[摘要] 当住建部把上海列为全国共有产权住房试点城市的时候，这项工作在上海已经推进了4年多，进入常态化运作。
当住建部把上海列为共有产权住房试点城市的时候，这项工作在上海已经推进了4年多，进入常态化运作。
用上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰的话说，共有产权房2007年在江苏淮安发端，兴于上海。新华社的报道称，截至目前，累计签约购房家庭大概有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。
从经适房到共有产权房
上海的共有产权房，最初是以经济适用房的面目出现的。经适房曾经有段时间在上海出现“断档”。2002年，上海撤销经适房发展中心，经适房退出市场。但是到了2008年，伴随着开展规模空前的保障房建设，经适房也在上海重出江湖。按上海市的规划，2008～2012年五年内将累计筹集和建设廉租住房和经适房30万套，约2000万平方米，占同期全市住宅建设总量的20%左右。
但是，各地有关经适房的负面消息以及部分经济学家对经适房的抨击，为避免经适房中出现的腐败、“叫好不叫座”等现象，上海充分显示了自己的谨慎。
《上海市经适房管理试行办法》2008年底公开征求意见，直到2009年底才在上海两个区试点申购，随后在市中心区域试点，最后在全市铺开，上海希望能够尽量完善相关制度并堵住其间的漏洞。
确实，相对于租赁型保障房，经适房因为具备产权性、交易性，所以“套利空间”更大。为了挤压套利空间和行为，2009年出台的《试行办法》中，上海明确提出“有限产权”的概念。
不过，直到2011年，共有产权房在上海全市铺开，经适房才在公开文件中被改称为共有产权保障房（经适房）。
在上海的共有产权模式中，中低收入住房困难家庭在购房时，只需要投入部分购房款，同时占有房屋的部分产权。比如，2009年底上海经适房率先在徐汇和闵行两区进行试点，彼时房源销售基准价在每平方米4800元~5200元，相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成，居民和政府按“七三开”共有住房产权。
此后在别的房源中，房屋的销售基准价格和购房家庭产权份额都随着周边房价有所变化，购房家庭产权份额也从60%~70%不等。
准入门槛一再降低
按照《试行办法》，购房家庭在取得房地产权证满5年，可以申请转让住房，原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，若原住房保障机构决定不予回购，房地产权利人才可以向他人转让。
但是转让之后，购房家庭只能按照有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分则要上缴原住房保障机构所在区(县)的财政部门。
如果取得房地产权证未满5年，购房家庭需要购买其他住房时，房子将由原住房保障机构回购，回购价格是原销售价格加上同期银行存款利息。
用上海市房管局局长刘海生当时的话说，这是政府将其名下产权的“使用权”部分让渡给申购者，两者合力帮助居民解决住房困难，逐步积累购房能力。
上海也试图通过此举，既解决中低收入家庭在市场上住房消费支付能力不足的问题，又解决当前阶段性保障和未来上市分配的有效衔接与公平性问题。
借助有限产权使得溢价空间大量减少，还不足以堵住漏洞，为此，上海还出台了近十个配套文件，这些文件覆盖了经适房准入标准和供应标准、申请对象住房面积核查办法、申请家庭经济状况核对实施细则、经适房价格管理试行办法、经适房预(出)售合同等等。
比如，为严把审核关，申购家庭要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。上海还专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等各部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。
在上海从经适房到共有产权房发展的几年间，共有产权房的门槛也一直在降低。迄今经历了几次调整。其中，收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元、5000元，财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元、15万元。上海市城镇户籍年限由连续满7年放宽至连续满3年。
同时，2012年准入标准调整时，还将上海市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工以及引进人才等群体纳入其中。并在2013年的调整中，将单独申请共有产权保障房的单身人士年龄从之前的男性满30周岁、女性满28周岁调整为男性满28周岁、女性满25周岁。
4月16日刘海生在参加“2014上海民生访谈”节目中表示，今年还会放宽标准，把工薪阶层覆盖面进一步扩大。
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