[摘要] “金九银十”过后，楼市下行已经成为不争的事实，一些开发商为了提升成交量，开始采取一些“非常规”的手段刺激购房者出手，比如垫付首付款、物业费优惠等。郑州买房温馨提醒：购房陷阱仔细瞅 掏钱要小心
“金九银十”过后，楼市下行已经成为不争的事实，一些开发商为了提升成交量，开始采取一些“非常规”的手段刺激购房者出手，比如垫付首付款、物业费优惠等。
这些优惠虽然看起来很美，但无利不起早，为了达到目的，开发商往往从利己的角度追加条款，这些优惠措施背后往往是一些不为人知的陷阱，引发了诸多纠纷。为此，根据过往的经验，记者总结了几种常见的购房陷阱，并提供了一些避免办法，意在希望购房者提高法律意识，维护自己的合法权益。
开发商垫首付 到期不还麻烦大
描述：垫首付，顾名思义，就是开发商贷款给购房者付购房首付款，购房者支付利息（有些没利息）的行为。在首付比例提高为三成的前提下，这主要针对部分资金缺乏的刚需客户，通过“借款给购房者”的方式完成购房。
一般来说，开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件，而是另制一份借款协议，约定借款用途、利息、还款期限等。这存在两个风险，一是开发商给购房者开出的收据中，不包括借款金额，而给银行的资料，却是购房者付清首付的收据，有欺骗性质；二是违约责任很严重。市场上还有一种首付“分期付款”的形式，这与垫首付本质上基本一致。
点评：
按照垫首付的一般操作模式，如果购房者接受开发商垫首付，意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这样的双重还款压力。对于还款能力不足的市民来说，如果一旦出现银行按揭的“断供”现象，不但将留下不良的银行信用记录，而且将被收取较高的罚息。
其次，如果向银行提交按揭资料时并未说明由开发商垫付部分首付款的真实情况，一旦购房者出现违约行为，将有可能被认定为业主和开发商合谋欺诈银行，留下不良个人信用记录；再次，个别开发商为平衡垫付款项所付出的成本，将违约金定得很高。
赠送多年物业费，交房之后无人管
描述：赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式，在很多楼盘都有出现。这种赠送有两种形式，一是老带新，只要成功购房，老客户可减免一年左右的物业管理费；二是物业费，也是一种打折优惠的方式。按照程序，开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外，还应在物业服务合同中进行再约定，但有开发商往往故意忽略，从而导致一旦物业公司不遵从协议，物业优惠条件就成为一纸空文。
点评：
这类现象产生的直接原因是，开发商和物业管理公司是两个相对独立的民事主体，开发商的单方承诺对物业公司并不具有约束力，而购房者对这一法律常识并不了解。
开发商在广告中所作出的“购房赠送前期物业服务费”的承诺，对开发商具有约束力。对业主来说，可以按照买卖合同追究开发商的违约责任，但仍应按照《前期物业管理服务合同》的约定支付管理费。
作假套贷款 断供就要收房子？
描述：在购房者跟银行的借贷合同中，开发商是担保方。随着调控加剧，假社保、假税票等暗箱操作的出现，使一些实际上已经拥有多套房产的投资客依旧有办法贷款购房。这种情况，开发商就会担心购房者未来出现断供连累自己，因此，他们在合同的附加条款中写下这样的约定：如购房者连续断供三个月以上，导致银行向开发商追偿按揭款的，开发商可以无条件解除购房合同，并且向购房者索取购房款30%的赔偿金。
点评：
在银行按揭合同中，合同主体是银行和购房者，开发商只是承担担保责任，而且担保期一般只有半年。开发商在合同上附加断供的赔偿条款，首先应该加上一个时间限制，那就是在担保期内，过了担保期，跟开发商就没有关系了。如果业主今后几十年内出现断供，开发商都要收回房产，显然有失公平。
其次，从这个条款本身的合法性来看，连续断供三个月就无条件收回房产，这样的惩罚性措施也跟银行对断供的认定标准不相符，惩罚措施太过严厉。
避免贷款出现意外 购房者应提前约定
描述：随着首套房首付比例增大，导致购房者负担加重。开发商运用合同增补条款约定，因银行按揭政策造成的购房风险，由购房者承担。一旦购房者无力承担月供，开发商有权不退房也不退定金。此类合同陷阱多是针对一些实力不强的首次置业者，或者是户型在120平方米之内的改善性住房。
点评：
为了避免此类风险，购房者在合同中应该加上针对银行贷款政策造成购房风险的约定。例如：就利率上浮造成购房成本上升，风险由买卖双方分担；在利率上浮至一定情况，或贷款无法下放时，买卖双方有权单方解除合同，或自然解除合同。购房者可以在合同中注明：“由于贷款政策变动频繁，而买家实力有限，买家需要从银行申请×成贷款，且利率不得高于基准利率，合同方能继续履行。”另外，在当下贷款额度比较紧的情况下，购房者应当在确定贷款条件的同时，对放款时间做出约定。
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