[摘要] 从房价下跌10%、20%到30%、再到50%,2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。
（来源：21世纪经济报道 史进峰）从房价下跌10%、20%到30%、再到50%,2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。
这是一场表面上关乎中国地产泡沫有多深的行动,但实际结果或将助力宏观决策明朗化:如果银行在层层加码的压力面前轻松过关,投鼠忌器的宏调政策或将更加决绝。
8月20日,本报记者从商业银行人士处获悉,多家上市商业银行已按照监管部门要求,完成新一轮房贷压力测试,即考虑房价下跌50%情形下,商业银行贷款质量如何。
这些房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,民生银行个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点;而招行情形也大体相似,即房价下挫50%,住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点。
2009年一轮房价上涨潮中冲在前面、甚至在2010年上半年仍高位接盘的商业银行未能乐观。一位接近中国银行人士透露,该行房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房贷款将上升2个百分点;而房地产开发贷则要上升4个百分点。
同时,房价上涨过快地区,诸如京、沪、深、渝、杭等城市,商业银行分支机构则面临更大压力,中行北京分行压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。
在此之前,公布最近房贷压力测试结果的交通银行情形亦大致如此,即房价下跌50%,交行对公贷款和对私贷款不良率将分别会上升1.6和1.2个百分点。
但更多的银行业人士认为,房贷压力测试更像是一场“狼来了”的游戏,人们只看到房贷压力测试的步步升级,却未见到房价有任何下挫的明显迹象。
2.27万亿的增量陷阱
实际上,各家银行已按照监管层要求进行了压力测试。
前期压力测试结果显示,在房价下降30％、利率上升108个基点前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20％,46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30％。
“房价下跌50%并非没有可能,”20日,一位股份制银行高层向本报记者坦言,“以北京为例,房价下跌50%,也就相当于房价重新回到2009年1季度时的水平,若宏观经济大转向,出现二次探底,在目前调控政策力度步步趋紧之下,出现50%的下跌完全是有可能的,监管部门并不是空穴来风。”
房价果真下跌50%,倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行,而在2009年个贷竞赛中,不乏中行、招行、民生等身影。
据央行统计数据显示,2009年全年,我国个人住房贷款新增将近1.4万亿,相当于去年1.80万亿全部新增个人消费贷款的75%;这一数字也是2008年的五倍和2007年的二倍;再加上2010年上半年新增的8703亿,个人住房贷款过去一年半中新增量达到2.27万亿。
“2009年很多人首付比例也就一到二成,房价下跌50%,大量弃供是可以想象的,2.2万亿新增住房贷款敞口就会很大。”上述股份制行高层表示。
2009年,2.2万亿个人住房贷款竞赛中,原先房贷龙头建行被工行、中行全面超越,而招行、民生均不甘人后。
2009年年报显示,截至2009年末,工行和中行个人住房贷分别新增2768亿和2567亿元,超过建行2493亿的新增量。
一位大行零售部人士介绍说,2009年下半年,建行由于拒绝向房地产中介“返点”,而遭二手房中介全面封杀,因而基本退出了二手房市场,以北京为例,中行2009年以咄咄逼人之势,拿下了北京二手房市场房贷老大的宝座。
建行的相对谨慎,或为其赢得这场地产调控持久战埋下坚实基础。
“由于一定程度预判性,建行的情况很乐观。”据接近建行的人士介绍,早在监管层明确要求之前,该行就已进行过60%房价跌幅下的贷款违约率变化情况。
建行房贷压力测试结果显示,若房价跌幅超63%时,该行违约率会明显攀升,而此前违约率变化不明显。
不过,2009年2万亿增量备受考验,但大型国有银行由于其体量较大,且2009年前的存量贷款占比较高,风险系数要稍低。
上述股份制行人士分析,对于大行来说,房价下跌50%,对2009年前发生的信贷基本影响不大,“经过近三年的还本付息,再加上利率变化所导致的提前还贷,2007-2009年间发生的个人住房贷款实际上风险敞口并不大”。
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