[摘要] 日前，4月份郑州楼市数据出炉，显示4月份成交量相比“疯狂三月”有所下降，但成交价格仍然在持续攀升。而从各项目反馈的信息来看，整个楼市依然处在热得发烫的状态，有的项目甚至表示“能买到房就不错了，还要什么优惠！”
刚需依然是购房主力军
5月10日，知名财经评论家、素有“财经女侠”之称的叶檀说：“‘新国五条’本就没有打压房地产，只是通过税费逼迫没买房的人赶紧买房。”叶檀认为，“新国五条”的作用就是促进刚需入市。
事实上，从2011年调控到现在，所有热销的楼盘也都有一个共同特征：刚需楼盘。以4月份为例，郑州楼市销量靠前的项目如盛润·锦绣城、方圆经纬花园(小区网论坛)、升龙天汇广场等项目房源大多以两房和小三房为主，得到的人场认可度也，单月的销售都超过150套。
第三方机构数据显示，4月份80m2~90m2面积段刚需房源备案18.95万m2，占商品纯住宅成交面积34.16%比重，位居各面积段成交首位，刚需房源依然支撑整个市场。而从4月份住宅物业成交面积段细分来看，郑州商品住宅成交面积持续以80m2~90m2两房为主，此面积段主要以首次置业客户为主力，其次为90m2~110m2及120m2~140m2的三房，此面积段内以改善型客户为主力，主要在于市场普遍向好及改善性需求的大量释放。
非住宅风险依然很大
商品住宅市场的火爆如果说是“风景这边独好”，那么非住宅市场就是一片愁云惨雾。众所周知，受到前几年调控影响和土地供应的调整，不少房企都进军了非住宅地产领域，开发了大量商用和办公物业，也造成非住宅物业供应量和库存的“井喷”。
第三方机构泰辰的数据显示，目前郑州楼市商业物业截至2013年4月份库存约为126万m2，按照郑州市商业月均（2011年~2013年4月）5.14万m2的消化速度来看，库存消化需近25个月，去化压力较大。近年来，市场多综合体项目，商业体量较大，同时普通住宅项目亦提高自己的商业配套体量，市场商业库存较大，未来消化压力相对较大。
而来自第三方机构恒辉的数据则显示，目前郑州市写字楼和商业的库存量都超过200万m2，按照现在的月均区划速度，都需要超过40个月时间才能消化完毕。
在此种背景下，对于投资者来说，大量供应是一把双刃剑，一方面激烈竞争将使得项目价格更加实惠；另一方面，大量项目入市对于后期的租金影响也会十分明显，投资者应该警惕风险。
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