[摘要] 目前，万科销售额已超1100亿元，成为今年首个销售过千亿的房企。而来自中原地产的数据显示，越秀、招商、世茂、中骏等多家房企已超额完成全年目标。“部分龙头房企在前三季度多采取‘牺牲价格、追求销量’的做法，实现了‘弯道超车’的目的。”分析师认为。
目前，万科销售额已超1100亿元，成为今年销售过千亿的房企。而来自中原地产的数据显示，越秀、招商、世茂、中骏等多家房企已超额完成全年目标。“部分龙头房企在前三季度多采取‘牺牲价格、追求销量’的做法，实现了‘弯道超车’的目的。”分析师认为。
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“楼市最坏的时候已过去”。如果三个月前还有人认为这是房企的“自我安慰”，那么现在多家龙头房企飘红的销售数据足以让人消除疑虑。
突破千亿大关 万科销售额称冠
“龙头房企的销售业绩不会因为楼市调控而停滞”，今年年初，业内人士的这种观点让很多人半信半疑，但从近期品牌上市房企公布的今年前10个月的“成绩单”来看，印证了这一说法。
从不缺少关注度的龙头房企“万科”，销售业绩再次荣升为位。据万科发布的销售报告来看，万科在今年前10个月的销售额已经超过1100亿元，成为年内超过千亿销售额的房企。
万科简报显示，今年1-10月份，万科累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。而1100.2亿元的销售金额距离去年万科的全年销售额1215.4亿元也仅有100多亿元的差距。
在销售额突破1100亿元的同时，万科在土地市场上也很“抢眼”，单在10月份，就分别在北京、深圳、杭州等城市新增6块以上土地，合计土地出让金近60亿元。
地产经济学家邓浩志认为，房地产市场逐步进入了寡头时代，大的房企由于资金雄厚，无论市场好和坏都可以继续扩张，所以在楼市回暖的时候优势便进一步扩大，万科等企业销售量越来越大也是得益于其规模效应。
多家房企提前完成销售目标
除了万科以外，其他龙头房企的销售业绩也远没有年初猜测的那么悲观。来自中原地产的数据显示，越秀、招商、世茂、中骏等多家房企已超额完成了全年销售目标。
11月5日，中骏置业公布，截至10月底，累计实现合同销售金额约45.08亿元，前10个月合同销售金额已超过全年销售目标40亿元约12.7%。同时，世茂房地产控股有限公司宣布，其前三季度销售额已超过全年销售目标的16%。
越秀地产近日也公开表示，前9月公司累计合同销售金额约110.2亿元，超额完成100亿元的年度销售目标。招商地产在今年1-9月份实现签约销售面积172.94万平方米，实现签约销售金额247.08亿元，完成全年210亿元的销售目标。
而中海前9月更是累计实现销售额919亿港元，销售面积约590万平方米，超过年初定下的全年销售800亿港元的目标，并已达到该集团在8月上调的全年销售1000亿港元目标的91.9%。
截至10月底，融创中国累计实现合约销售金额274亿元，同比增长70%。融创中国董事会主席孙宏斌曾表示，将融创原定的220亿元的年度销售目标提升到300亿元。从其前10月的销售成绩来看，300亿元的目标并不远。
另据相关机构统计，近20家A股上市房企发布了全年业绩预报，其中预增的企业达到了11家，占比超过6成。
薛建雄告诉记者，今年提前完成任务的龙头房企远高于去年。去年完成任务的房企就没有几家，更别说提前两个月完成任务了。
“重业绩、轻利润”是创佳绩主因？
在调控政策没有放松的情况下，为什么今年提前完成销售目标的龙头房企远高于去年？薛建雄认为，这主要是因为龙头房企采取了“以价换量”的措施，达到了“弯道超车”的效果。
“这些龙头房企完成年度业绩目标实属不易，多数采取了‘重业绩、轻利润’的措施，牺牲前些年低价地的来获取高业绩。”薛建雄分析，不可否认的是，房企把业绩分摊到每个项目，以业绩为导向的营销目标，是取得良好业绩的主要动力。
事实上，从今年2月份就有多家房企开始采取降价优惠了。据媒体报道，保利集团2月份在上海的新盘开盘价定为2.1万元/平方米，后调整为1.7万元/平方米。同一时期，恒大地产以15为名，在范围内开展10亿元优惠活动，折扣为5个百分点。随后，招商、金地、万科、绿地等大型房地产企业纷纷跟进。
在刚过去的10月份，越来越多的龙头房企加入降价的行列中，且降价幅度创今年8月份来新高。从克而瑞监测的10月降价排行榜来看，10月的平均折扣力度为7.7折，高于8月的7.9折和9月的7.8折。龙湖、碧桂园、富力、佳兆业等也加入降价大潮中。
克而瑞分析，知名房企纷纷加入优惠降价的行列，主要源自房企对完成全年业绩的最后冲刺。“从秋季房展会来看，原本缺席的各大房企，也在今年的展会中纷纷亮相，在房展会期间充分做好品牌营销。”
邓浩志认为，今年房地产市场呈现先抑后扬的态势，一季度市场低迷之后，二季度开始一路高歌猛进，成交量不断创出新高，在楼市回暖的大背景下房企有了业绩创新高的基本面。
部分中小房企仍生死攸关
值得关注的是，在不少龙头房企完成年度任务的同时，一部分中小房企却面临“资金链吃紧、生死攸关”的局面。
从克而瑞此前统计的数据来看，今年房企两极分化的态势越来越明显，市场份额逐渐被龙头房企所占据，资金链本身就不怎么宽裕的中小型房企，在调控及销售受阻、融资艰难的情况下，面临资金链断裂的现象。
合富辉煌广州首席分析师龙斌认为，中小型房企资金实力不济，拿地相对艰难，融资渠道也相当有限，所以往往采取惜售求利润的方法。
今年以来，包括龙湖、SOHO中国在内的多家房企，都通过融资积极储备资金以应对市场复苏。同时，也有包括荣安地产、名流置业等企业卖地求生的案例。
薛建雄认为，大品牌房企可以通过“以价换量”来实现资金的快速回笼，而中小房企在储地有限、项目有限的状态下，压力要比龙头房企大很多倍。
兰德咨询总裁宋延庆近期在接受记者采访时表示，规模在10亿元以下的企业占到了整个房地产开发企业的92.5%，这部分企业中，超过八成的企业其生存状态便是手中持有的项目在5个以下，存活虽不是问题，但也并不轻松，“特别是近两年北京的土地市场，几乎难再见到中小型的开发企业。”
邓浩志也持有同样的观点。他表示，大房企垄断趋势让小房企生产发展遇到了困境，小房企因为资金原因拿地越来越少，所以销售额也越来越小，销售资金少又影响拿地数量，小房企越来越难活。
“和大型房企相比，中小房企手上历史项目不多，多数是在2010年底之后才扩张的，仍因高地价而不能自拔。”薛建雄认为，目前这些项目的售价过高，去库存比较艰难。
年底房企促销或仍将强劲
在多家龙头房企提前完成年度任务的情况下，今年年底房企是否会采取大幅度优惠措施成为业内关注的焦点。不少业内人士认为，完成任务的龙头房企只是众多品牌房企中的一小部分，大部分品牌房企在没有完成年度任务的情况下，年底采取促销措施将在所难免。
从近一两个月来看，多个城市的一手房成交量增幅并不大。从克而瑞的数据来看，10月份，重点城市的一手房成交量环比平均仅微涨了1%，其中杭州更是下跌了39%。薛建雄认为，目前，房地产市场仍处在去泡沫化的过程中，一些在售楼盘的价格还相对较高，需要继续把价格调到合理水平。而对融资有压力的中小房企而言，更需要拿一两批产品出来促销。龙斌表示，龙头房企前10个月销售业绩飘红，一方面是市场转好，另一方面就是积极促销的结果。
针对年底楼市走势，克而瑞分析认为，由于下半年以来市场供求两端在价格问题上再度产生分歧，因此反映在市场数据上，即上半年持续上行的交易量开始停滞不前。今年最后两个月的市场走势，将会延续当前的博弈局面，交易量会维持在9、10月份相当的水平，而房价回涨由于缺乏需求端的有效支撑将相对乏力。
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