[摘要] “全郑州的开发商感觉都在做城市综合体，产品形态惊人的相似。定位于‘城市中心’的城市综合体，有那么多的商业资源和客流资源来支撑吗？”
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看规划 发展空间是关键
一般城市综合体的建筑体量较大，对于市中心区域来说，很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊接合部。
市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况，区域格局，尤其是产业分布情况是否与之相适应，以及人口分布、收入情况等，这些因素契合程度越高，商铺的经营价值也就越高。
有专家认为，综合体商业面积与服务人群数量之间，人均购物面积在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金和潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。
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看核心物业 自持下运营管理很重要
一般情况下，知名开发商开发的项目成功概率相对较大。同时，应该尽可能购买开发商、投资商大量持有的项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好，产权如果全部出售了，开发商是没有动力来做好后期经营的。
在城市综合体的后期运营管理上，业内人士几乎一致认为，最核心的物业是应该自持的，这样才能保证品质、管理的一致性和持续性发展。“散卖容易失败。”有专家认为，零散销售后主权不是自己，而在业主，如果想综合经营，一是价格上很难统一，造成混乱的竞争局面，二是在业态的规划上，哪里做餐饮，哪里做休闲，哪里做购物，自持都可以有综合性的考虑和规划，但如果散卖后，完全就由业主自己定，你卖LV，可能旁边的人卖串串香，商城就毫无章法和品相可言。
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