[摘要] 十几个省市相继在3月最后的两天，拿出了落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施细则。
卖房收20%个税执行难度大
在2月底国务院出台房地产调控政策时，卖房征收20%个税的规定一度引发社会极大关注。其实这条规定早在20年前的个税法中就已经存在，但多年来，由于具体操作难度大，一直没能真正执行。
从各地公布的“国五条”实施细则来看，对卖房征收20%个税的问题，表述似乎并不积极。
有的城市对此表述为：能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征，而很多城市则干脆根本不提这一点。
北京市再次冲在了前面。在北京市的实施细则中，对房产交易征税问题有三条具体规定。
首先，3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；
其次，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；
第三，对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
不仅如此，3月30日，北京市地税局发布公告，对房产交易征收个税问题做出解释。按照这个公告，自建住房、商品房、经济适用房、已购公有住房、城市拆迁安置住房的交易，都要按照规定交税。
不过，房产交易征收的个税依然要扣除相关合理费用。
按照国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发2006108号)、《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发200733号)规定，这个合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，以及在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
这就是说，今后房产交易征收个税，要扣除这些合理费用和房产原值，剩下的部分才按照20%的税率进行征收。
按照此次北京地税局的公告，如果不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
可以说，在房产交易征收个税的问题上，基本上是重申了20年前的个税法规定。问题在于，20年来房产交易征收20%的个税一直未能执行，就在于核实那些相关的合理费用太过困难。此次重申20%的个税，能否顺利执行？
“从个税法来看，房产交易要征收个税是有前提的，并不是说就按照交易价格减去房产原值直接收20%的税。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，核实那些合理费用非常不容易，需要大量的人力、物力，但想要征这个税就必须核实这些费用。所以才造成20年来都无法执行这个政策的结果，最终不得不用房屋交易价格的1%～3%来收税的方法解决问题。
其实，在税务总局2006年的相关文件中，就对相关费用的扣除问题做出了较为详细的规定，比如对装修费用，已购公有住房、经济适用房，扣除限额为房屋原值的15%；对商品房及其他住房，装修费用的扣除限额为房屋原值的10%。
但是，可能就是因为要核实这些费用的成本太高、太麻烦，所以这些细化的规定多年未能落实。
“要征税，必然要把这个问题解决好，不过，真要核实费用进行扣除，难度非常大。”陈国强表示，对于合理费用，其实还应该加上通胀，这些年的通胀问题一直很突出，如果不能把通胀因素扣除，对房产持有人来说是不公平的。
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