过房管局疑难杂症科来处理。有个别的中介公司有隐瞒和未尽到查询义务急于签单，对后期的问题却置之不理，所以会出现一些中介公司被买卖双方“锁门”的现象从而引起诉讼。这种情况一般存在于不负责任的中介公司，置业者也尽量选择一些大的中介公司以避免这些纠纷的出现。
“曾经有一套珍贵的房源摆在我的面前，我没有立即出手，等到失去她，我才后悔莫及”，这样的买房经历是否曾发生在您的身上？心仪房源可遇而不可求，在抢房大战频频上演的郑州楼市，果断出手才是王道。当看中一套房子，您会在多长时间内下定？如果您的答案是72个，那么恭喜您，您就是传说中的高级购房狂！七月流火，房天下闪购清凉出击 ，汇集郑州最优质楼盘，限时出击，给出最给力的优惠，为迫不及待盛夏置业的购房狂再添一把力！房天下电商、团购、闪购。夜闪购、无线拍，各种精彩尽在房天下闪购7月！》》》》点击进入详情
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