[摘要] “万保招金”四大上市房企的中期业绩飘红，但现金流为负的现实，也使得各家融资问题日益凸显
（来源：中华工商时报）“万保招金”四大上市房企的中期业绩飘红，但现金流为负的现实，也使得各家融资问题日益凸显
-仅保利地产实现了销售面积和销售金额的“双升”，而其它三大房企，则较去年同期均出现了回落，甚至招商地产销售面积的降幅超过五成
陆续发布的房企中报中，其中隐藏着什么信息呢？
上周，万科、保利、金地同日公布了2010年半年度报告，至此，“万保招金”四大上市房企的中期业绩也已全部出炉。尽管身处行业调控漩涡，4家仍实现了净利润大增。但亮丽的业绩仍难掩其中的隐忧。记者统计发现，除了保利上半年的销售面积和销售金额均实现“双升”外，其它3家的同类指标则均出现下滑，业界据此认为开发商仍在死扛房价；另一个不容忽视的是中报中现金流为负的现实，房企融资的问题日渐凸显。
对于下半年的预计，中报也显示，随着供应量的增加以及采取灵活的定价策略，房价有可能进一步下调。
净利大幅增长
继招商地产中报净利翻番之后，万科、保利、金地三大地产龙头相继公布中期业绩，均实现了净利润的大幅增长。
中报统计显示，万科上半年实现营业收入167.66亿元，较去年同期下降23.12%，但净利润28.1亿元，同比增长11.4%；保利地产上半年营业收入112.45亿元，实现归属于母公司所有者的净利润16.27亿元，同比分别增长35.63%和16.56%；金地集团上半年营业收入达到87.4亿元，同比增长150.32%，其中归属于上市公司股东的净利润12.27亿元，同比增长327.02%；而招商地产则实现营业收入69.81亿元，净利润10.5亿元，同比分别增长142.76%和115.71%。
在严厉的政策调控下，房企销售净利为何大增？对此，万科中报显示，由于去年中期结算中包含大量2008年市场低谷期售出的房屋，利润率处于近年来的低位，因此今年中期的净利润多于去年。中报同时显示，自4月调控以来，主要城市成交大幅缩量，而坚持以普通住宅为主的万科依靠灵活的销售策略取得了良好的销售业绩。“这得益于万科对调整的适应性，新政后万科房价变化情况均价在14%左右。”万科集团副总裁肖莉表示。保利的公告中显示，净利增加得益于房产销售面积和金额的增长，经营规模扩大的同时，商业地产的盈利稳步提升。招商中报显示，营业收入较去年同期显著增长，主要是因为房地产开发业务结转量大幅增长，对于为何净利润增长幅度低于营业利润增长幅度的原因，招商的解释是报告期内少数股东损益增长较大。
销量下滑开发商死扛房价？
尽管四大房企净利大增全线飘红，但在销售方面却出现了涨跌不一的格局。记者统计各家中报发现，今年上半年，仅保利地产实现了销售面积和销售金额的“双升”，而其它三大房企，则较去年同期均出现了回落，甚至招商地产销售面积的降幅超过五成。
中报显示，保利地产房地产销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元，比去年同期分别增长5.81%和3.33%。对于万科，尽管上半年销售金额创下367.7亿元的新高，同比增长19.5%，但320.2万平方米的销售面积，相比上年同期则回落了8.2%。
招商和金地两家的销售数据则更不乐观。数据显示，招商地产销售面积28.75万平方米，签约销售金额42.3亿元，分别较上年同期下跌了53.87%和41%。而金地今年上半年实现销售面积48.29万平方米，销售金额53.76亿元，较上年同期分别减少42.83%和37.31%。
销售面积和金额的下滑，净利润为何反而大幅上升呢？“这可能是因为房价仍然处于高位，成交量锐减但仍有利润，当然，也不排除开发商在财务结构方面进行了调整，让中报数据显得好看些。”一位市场人士分析认为。对于这样的“双降”数据，金地方面表示，主要原因是上半年库存偏少，无充足房源可供销售，下半年公司将有足够房源供应，预计下半年新增可销售资源200万平方米。
除了销售数据的不确定外，现金流为负也使得各家房企融资问题逐渐凸显。中报显示，保利地产以-233.48亿元现金流居首，万科现金流为-95.14亿元，金地现金流为-45.36亿元，招商地产现金流为-19.99亿元，4家合计经营活动现金流为-393.97亿元。对此，招商地产董事会表示，将做好前瞻性融资安排，根据公司财务状况，合理安排现金流。金地董事会也认为，在紧缩的股权和债务融资环境下，公司将加大项目层面的股权合作力度，为公司的发展提供充足的资金保障。
此外，公司在房地产金融方面的业务也在稳步推进，今年以来，公司已通过信托、基金的方式为多个项目引入了外部投资者。而保利地产也指出，将开拓“房地产基金”等创新投融资渠道，降低宏观调控的影响。
供给增加倒逼房价下跌
对于下半年经营情况的预计，四大房企也均表示，不会调整年初制订的开工计划，随着供应量的增加将采取灵活的定价策略进行促销，同时，也提出利用市场调整机会积极扩张，把握一些项目投资机会。
今年上半年，万科已完成的竣工面积仅占全年计划数的25.4%。但万科董事会指出，公司暂无考虑对新开工计划进行调整，目前开发进度按计划进行，部分年内新增的项目也将在本年开工。对于如何应对国家政策的调整，万科集团董秘谭华杰表示，并不认为价格策略是应对市场调整的或主要手段，万科更看重关注公司战略的前瞻性、推盘节奏、产品结构以及产品性价比等方面。下半年，将密切关注市场调整中可能出现的机遇，尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。
保利地产认为，下半年将加大二三线城市投资，扩大经营规模，稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重，开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。招商地产则将继续采取均匀、谨慎地拿地的策略，注重区域选择，理性等待合适时机合理扩充土地，短期内拟采取措施促进销售，积极优化库存结构。
金地董秘徐家俊也表示，金地今年仍维持开工388万平方米的原计划，不会大规模调整。受调控影响，预计最差的销售量有可能跌到原有的1/3，但也不会影响金地的推盘进度。在下半年，随着供应量的增加以及灵活的定价策略，将促使房价进一步下调。另外，随着下半年土地供应的增多和市场调整的继续，金地也将抓住更多的投资机会。
【来源：中国证券报】房地产调控"满月",楼市销量锐减；地产股频破拟定增发价，股市再融资遇阻；行业景气度见顶回落，土地购置和开发热情正在下滑。面对调控重压和市场变局，部分一线房地产企业已经开始调整自身的运营策略，以应对行业寒冬。
随行就市降价促销、中止增发融资转向多元化渠道、放缓购地节奏加快现有项目开发等举措，正在成为房企的共识。
业内专家预计，一季度过热的经济数据给政府足够的空间与时间调控房地产行业，在流动性从紧的背景下，房地产开发商将普遍采取收缩战略，总体投资将趋于保守，行业景气度也将下行。
打折促销日益流行
"如果新开项目的认筹率达不到60%,我们会考虑5%-10%的折扣率。"北京本地一家房地产企业的销售负责人对中国证券报记者表示。
按照楼市的销售惯例，新项目开盘前，开发商一般会根据周边项目和二手房的成交均价，确定意向销售的价格区间，并以此向社会进行推介。这在业内被称为"蓄水".如果意向客户的蓄积量大幅超过所供应的房源量，开发商会考虑按照价格区间的上限定价，或者进一步提价。
"目前的房价已处于历史高位，加之调控新政大幅压缩新增需求，新盘的客户蓄积量普遍不足，这给追求周转率的开发商造成了很大的销售压力。"21世纪不动产分析师齐凡表示。
5月16日，万科（000002,股吧）位于北京的紫苑项目正式开盘销售，该项目此次开盘报价为25000元/平方米。现场工作人员介绍，实际购房有两个点的优惠，如一次性付款打97折。附加开盘当日折扣等优惠条件 后，其实际最终售价约为24200元/平方米。
"如果万科紫苑放在4月初开盘，均价估计得上30000元/平方米。目前，该区域二手房的成交价格普遍在25000元/平方米以上。"北京一位房地产销售代理机构的经理坦言。
"我们希望万科的楼盘在开盘当月的销售率达到60%,如果达不到，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。"虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮如是说。
市场预期，下半年房企在销售方面的压力将会继续增大。因此，包括恒大、保利、绿地等公司先后扛起了"打折旗".5月5日，恒大地产宣布，其楼盘统一85折"让利"促销。随后，保利地产（600048,股吧）位于上海的保利湖畔阳光苑、保利维拉家园等项目的售价也出现"暗降".据保利上海内部人士透露，为了保证70%的销售率，今后一段时期会有比较可观的折扣优惠。
目前，多数开发商已在研究5月以后的价格战略，稳中下降或成为趋势。总体而言，5月份房企定价以小幅度的折扣让利为主。万科、保利、中海、华润、金地等一线房企的在售项目中，明确降价的楼盘尚在少数，但多数楼盘表示将在现有价格基础上给予不同程度的折让。
融资转向多元化
拟增发地产股频频跌破发行价，上市房企股市再融资遭遇鸿沟。招商地产（000024,股吧）董事会因公司股价大幅下跌已决定撤销非公开发行股票方案。业内人士预计，政策收紧短期内不会改变，受此影响，地产股走势也不会有大的"起色".多数地产公司的增发方案将面临流产的危险。
据WIND统计，2009年至今，申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案，拟合计募资金额超过1000亿元。截至5月18日收盘，已有35家公司的股价跌破增发价，占比超过七成。
今年以来，包括保利地产、格力地产（600185,股吧）、华发股份（600325,股吧）、金地集团（600383,股吧）在内的15家地产公司公布再融资方案，目前，这15家公司的股价全部跌破增发价格。以保利地产为例，公司计划增发价格为17.92元，截至5月18日收盘，保利地产股价为10.90元，相当于复权价格13.72元，低于增发底价。而保利2009年度曾以24.12/元的价格增发股份，包括刘益谦在内的认购者均"被套其中".
直接融资受阻，地产公司纷纷开始借道信托、海外发行优先票据等融资方式。今年以来，恒大地产先后两次发行优先票据募集资金13.5亿美元。加之加快销售回款，目前，恒大持有货币资金近210亿港元。
另外，信托也成为部分开发商多元化融资的重要途径。多家信托公司已将地产信贷业务当作今年主要开拓的业务领域。
5月11日，中融信托将10亿元募集资金以增资形式对福星股份（000926,股吧）子公司武汉福星惠誉置业有限公司进行直接输血。据介绍，该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发，其中3亿元用于增加福星惠誉的注册资本，控股50%,剩余7亿元则计入福星惠誉的资本公积。
从5月6日-5月14日，先后有中华企业（600675,股吧）、浙江广厦（600052,股吧）、獐子岛（002069,股吧）、香江控股（600162,股吧）等5家上市房企公布了31.6亿元的信托融资计划。
"房地产公司目前的流动资金比较充裕，但资金投放也很大，需要不断拿地、维持开工量。地产公司都是负债式发展，越好的公司越缺钱。"中国房地产研究会副会长顾云昌表示，地产企业开发的"惯性"将迫使它们需要源源不断的资金支持。而在股市和银行信贷两大融资渠道收窄的背景下，海外发债和信托等方式开始涌上前台。
中华企业通过上海信托、中诚信托两家融资的综合成本分别为8.8%、9.0%,高于银行信贷。而獐子岛参与的中诚信托大连彩虹项目集合信托计划，综合成本率不超过12.5%.
保守拿地收缩战线
"政策出台以后，开发商出现了两个阵营：如绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商，加大推盘和促销力度，保证资金回笼；此类开发商很可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力；而地方小国企和中小开发商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策调控期间采取保守策略、不敢轻易投资。"一位房地产分析师指出。
知情人士透露，2010年初，万科等多家房企均拟定了相对激进的一线城市扩展战略，其中万科在上海的拿地计划就有8幅之多。业内人士分析，受新政影响，这些企业原本激进的拿地战略很可能会调整。
"今年开发商拿地会必然将趋于理性，一些重点地块今后可能会出现更多的联合体形式，房地产企业合作的机会更大。"一位地产商表示，他认为，国家严控银行信贷流向土地市场，对于土地出让比例的要求也日趋严格，因此开发商不会像去年那样疯狂拿地。
随着开发商战线的收缩，房地产开工率也可能见顶回落。日信证券报告指出，4月份新开工面积累计同比增长达到64.17%,在建面积累计同比增长31.66%,当月新开工面积为1.34亿平米，同比增长71.8%.由于去年基数较低，预计5月份新开工面积还会保持快速增长，增速会逐渐放缓，但未来4至5个月后，在成交大幅萎缩下，新开工面积将会出现低增长或负增长。
浙商证券报告也显示，4月，房地产开发投资环比3月下降3.19%.房屋新开工面积环比下降22.99%;土地购置面积环比下降19.74%.业内认为，随着调控政策的深入、商品房成交量的进一步萎缩，房企继续控制拿地和开发节奏的趋势将十分明显。
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