[摘要] 调控政策收紧，房价僵持之际销售量接近冰冻，随时需要大量资金周转的开发商进入6月份后实实在在地感受到了“钱紧”。
信托成救命稻草
在经过2009年一轮抢地潮后，房地产公司的资本消耗极为严重，急需得到补充。不少房企正在努力寻求更多的融资渠道以解资本之忧。如上市房企香江控股在短短1个月内，公司发布的多条公告竟然全部与资金不足有关，或拟增发再融资或放弃收购房地产项目。
经济导报记者近日发现，在资金需求得不到银行支持的情况下，房地产信托产品又成为了房产公司获取资金渠道的“新宠”。据统计，仅在1月4日和1月5日两天，就有包括新华信托、外贸信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的5个房地产信托产品集中发行，以致1月首周，房地产信托产品的发行量就超过10款，占了信托产品发行总量的1/3以上。而在1月最后一周发行的19款信托产品中，又有9款是房地产信托产品，占据半壁江山。
“岁末年初，大部分银行都开始收缩信贷，但开发商的融资需求却在升温。随着管理层对房地产市场的调控连环出招，银行开始严控房地产开发贷款。资金紧缺成为2010年房地产行业不得不再次面对的难题。”天杰投资顾问有限公司理财产品分析师王磊对导报记者表示，“再加上目前市场上高理财产品相对匮乏，房地产信托产品的火爆也就不足为奇了。”
事实上，在经历了去年上半年天量信贷后，房地产商早已将融资重点转入信托产品，去年下半年，房地产信托产品开始井喷，并持续保持着火爆场面。普益财富数据显示，2009年共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业记录。同时，去年共成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，同比增40%。
王磊表示，在人们的印象中，似乎只有资金来源渠道有限的中小房地产公司比较倚重信托渠道融资，由于融资能力、成本等方面的原因，大型房地产公司一般都不通过信托公司进行融资。但近年来，房地产企业开始正视信贷政策对其周期性的影响，主观上希望融资渠道多元化，信托在房地产金融中的地位得到提升，而这一势头也将在今年被延续。
而就在上个月，山东省国际信托有限公司也与济南市房地产协会签署了房地产互助信托业务框架协议。根据协议，双方将合作设立济南市房地产互助式信托业务，通过信托平台帮助济南市部分房地产开发企业之间实现项目和资金的互助式对接。
警惕政策风险
与其他理财产品相比，房产信托产品吸引投资者的亮点无疑是其较高的率。导报记者了解到，目前发行的该类产品的预期年化率大多在8%-10%之间，如中信信托1月中旬发行的2款理财产品，预期年化率分别达到9.5%和10%。这在如今的低利率时期显得颇为诱人。
不过不少业内人士也指出，高同时蕴含高风险，信托产品不保本也不保，而房地产行业所面临的政策风险和市场风险都比较大，投资者在购买该类理财产品时，应仔细了解产品的风险控制措施和自身的承受能力。
“虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的，如果房地产项目无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。”，山东经济学院财政金融学院教授吴奉刚对导报记者说
央行宣布将在近期下调存款准备金率，但是开发商难以向银行贷款的现实在短期还无法改变。银根紧缩的形势下，资金紧张仍然是很多开发商面临的首要难题。创新融资渠道已经迫在眉睫，房地产信托在这样的背景下开始逐渐升温。
受宏观环境以及政策影响明显
今年以来，开发商如何拓展自己的融资渠道是被业内讨论的事情，尤其对于资金有限的中小企业来讲，资金短缺就像悬在头上的一把剑，随时可能让一个企业消失在市场变幻之中。
据普益财富网统计，2008年7月，集合资金信托产品成立规模为36.34亿，其中房地产类为17.35亿元，占比为47.74%，继续保持着2008年以来房地产信托产品的强劲势头。
享受在“房地产蜜月”之中的信托业，也似乎找到了在熊市中取代证券投资产品的“接班人”。房地产信托随着宏观调控的趋紧以及地产业遭遇困境而发展，伴随着地产业的火爆及宏观环境的宽松而低迷。
分析人士指出，这主要是因为目前缺乏基金化运作的信托渠道，融资能力较低而融资成本相对更高，在地产商资金富足时，一般不会选择信托融资；而当银行信贷这条融资大门不畅时，信托这条小径才被关注。
短期内难当大任
有关资料显示，2003年房地产信托募集资金仅占房地产融资总额的0.5%。即使是在房地产信托发展的高峰期2005年，157亿的融资规模对于房地产业融资需求来说仍是杯水车薪。但低融资规模并非说明信托渠道的可行性低，信托制度先天的灵活性，注定了房地产信托融资具有可以为融资方定制个性化融资模式等功能，具备了其他渠道难以企及的优势。
分析师认为，目前房地产信托在房地产金融中的边缘地位，是在目前信托制度尚不完善，房地产金融业仍不成熟的情况下的一种暂时的状态。对于房地产行业来说，通过此途径融资，与通过银行信贷融资方式上无异，不利于优化房地产融资模式，提高抗政策风险的能力，不利于房地产行业的理性发展。
目前我国房地产金融市场发展不健全，融资渠道较为单一，直接融资仍无法发挥重要作用；另外信托业影响力较低，融资能力较弱，信托制度发展尚不成熟，因此，业内认为房地产信托融资在短时间内仍难当大任
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