第3季度郑州房地产市场终极解读 18专家话楼市

房天下  2011-10-12 15:19

[摘要] 当日历即将翻至2011年10月中旬，郑州房地产市场的重要销售节点中只剩“银十”生死未卜！在限购、限贷、限价、加息、提高存款准备金率等一系列环环相扣的调控打压下，“小阳春”、“红五月”、“金九”等传统销售旺季都平淡收场。将近年关，郑州楼市将何去何从？年度销售任务能否顺利完成？我们一起来聆听第三季度里活

当日历即将翻至2011年10月中旬，郑州房地产市场的重要销售节点中只剩“银十”生死未卜！在限购、限贷、限价、加息、提高存款准备金率等一系列环环相扣的调控打压下，“小阳春”、“红五月”、“金九”等传统销售旺季都平淡收场。将近年关，郑州楼市将何去何从？年度销售任务能否顺利完成？我们一起来聆听第三季度里活跃在房地产市场上的纵深评论！

2011年9月“高端对话”之“论道金九银十”：

大河报李耀东:多数房企调整产品迎市场 郑州楼市"死不了"

虽然今年楼市调控不断，但李耀东仍比较看好郑州的房地产市场。在他看来，绝大多数房企在调控下，都能迎合市场做出一些调整。至于郑州房价居于什么样的水平才算合理？李耀东认为，由于区域不同，房子的品质不同，房价当然不可能一样。价格差距的存在，老百姓购房时，自然会全面衡量进行比较。《点击查看详情》

竞合地产王东:购买住宅应锁定生活圈 投资房产需全城搜索

楼市调控下，商业和写字楼市场一片红火，而住宅市场却显得有些无力。住宅市场中，高档住宅和别墅销量相对较好，其他产品受调控影响最深。王东这样分析当年市场形势。在他看来，CPI在往上走，房价其实是往下行的。

对于房企来说，资金链的紧缺直接关乎到公司经营的“生死存亡”。这样的市场下，谁带头降价，谁可能收获更多的市场。价格适当下浮，很多开发商项目还是有相对较大的利润空间，这可以解决资金问题，老百姓也能买到比较便宜的房子，政府还可以收税。因此，房价适度的下调对多方均会实现共赢。《点击查看详情》

泰辰置业周心罡:调控下购房需求仍存在 迎合大众的产品宠

调控之年，楼市的需求本身并没有被调控掉，只是暂时地被压制了。对于广大房企来说，如果产品走大众的路线，迎合广大刚需一族要求的话，产品还是有出路的。外部的调控只是改变了市场，从内因上讲，购房者的购买能力比起2007、2008年越来越强了。

在他看来，过去十几年房地产经历了黄金时期，虽然黄金期已经过去，但中国房地产的发展还有十年的历程，房企应当调整心态好好地迎合市场，只有做出适合市场的产品，房企才会有出路。《点击查看详情》

臧俊:郑州房价回归5字开头最合理 商铺高出住宅30%算合理

谈及房价是否会跌，臧俊表示，房价反弹不可能太强烈。每个地区的表现不同，中部地区应该会更加缓和一些。对于有刚性需求的购房者来说，房子是用来自住。因此房价无论涨跌，如果有看中的合适房源，该出手的时候就出手。自住的客户一定要以理性的态度入市，不要纠结于“出手之后房价会不会降、不出手房价会不会涨”之类的疑惑。

在臧俊看来，郑州东区的发展前景。无论是政府的投资力度，还是东区本身发展的程度，都是吸引购房者前去置业的优势。北区的房子也很热。臧俊将北区购房者分为两大类。一类是改善性购房别墅人群，北区依山傍水，别墅优势无可比拟。另一类就是白领。北区交通很便利，房价又不算太高，最适合白领一族的置业需求。“每个区域都有不一样的特点，购房者应根据自己的实力有的放矢，理性置业”臧俊继续说道。《点击查看详情》

合富辉煌庄云娟:郑州刚需很旺盛 金九银十郑州楼市仍火热

虽然调控一波接着一波，郑州今年的金九银十仍会火热。她表示，郑州是一个刚性需求非常旺盛的城市，只要房价还在老百姓承受的范围之内，需求量的旺盛仍会造就今年金九银十的辉煌。

然而，由于调控的层层加码，资金链的紧张让许多房企面临“生死抉择”，今年的金九银十又有着独立的特性。那就是，开发商们在价格上制定的都比较合理，比较保守，以价格优势吸引刚需置业。《点击查看详情》

深圳泰辰龙阳:渠道是代理商未来最核心的竞争优势

：“住宅的销售在限购市场背景下确实是很难的，受影响的。大量的投资客户也被挤压，在这样的情况下开发商与相对刚需的购房者之间则展开了价格的博弈，这时候，住宅的营销策略就要偏向于价格了，什么时候促销，怎样促销，促销力度如何掌控等都是营销的重点。”

“相比于住宅的销售，商业地产在限购的形势下所受到的影响是比较小的。”龙阳说：“商业地产譬如写字楼、商铺等是不受限购影响的，在一定时间内，还出现了销售倒挂的现象，有商业有住宅的综合性项目，反而商业销售的情况更好，这样的情况下，商业地产就要做好形象，给足客户信心，做到差异化定位。这样才能进一步促进写字楼、商铺的销售走高。”《点击查看详情》

李晓峰:郑州经适房新规出台只是迈出了步

：“经适房作为保障房的一种，是为了改善中低收入的居住环境，近年来却因为分配不公备受诟病。它之所以存在种种问题，根本上还是产权的问题。经适房毕竟不是完全的商品房，也不是完全的保障房，通过一些途径经适房能够进入市场，所以就很容易被少数人得手。”

针对经适房新规能否取得预想的效果，李晓峰谈到：“首先，政策的出台表明了政府的决心。但是经适房在分配上存在一定的问题，国家没有公平的分配机制，经适房能否取得预想的效果主要还是看政策的力度，我国有好多好政策，都在执行的过程中走样，打了折扣，现在经适房新规定出台，这只是迈出了步，我们还要走第二步、第三步，在宣传上做足功课，其次在落实环节上要实行更加有效的监督。”《点击查看详情》

宋向清:郑州经适房新规的出台是楼市限购的延伸

郑州经适房新规的出台，从宏观的角度来讲，是更深层次地对房地产进行宏观调控。这充分体现了郑州房管局从大局出发，执行楼市调控政策，同时，经适房出台新规，也是对住房限购政策的积极延伸与配合，根本目的是为了维护郑州房地产的稳定有序发展。这项政策的实施，进一步保障了那些具有申请经适房资格人的住房权益，将那些不具备资格却又强占经适房的人排除在外，有很大的积极意义。

新规规定，如果经适房满5年后出售时，需要补差价，为30%。在宋向清看来，补差价是合情合理的。经适房本来就是国家让利于百姓的一项住房政策，如果经适房住房者有能力购买商品住房，在出售经适房时，应当将国家让利的差价补充出来，这部分资金将仍用于保障房建设，为其他有资格入住经适房的人提供方便。《点击查看详情》

颐河原筑李相儒:金九银十 购房者又见置业好时机

李相儒表示，虽然今年楼市调控风起云涌，但是金九银十仍是购房者出手的时机。大量房企推出巨额优惠力度，吸引刚需一族置业。对于购房者来说，优惠最实在。多年形成的惯性思维，让许多购房者形成了一个购房思维，那就是金九银十优惠力度非常大，选择金九银十置业筑家很适宜。广大房企自然也不会错过这样的促销良机，选择金九入市。《点击查看详情》

2011年8月“高端对话”之论道“限购升级”：

李喜岷:洛阳楼市被限购利好郑州楼市非限购区域

2011年1月5日，郑州限购令出台，人口过密区置业受限；3月3日，郑州升级版限购令“郑十五条”出台，除贯彻落实有关税收、信贷、土地供应和限购等政策外，更突出了本地特点。此后，受限购令的影响，郑州市房地产市场中的某些区域置业受限，投资客、投机性炒房者等被迫将目标转移至高新区等郑州楼市未限购区域及河南省内未限购、房价发展潜力较大的洛阳、开封等三四线城市。而随着洛阳楼市被纳入二三线城市限购名单，这一部分资金被排挤出列，郑州楼市未限购区域或将迎来真正的“金九银十”。 《点击查看详情》

惠众西城一品刘鹏:郑州楼市局部或现价格松动

深度调控下，近期郑州楼市销量确实呈现下滑势头。但政府进行此轮调控的目的是驱使房地产市场走向健康发展的轨道，限购、限贷等政策重在抑制投资性需求，同时，房地产对国民经济的影响也是举足轻重，从长期来看，郑州房地产市场发展前景良好，但不排除局部会呈现价格方面的松动。在经历长时间调控后，一些房企自有资金不足、融资渠道收紧等不良因素增加，在自保生存的前提下会进行降价促销回笼资金，“以价换量”趋势增强。《点击查看详情》

王珏林:楼市调控仍要加强 重点防止房价反弹

整体来看，一线城市市场处于观望期，各项指标不是太好；二三线城市受调控政策影响小，甚至有些城市基本上没受影响，比如成都。整个销售量的支撑，应当是主要在二三线城市。

现在的房价确实与前两年比涨幅慢了很多。一线城市外围的楼盘开始有所下调，还有一些风景旅游区的旅游城市、经济发展好的二三线城市也在下调。所以说应当是调控的成果。《点击查看详情》

胡葆森：市场格局调整的背景下 房产的生存之道

随着全球经济一体化步伐的加快，一个局部的问题往往会引发全局的问题，比如说2009年美国的金融危机，爱尔兰、冰岛的危机甚至会影响到欧美的经济。所以这些都给中国的宏观经济形势带来了很多不确定性。

在这样一种形势下，中国的房地产行业已经迎来了同1998年福利分房为节点的快速发展的时期。胡葆森预测：2012年或者2013年市场的供应结构会有一个质变化，商品房的比例会在未来的一两年内大大的下降，这就导致了开发商的生存空间在未来的一两年内会发生严重的挤压。《点击查看详情》

雎国余：房产是稀缺资源 价格肯定还要上升

通货膨胀形势是严峻的，比我们原来估计的要严峻。通货膨胀的根本原因是市场上的规模，钱太多了，用老百姓的话是不值钱了，市场上纸币只有三个途径，要么投资，要么消费，要么储存。只要房价回落，马上大规模资金就进入，房价又会有涨幅。现在经济发展这个阶段，货币政策还不会放松，雎国余估计八月份到九月份政府还有两次加息。

中国的房地产业的发展，是有中国特殊的国情决定的，它是不以人的意识为主流的。房地产业发展的资源是永远稀缺的，不可替代的，房地产市场的需求是无限的。这个矛盾在中国非常鲜明。《点击查看详情》

任志强:经济高速增长下房价难跌 按住也会浮上来

随着调控的深度发展，楼市走向越发朴素迷离，那么，决定未来市场条件是什么？任志强表示非“家庭分裂速度”、“城市化率”、“成套住房率”、“经济增长率”莫属。：家庭分裂速度：每个家庭的人口是不是在减少。第二：城市化率是不是在提高：如果按照经济发展水平和世界各国已经实现的城市化率的情况看，我们一定会进入一个城市化率的高增长阶段。不管温总理说降多少，老百姓有钱一定要进城，但是你没办法供。第三：成套住房率。第四：经济增长率：如果我们未来几年持续保持在8%以上的经济增长，就必然会导致房地产的高增长。我们同时在房价过程中会看到，所有的城市都在提高城市的再生产能力，再改造能力就是过去我们只有能够去开发新区，所以看到在二三线城市是在建新的土地，如果改造旧房的话成本太高。《点击查看详情》

2011年7月之“高端对话”：

煜盛置业夏大鹏:楼市调控之弦下半年不会松

未来一段时间内市场打折促销现象会成为一种常态和普遍现象，很多楼盘可能会以低于市场预期的价格出售。我们认为在政策不变情况下，下半年一线城市房价僵持中，继续做“俯卧撑”；二、三线限购城市会出现小幅降价促销，非限购城市会有所上涨。楼市降价过程大致遵循如下过程：观望——局部促销——新开项目低于预期——全面促销——局部降价——全面降价。当下楼市受限价政策影响，正处于“新开项目低于预期”阶段。目前保障房开工率不足，因此在下半年，中央政府期望“通过保障房大量上市来牵制楼市”的想法可能难以完全达成，这意味着楼市调控政策短期内不可能放松，相反可能会加强。所以未来房价继续松动的可能性在加大，因此目前楼市调整亦难脱离2008年的调整轨迹。《点击查看详情》

刘社：二三线城市限购调控力度会加大

限购令出台以来，所限购城市的房价出现了萎缩，政府调控的作用效果明显。但是随着限购令的出台，房价的涨幅也由卫星城向周围城市转移。因此，限购令必然会从一线城市向二三线城市、甚至周边城市转移，并持续一段时间。

刘教授还认为，在一定的时期内，限购令是不会被取消的，一些二三线城市甚至中小城市房价涨幅已达30%，远远超过GDP(15%)的涨幅，这些城市必定得加大限购的力度。但是从长远来看，限购也不是长久之计，它的被解禁也是必然的。《点击查看详情》

永威置业马水旺:限购令助力郑州楼市趋向理性

在上半年楼市限购令影响下，郑州很多房企房屋存量不断上升。而下半年房地产调控政策依旧不放松，那么下半年郑州房价是否会出现大幅度的下滑？对此，马水旺表示，在土地、建材、工人工资等成本不断攀升的前提下，房价不会出现明显下跌。但个别开发商会通过让利、促销等优惠举措来消减库存。《点击查看详情》

李晓峰:限购令扩大至二三线城市警示作用大于实际意义

限购政策蔓延至二三线城市，明确释放出一个信号：国家对房地产调控下半年不会放松。无论是温总理的谈话，还是银监会金融形势通报分析会，或者中央政治局座谈会的召开，都围绕着房地产调控与房价展开，这充分显示了国家调控房价的决心与信心。许多人担心限购会影响国家经济发展，然而数据显示，我们国家上半年GDP数据仍然上涨，同比增长9.6%。因此国家下半年对房地产的调控不会放松。《点击查看详情》

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