[摘要] 去年以来，对于郑州的综合体是否供应过剩的担忧一直不绝于耳。一方面是综合体过剩，可能造成供大于求、产能过剩；另一方面，根据在建综合体项目的统计，占半数的开发者此前均没有商业地产的开发与运营经验，他们不过是商业地产的新兵，他们能运作好综合体吗？
郑州半数都是缺乏经验的城市综合体开发商
对于这些缺乏城市综合体运营经验的开发商来说，最为直接的方法就是到成熟的公司“挖人”。商业地产大肆兴起的这几年，有丰富的商业地产运作经验的人才确实在行业内备受“关注”。万达集团自己披露的数字显示，仅2010年，该公司高管就有35人离职。其中，大多数被竞争对手挖走。
然而，一些挖不到人的小型房地产开发商，就干脆用之前卖住宅、商铺的团队来运作城市综合体，这样的城市综合体显然名不副实。在锦艺国际华都营销总监陈树源看来，如果不持有运营，那就没法做一个好的城市综合体。一些小的城市综合体，甚至把商业物业都卖了，只是为了回笼资金。
城市综合体是一个系统工程，从最初的项目选址，到后期的招商过程，以及后期的物业运营都很关键，其中一个环节处理不好，都会影响后面的进程。在招商环节，即使像万达地产这样的行业“一哥”，为了解决招商跟不上的问题，万达自己创建了“大歌星”、“万千百货”等商业品牌，以支持万达广场的扩张。其他搞城市综合体的开发商招商难度可见一斑。
城市综合体开发 需要慢节奏
在城市综合体暴涨的年代，我们反而应该将更多精力放到如何开发出划时代的时代杰作上来。日本东京有一个城市综合体，叫“六本木”，它是的，也是最成功，示范性的项目，每年这里也要吸引大量来自中国的开发商考察。“六本木在东京扮演了不可或缺的社会产品定位和角色。它不是一个纯粹的城市综合体，而是糅合了多种具有城市功能的文化设施和公共设施在里面。在整个76万平方米中，商场只有3.8万平方米。它的商场规划完全服务于整个大楼片区，政府规划的超前性和开发企业的坚忍不拔精神值得学习。”太格地产董事长孔玉峰说，我们在惊叹六本木如此成功的同时，恐怕不了解这是一个耗时17年开发的商业地产项目，国内有哪个开发商、哪个商业项目，能够有如此的耐力。
商业地产本质上属于‘慢地产’，靠后期运营成功，而非一锤子买卖。如果说住宅开发是100米短跑冲刺，从拿地到开盘售罄一年不到就能全搞定，那城市综合体从开发到最后成功运营显然是马拉松。住宅市场展开深度调整，不少住宅开发商转过来做商业地产开发，做城市综合体项目，开发商首先应该将自己过去习以为常的“住宅模式”调整为“商业模式”，从之前的“快速模式”调整为“慢动作模式”。这才是当务之急。
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