[摘要] 备受瞩目的“二套房”认定标准终于落地。银行及市场反应如何？
中介房贷蛋糕急剧萎缩
家住上海闵行区七宝镇的大学老师毛小姐和未婚夫在婚前各自贷款在上海买过一套房，婚后他们想卖掉其中一套房重新买一套大户型。但二套房认定新标准出炉后，她这次买房或许被认定为第三套。毛小姐认为，“认房又认贷”的审核标准使她这样的改善型需求被“误伤”。
对此，银行业人士指出，今年以来一系列调控政策均未再对改善型住房做出相关规定，可能意味着对二套房贷的认定已“一刀切”。一家股份制银行上海分行零售贷款部副总经理昨天对本报说，目前房贷政策以是否使用银行贷款为准，即只要以家庭为单位的成员有过房贷经历，即便出售该套住房之后重新贷款购房，后者也将被算作“二套房”，“对18岁以上未婚成年子女首次买房，之前做法是无论其父母住房是否有过贷款经历，子女首次买房大多被视为首套房；但新政发布后做法需要具体讨论。”
现在，毛小姐暂时放弃买婚房，她的选择对房贷中介而言，无疑是个坏消息。在上海，专营个人住房抵押贷款代理的许多房贷中介公司核心业务收入正急剧萎缩。而中原地产、汉宇地产等以房产经纪为主、兼营个人房贷代理的中介机构受影响相对较小，但仍将失去一块诱人的利润蛋糕。
昨天，上海某市场研究中心统计，5月份上海二手住宅成交50万平方米，环比4月份下滑70.61%，创2008年10月份至今19个月以来的单月成交量。房贷中介凯盛经略（上海）投资管理有限公司总经理苏晓江接受本报采访时称，一些专营个人住房抵押贷款代理（或称权证代理服务）的同行已转行，有的甚至消失。
(东方早报)据新华社电 酝酿已久的商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准终于有了明确的结果。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受记者采访时表示：“以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。”
其实在三部门联合出台此项通知之前，许多已经制定房地产调控细则的地方政府就已经开始执行“认房不认贷”。
4月30日发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中就提出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，事实上就已经开始执行新的二套房认定标准。
5月底，记者在走访北京多处在售楼盘时也发现，“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”的传统标准已经不再实行。几乎所有提供房地产信贷的商业银行在评定购房者是否属于购买二套（及以上）住房的问题上，均是考察购房者是否已经拥有住房。北京西五环楼盘“远洋山水”的销售人员告诉记者，甚至连曾经购买过住房，后来又将此住房出售的购房者也会被银行划入购买二套（及以上）房的范围内。
业内人士表示，随着新政策的正式出台和在范围内的逐步执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50％、利率1.1倍的严格政策。
根据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在目前的商品房市场上，套房全款购房的比例高达50％，特别是在2005年以前购房的人群中，80％以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。
毋庸置疑，新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大，还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。
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