[摘要] 郑州市住房保障和房地产管理局7月份发布消息，今年上半年，郑州市二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%，其中，全市二手房住宅交易面积320.97万平方米，同比增长198.80%。上半年，郑州市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%，其中市区二手房住宅交易面积242.19万平方米，同比增长190.93%。
在二手房市场交易中，“”占据着较大的比重和份额。
记者在中介公司遇到一位正在看房的吴女士，家住农业路与经一路交会处附近，三口之家住的是位于六楼120平方米的房子，她说面积还充裕，但是楼层一直让她很闹心，多层的楼房没有电梯，住在六楼很不方便，而且周边也没有好学校，孩子明年就要入初中了，为了孩子能上个好学校，也为了换套有电梯的房子，远离市区的新房又无法满足她现在的需求，所以，她近段时间都为能在市区买到合适的二手房而奔波。
据龚国辉介绍，前几年开发的房子，不管是户型还是小区的内部设施都跟不上人们对于日益提高的生活品质的追求速度。之前的一批老业主，基本都开始考虑换房，他们开始厌倦市区的热闹和繁华，更多的想追寻享受人生的目标，换一个自己喜欢的户型，换一个自己喜欢的小区环境，而二手房即买即住的特点也给很多业主提供了方便。
再者，新房现在所处的位置都比较偏远，一般在三环之外，交通不便，生活设施也不够完善。近年来开发的新房因为多处于新区和新市中心，自然炙手可热。
过高税费制约二手房市场
记者在调查中发现，由于一些政策的制约，导致二手房税费过高，而在交易过程中，卖方一味地将税费转嫁给买方，在一定程度上也影响了二手房市场的成交量。
二手房的税费繁多是一个不争的事实。在实际交易中，这些过户税费业主一般都不会去承担，将税费全部转嫁给买家，从而使房价上高。原先人们寄望于产权证办理五年以后不再缴纳营业税，但是按照征收规定，面积在144平方米以上的房子，即使过了五年年限，仍然要缴纳营业税。一方面，人们渴望盘活二手房市场，让更多的二手房进入市场交易，从而推动一手房市场的发展，另一方面，过高的税费让购房者不堪重负，很多人不得不舍近求远，只好放弃二手房，转而购买一手房。
另据了解，2013年7月，郑州二手房住宅价格在50万元~60万元区间，面积在70~90平方米范围的房子依旧购房者关注，也就是说刚需面积仍是二手房市场的主力军。
刚参加工作不久的小何是一名护士，工资也不高，男友是一家广告公司的设计师，两人基本没有什么积蓄。因为年底准备结婚，两人卯足了劲想在郑州买套二手房，双方父母也给凑了20万元的首付，余下的准备贷款用工资慢慢来还。两人在东风路绿茵公园附近看中了一套总价55万的60平方米的小复式房，可当她带着首付款满心欢喜地到中介签订买卖合同时，各种费用让她为难了：契税、营业税、个税、中介加起来一共就需要六七万元，再加上贷款时的按揭服务费、评估费、代理费、工本费、担保费等，一连串的费用让小何只能对这套心仪的房子望而却步了。
那么制约二手房的各种税费是怎样规定的呢？据张宇介绍，在郑州目前主要制约二手房市场的税费是营业税和契税。例如：90平方米以下（不含90平方米）的按1%征收契税；90平方米以上至144平方米以下的按2%征收契税；144平方米以上的按4%个点征收契税。未满五年征收5.6%的营业税，1%个税。这些税费累计起来相当于房款的10%左右，从总价值来看税费过高。政府又没有明确的强制性规定谁来承担这些税费，而在二手房基本属于卖方市场的情况下，这些费用卖方很自然就转嫁给了买方。由此可见，这种现状一定程度上限制了二手房的交易量。
虚假房源信息影响二手房市场公信
据龚国辉介绍，现在二手房中介越来越多，从业人员素质参差不齐，郑州本地的再加上外来的二手房中介多不胜数，从而使得二手房经营市场变得竞争异常激烈。在有些新建的小区或者家属院比较多的地段，甚至出现店挨着店的现象。再加上这些年网络的普及，网站竞争出现白热化，也就造成了二手房经纪人想尽一切办法用房源信息去吸引客户，这也就是网络上的虚假房源越来越多的主要原因。
越来越激烈的竞争使得房产中介使出各种招数来招揽客户。为了更可能多地吸引客户，网络上号称100%真实房源或者真实的房源，实为虚假的房源信息，充斥其间。据环球世纪不动产公司网络信息中心经理柴炜介绍，很多中介公司为了让自己排位在前面，竞相上网发布虚假房源信息已成业内“潜规则”，现在做中介的太多，房子不好卖，购房人网上搜索房源时，一般会用排序筛选，所以价低的房子就排前面。
近期打算购房的梁女士告诉记者：“由于时间和精力有限，我们不可能全城四处看房子，所以只好依赖网上房源，找到价格合适，户型满意的才去实地看。”当购房人用网上信息找到中介时，中介便会找出各种手段拒购房者于千里之外，劝说客户购买其他房子。
“他们发布房源时，一般都有户型图以及联系方式。前几天我看上了东区一套97平方米的两居，总价112万，户型和环境也很满意，就联系中介去看房。”梁女士说起这件事依然很气愤，“我打电话时，他们说有房子钥匙，可以立即看房。但当我如约看房时，中介推脱说我去晚了，房子刚刚卖出去，但还有户型一样的房子可以现在就看，事实上，后来给我看的房子跟网上的完全不同，户型和面积都不一样，小区环境也非常不好。这种事情我后来还遇到了很多次，中介常常用根本不存在的低价房源吸引购房人上钩，然后他们声称房子刚刚售出，带你去看其他房源。”
据柴炜介绍，郑州市目前二手房存量大约在两万套左右，每周签单量在3000套左右。但记者近日登录某门户网站二手房频道，发现仅一家网站上，在售房源就高达7万多套。而目前，郑州市二手房中介共计在650家左右，即使扣除掉部分重复房源，水分依然很大。
其实，真实房源虚假信息这种现象从始至终都存在，据王世友介绍，个别的中介公司为谋求购房者信息，势必会发布虚假信息，只要在网络上针对本小区内房源进行对比，价格低于市场价5万~10万元就属于虚假信息。在市场调控下大家(小区网论坛)的买房卖房信息已经很明朗，在买二手房过程中，尤其是在网上看到的信息，如果出现差价低于市场价5万元~10万元的房子，完全可以不予理会。
对此张宇总结，虚假信息主要有三项标准：是否真实存在；是否真实价格；是否真实委托。中介公司的虚假房源，主要就是这三种形式，只要掌握这三点就很容易识破虚假信息。
二手房交易过程复杂引发诸多诉讼
张宇说，二手房交易过程非常复杂，但只要把握几个重点就能避免不必要的麻烦和纠纷：房产本身的产权是否明晰，是否存在查封或者抵押状态；交易过程要对交易费用非常明晰；选择中介公司应当慎重，应当品牌响亮，规模大，专业程度高的中介公司，以保证资金的安全。
据龚国辉介绍，有些房产在受理窗口已验证，但在受理过程中，还是会出现交易纠纷的现象，比如：前期在郑州市场有房改房维修基金暂缓这种情况，所谓暂缓就是购房者当时未交，在以后过户给下家的同时，需要补交的维修基金，在查询窗口可以查询到该房产可以上市交易，但在过户过程中买卖双方对维修基金谁来支付，未能达成一致，产生交易环节的矛盾。
还有的在交易过程中有一些房子不是业主本人来签合同，而是配偶代理；还有一些老单位家属院是继承的房子，国家征税高，也成为了问题的所在；而还有一些问题是买家冲动买房，买完了觉得很多地方不适合或者资金不到位，也促成了诉讼的产生；还有，买房者贷款出现障碍引起的纠纷等等。
买卖过程中也经常出现一些特殊情况，比如购买未满5年的二手房，当事人常用“延期交付，先租后买”的方法避税，事实上这种方法对买卖双方都是没有保障的，房屋在相当长一段时间内无法办理过户，产权仍是卖方的，如房价上涨或下跌，买房或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此，在二手房交易过程种常常出现很多问题是需要交易双方注意的。
王世友说，这些仅仅是其中一少部分，像类似情况很多，有许多案例就需要经过房管局疑难杂症科来处理。有个别的中介公司有隐瞒和未尽到查询义务急于签单，对后期的问题却置之不理，所以会出现一些中介公司被买卖双方“锁门”的现象从而引起诉讼。这种情况一般存在于不负责任的中介公司，置业者也尽量选择一些大的中介公司以避免这些纠纷的出现。
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