[摘要] 市新一轮调整百日之后，一线城市房价重新开始上涨，与此同时新政策出台言论风声鹤唳。楼市下半年各方博弈结果究竟会如何？
楼市新一轮调整百日之后，一线城市房价重新开始上涨，与此同时新政策出台言论风声鹤唳。楼市下半年各方博弈结果究竟会如何？且看本报所作的楼市预测。
从历史看走势
商品住宅供应走势
郑州市商品住宅供应连续4个月保持大幅增长，8月份出现暂时回调，商品住宅新增供应43万㎡，环比下跌54%，但同比仍上涨350%。
各区域（二七区除外）均表现出供不应求的局势，其中郑东新区、管城区本月出现了0供应，可见区域内供应紧张局势加深，郑东新区虽有大宗土地已经出让，但真正动工开发的较少，从而导致区域内供应量一直跟不上需求量，管城区虽有几个规模体量大的项目，但供应也需要时间，导致区域内供应量也是断断续续，不能满足需求；中原区、金水区、惠济区虽有供应，但供应量较小，不能满足巨大的需求。
消费层面的刚性需求有力地支撑楼市成交量
去年以来，随着楼市的交易强力反弹，销售形势异常看好，企业资金充裕，房地产投资、开工、施工、竣工增速明显，住宅市场供应量明显加大，供求关系有望逐步得到改善。
商品住宅成交走势
8月，郑州市商品住宅成交量95.07万㎡，环比上涨18.14%，同比上涨5.93%，而7月份的环比也增长了39.73%。
“4·17新政”出台后，投资、投机需求得到抑制，销量旋即出现了明显下滑，但之后又稳步增长，甚至传统上7、8月份的淡季，在供应量骤增的带动下销量亦攀升明显，与一线城市表现出的回暖行情相吻合，其原因一方面是品质改善需求受政策影响作用小，一直保持活跃，另一方面是部分首置的刚性需求在对房价下跌期望不大及一系列促销优惠的吸引下走出观望。
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8月郑州商品房成交价格反弹 房价暴涨会重演？
商品住宅价格走势
8月，郑州市商品住宅成交均价5562元/㎡，环比上涨4.22%，同比上涨19.76%；其中7000元以上的品质性产品成交量占到四分之一。
4月新政以来，我市住宅价格总体上看表现出上扬态势，主要由结构性因素所致，因为受政策影响小的品质改善需求旺盛，驱动品质性、区位优越楼盘成交放量，从而拉升了整体价格，如天骄华庭、中豪汇景湾、鑫苑现代城、溪山御府等；而平价楼盘价格表现稳定，同时推出形式多样的促销优惠活动，也带动了首置需求的不断释放，如橡树玫瑰城、美景鸿城等。另外出于营销需要，一些楼盘表面价格的提升，是由于送装修、送面积、送基金、明打折等促销而导致的“价格水分”，但个别楼盘逆势涨价、故意制造紧张气氛的应引起足够重视。
商品住宅市场存量走势
郑州市商品住宅在经历2008年的金融危机、市场销售低迷之后，库存曾在2009年初创造了680余万平方米的历史点，之后在系列救市政策扶持下，楼市强劲反弹，库存量一路走低，在今年4月份以来稍有回补后，又遇8月份供不应求，最终锁定在8月底的140余万平方米的库存历史点，今年以来虽然供应有所放量，但总体上还是挡不住强大的市场需求，开盘两月内清盘的神话屡屡被创造，市场供不应求形势依然较为严峻，迫切需要引起有关方面高度重视。
从计划看走势未来计划供应
根据《郑州市2010~2012年住房建设规划》，2010年郑州市（市区）商品住房计划建设1377.5万平方米，而上半年商品住房供应量为303.98万平方米，按照计划全年缺口还有1000余万平方米，意味着下半年的计划供应量还十分充足；全年住宅用地计划供应7000亩，上半年完成还不到全年计划的一半，下半年土地供应依然比较宽松。
结合市场实际情况，我们对郑州市区各大区域在建和即将建设项目下半年的预计供应量进行梳理，下半年有新增供应和加推计划的项目共有60个，累计推量约628万平方米，高出上半年供应的一倍，较上半年销量也多出约200万平方米，以此推断，下半年供应应该能够充分满足市场需求。
综合判断：谨慎乐观
综上所述，从市场层面看，随着房地产投资、开工、施工、竣工增速及政府监管力度的加大，市场供应量逐渐放大，供不应求紧张局面有望逐步得到改善；随着郑州市区域化中心城市地位的确立及城市化进程的加快，人口基数不断加大，巨大的刚性需求有力支撑市场，销售仍将保持稳定增长；未来传统金九银十季节利好因素及多种促销优惠活动有利于促进销售，供应量的不断增长，有利于销量增长、价格稳定的基本面形成；政府住房建设和土地供应计划尚存在较大缺口，只要如期落实计划，市场保持稳定局面可期。
从消费层面看，政策面经过几个月的适应期、观望期已经进入平稳期，市场各方预期渐稳，部分刚性首置需求者对房价预期逐渐理性，加之在各种优惠活动诱惑下会走出观望回到购房阵营当中；刚性需求中有相当经济实力的品质改善者因受政策的影响向来很小，因此购买行为始终保持活跃状态。这从郑州市新政以来品质楼盘销售热度不减以及近来首置性产品的畅销可以明显得到验证。消费层面的刚性需求有力地支撑楼市成交量。
从政策面看，房地产市场关系国计民生，中央坚持房产调控的态度决不动摇。房地产是国民经济的重要支柱产业，但又决不因此而任意放纵其无限制发展。未来主要城市房价若出现反弹或失控，中央将很可能出台更严厉、更超常规的调控政策。因此，各方保持理性预期、谨慎乐观。
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8月郑州商品房成交价格反弹 房价暴涨会重演？
被寄予厚望的本轮房地产宏观调控政策未能发挥出人们想象的威力，经过4个多月的市场调整，楼市重新出现回暖迹象。据郑州房管局相关数据，8月份郑州市市区商品住宅销售10105套（间），较上月上涨了18.95%；商品住宅销售面积96.14万平方米，较上月上涨了17.96%，较去年同期上涨了6.46%；商品住宅销售均价为5548元/平方米，较上月上涨了4.32%，较去年同期上涨了19.49%。
“量价齐升”令人尴尬
2010年8月，各大主要城市商品房交易再次活跃，开发商重新找回信心，新一轮的“走马圈地”再次上演。而郑州楼市更快于回暖速度，4月调控政策出台，市场迅速进入观望，5月郑州商品房成交量环比下滑31.4%，但之后的6、7、8三个月，市场实现“三级跳”，成交量迅速回升。郑州市房管局数据表明，8月，商品住宅销售面积96.14万平方米，较上月上涨了17.96%，较去年同期上涨了6.46%；郑州市商品住宅供应连续4个月保持大幅增长，8月份出现暂时回调，商品住宅新增供应43万平方米，环比下跌54%，但同比仍上涨350%。商品住宅销售均价为5548元/平方米，较上月上涨了4.32%，较去年同期上涨了19.49%。
而调控对成交均价的影响则更小，在8月开盘的天骄华庭、康桥溪山御府、康桥金域上郡都取得了热销，项目签订合同及时，在本月集中备案，这三个项目皆处于环线内，地段稀缺性和完善的配套等是导致开盘热销的主因，高价格楼盘集中成交拉升了整体市场价格。8月，郑州商品房成交均价达到6211元/平方米，环比上涨3%，同比增长24%。“量价齐升”的市场令宏观调控陷入尴尬。
曾一度被称为“史上最严”的本轮房地产调控政策，尤其信贷政策不可谓不严厉，从相关主管部门到中央领导的调控意愿也不可谓不坚决，政策的制定不可谓不严密，而何以市场如此表现？
刚性需求重回市场
郑州市商品住宅在经历2008年的金融危机、市场销售低迷之后，库存曾在2009年初创造了680余万平方米的历史点，之后在系列救市政策扶持下，楼市强劲反弹，库存量一路走低，在今年4月份以来稍有回补后，又遇8月份供不应求，最终锁定在8月底的140余万平方米的库存历史点，今年以来虽然供应有所放量，但总体上还是抵不过强大的市场需求，开盘两月内清盘的神话屡屡被创造，市场供不应求形势依然较为严峻，迫切需要引起有关方面高度重视。8月，各区域（二七区除外）均表现出供不应求的局势，其中郑东新区、管城区8月出现了零供应，可见区域内供应紧张局势加深，郑东新区虽有大宗土地已经出让，但真正动工开发的较少，从而导致区域内供应量一直跟不上需求量，管城区虽有几个规模体量大的项目，但供应也需要时间，导致区域内供应量也是断断续续，不能满足需求；中原、金水、惠济区虽有供应，但供应量较小，不能满足巨大的需求。
供需矛盾或将缓解
依靠信贷政策来抑制需求并不能从根本上缓解房价上涨的压力，好在本轮调控政策的另一项重要措施从供应入手，大力增加市场供应，调整供应结构，土地供应尤其经济适用房、廉租房等保障性住房用地供应量大幅增加。
同致行市场研究部长期监测的土地市场数据显示：2010年1~8月，郑州市商品房土地供应量已高达812.3万平方米，超过2009年全年供应量的两倍多。其中保障性住房用地达到544.7万平方米，而2009年该数据仅为93.6万平方米。保障性住房用地供应量占商品房用地供应总量的比例大幅提高，2010年1~8月，这一比例达到67%，而2009年全年该比例仅为26%。
据同致行市场研究部测算：2010年前8个月的土地供应将在未来1~2年形成约2701.3万平方米建筑规模的商品房供应，届时或将有效缓解市场供需矛盾，遏制房价上涨，而供应结构的调整将更进一步平抑市场价格，促使郑州房地产市场健康平稳发展。
楼市回暖为时尚早?
针对8月份市场表现，业内人士认为，目前由于地产调控政策压力巨大，成交量持续回升的前提是房价依然震荡，或者出现适度下跌。假如房价出现普遍上涨，预期调控不会出现新的政策，但是执行力度将更加严格，从而使得成交量再次萎缩，房价没有上涨动力。开发商资金进一步紧张，地产行业价涨量跌的局面将更加难以维系。因此在政策压力面前，地产行业量价持续双升的局面很难出现。成交量的回升，充其量只是市场生气有所恢复而已，市场上销售比较好的楼盘，仍以价格有一定调整且品质及位置等方面较好的项目为主，那些坚持不降价或者降价幅度较小的楼盘，尤其是远离市区的项目，仍然成交低迷。
在市场研究中，只有出现量价齐升才可称为“回暖”，现在是成交量回升但价格下调的阶段，还难以用“回暖”来定义。而且目前的成交量与2009年同期相比，仍处低位。
同致行市场研究部认为：本轮的回暖不同于2008年依靠激进的房地产救市政策，而是市场自行调整之后的自发性回暖。人们放弃观望并非预期到现行的严厉政策将难以持续而借机入市抄底，恰恰相反，由于郑州市场的泡沫程度较低，与一线城市相比，市场交易量受政策影响相对较小，价格大幅下跌难以实现。经过几个月的观望，人们逐渐认清了政策对市场的影响，压抑了几个月的刚性需求在供方积极的打折促销以及五花八门的营销手段面前首先入市。
令人担忧的是刚需入市，改善性需求甚至投资性需求必将跟随。据国家统计局11日公布的数据显示，2010年8月CPI同比涨幅高达3.5%，这一数据创造了22个月以来的新高，而长期以来房地产都是较好的保值增值产品，保值增值的需求将进一步助推市场交易量的攀升。另一方面，郑州房地产市场供求关系较为紧张，截至2010年8月末，郑州市场存量住房仅剩204.73万平方米，按8月成交量计算，不足2个月的库存量，远低于6~8个月的合理水平。短期内供应量的严重不足或将进一步推高郑州房价。明天开幕的大河秋季住交会将迎来房屋的集中放量，超过60家的楼盘参展，为久旱的楼市送来甘霖。
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2010年8月份郑州市房地产数据分析
8月份郑州市市区商品房批准预售面积55.89万平方米，较上月下降了49.07%，较去年同期上涨了406.5%；商品住宅批准预售面积43.7万平方米，较上月下降了54.96%,较去年同期上涨了354.61%；非住宅批准预售面积12.18万平方米, 较上月下降了4.17%,较去年同期上涨了758%。
8月份郑州市市区商品房销售11028套（间），较上月上涨了17.41%,较去年同期下降了1.68%；商品房销售面积114.27万平方米，较上月上涨了14.91%，较去年同期上涨了9.25%；商品房销售均价为6211元/平方米，较上月上涨了3.09%，较去年同期上涨了24.22%。
8月份郑州市市区商品住宅销售10105套（间），较上月上涨了18.95%,较去年同期下降了2.92%；商品住宅销售面积96.14万平方米，较上月上涨了17.96%，较去年同期上涨了6.46%；商品住宅销售均价为5548元/平方米，较上月上涨了4.32%，较去年同期上涨了19.49%。
8月份郑州市市区非住宅销售923套（间），较上月上涨了2.78%，较去年同期上涨了14.23%;销售面积18.13万平方米，较上月上涨了1.06%,较去年同期上涨了26.96%;非住宅销售价格为9727元/平方米，较上月上涨了5.34%，较去年同期上涨了34.11%。
8月份郑州市市区二手房共成交2551套（间）, 较上月上涨了4.81%，较去年同期下降了4.31%；成交面积为23.51万平方米，较上月上涨了6.2%，较去年同期下降了5.09%；二手房均价为4212元/平方米，较上月下降了0.94%，较去年同期上涨了25.81%。
8月份郑州市市区住宅二手房共成交2483套（间）, 较上月上涨了6.02%，较去年同期下降了4.46%；成交面积为22.82万平方米，较上月上涨了6.83%，较去年同期下降了5.01%；住宅二手房均价为4153元/平方米，较上月上涨了1.71%，较去年同期上涨了27.04%。
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