[摘要] 从房价下跌10%、20%到30%、再到50%,2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。
高位接盘者的“套”
与此同时,一些商业银行大力抢占二手房市场的策略,却暗藏巨大风险。
“风险最不可控的便是二手房市场,”一位股份制银行风险管理部人士分析,“2009年房价上涨潮中,出现了大量假首付、假按揭,甚至房地产中介伙同客户一起造假;若房价下跌50%,这部分违约情况不可估量。”
与大行相比,股份制行的竞争则更为激烈,此前数据显示,招行、民生、浦发、中信几大股份制行,2009年个贷新增量分别达到1380亿、650亿、481亿、406亿。
进入2010年,在房地产调控日趋收紧之时,股份制银行中仍不乏高位接盘者,其中渤海银行就曾因违规发放房贷遭到监管层警告。
公布的2010年半年报显示,2010年上半年,中信银行个人住房按揭贷款达1357.54亿元人民币,比上年末增长30.96%;这一增幅超过了同期招商、民生11.40%和6.51%的水准。
不过,已公布中报的各家银行数据显示,个人住房贷款不良水平仍然相当乐观。以中信、招行为例,2010年上半年,中信银行住房按揭贷款不良贷款率0.13%,比上年末下降0.04个百分点;而招行个人住房贷款占整体贷款比重下降的同时,不良贷款余额和不良率均比年初有所下降,不良贷款为3.72亿元,不良率为0.12%。
“对上市银行来说,若房价下跌50%,在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点,影响不小,但与整个资产规模相比,无足轻重。”上述股份制行人士表示。
同时,进入2010年,一些股份制银行亦正试图对房贷比重过高的零售贷款结构做出调整。
以民生银行为例,2010年上半年,该行推出酝酿多时“商贷通”个人经营贷款业务,截至2010年6月30日,该行“商贷通”贷款余额872.68亿元,比年初增加424.59亿元,较年初增长94.76%。
开发贷好于个贷？
按照监管机构房贷压力测试要求,商业银行报送数据除个人住房贷款外,还应包括房地产开发贷款和土地储备贷款。
一位大行风险管理部人士透露,针对房地产开发贷款和2009年遍地开花的土地储备贷款,商业银行被要求预测房价下跌及利率上升情况下,房地产企业还款能力如何,即房价下跌之下,房贷抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。
据上述接近中行的人士介绍,此次中行采用专门信用管理系统做FAIRISSAC,进行压力测试,涉及部门包括“个金”和风险两大部门,其中“个金”部门主要负责个人住房贷款压力测试,而风控部门则负责公司贷款。
据央行公开数据显示,2009年新增房地产贷款2万亿元,抛却1.4万亿的个人住房按揭贷款外,房地产开发贷款增量在6000亿左右;再加上2010年上半年新增的4423亿房地产开发贷款,一年半时间房地产开发贷增量在1万亿左右。
不过,在上述大行风险管理部人士看来,即便房价下跌50%,当以上述1万亿开发贷来说,风险并未如想象中那么大。
“相比个人住房按揭贷款,开发贷在各家银行年报中的比重均有所下降。”上述大行风险管理部人士分析,“近年来多次房地产调控,使得商业银行逐渐改变策略,减少中长期贷款,短期流动资金贷款比重渐增,目前各行开发贷中长期贷款和短期流动资金贷款之比一般是4:6。”
同时,开发贷一般采取的“不断滚存,借新还旧”的还款模式,也使得开发贷风险系数有所下降。
上述接近中行的人士表示,中行压力测试,着重关注着一些小型开发商的资金链情况。“针对2009年拿地、2010年开发的小型地产商发放的贷款,现在处于一个急于回收的过程,如果回收顺利的话,这个问题并不是特别大;如果回收比较慢,观望期比较长的话,确实会有一部分开发贷出现问题。”
不过,这并非全部真相。大量隐于地方融资平台、土地储备等名目下涉及房地产的贷款,无法获得真实的统计数据;而房贷下跌并不能被孤立评估。
一位接近监管层的人士表示,7月底银监会便要求今后持续开展房地产压力测试,关注跌幅大的地区做好跟踪分析,对房地产关联度大的三大行业:钢铁、水泥、建材等做好分析,也要作压力测试。
一份建行风险管理部的研究报告显示,与房地产相关的上下游行业,至少包括建筑业、钢铁业、上游原材料制造、下游原材料制造等10多个行业。而一位银行业分析师指出,若房价下跌50%,被房地产绑架的中国经济走势必然发生逆转或所谓的二次探底,到时候就不是房地产的问题了
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