[摘要] 2011年“限住不限商”的调控模式出台之后，曾让商业地产着实火了一把，不少开发商开始转而开发商业地产，使得商业地产如雨后春笋般遍地开花，2012年郑州商业地产库存量曾一度达到410.24万平方米，创历史最高点，并首次超过商品住宅。
2011年“限住不限商”的调控模式出台之后，曾让商业地产着实火了一把，不少开发商开始转而开发商业地产，使得商业地产如雨后春笋般遍地开花，2012年郑州商业地产库存量曾一度达到410.24万平方米，创历史点，并首次超过商品住宅。
同样的情况似乎在2013年的这个春天继续上演。3月1日出台的新“国五条”细则要求对二手房征收20%个税、提高二套房首付利率、扩大限购范围等，其旨在打击住宅市场的投资性需求，虽然郑州细则中内容对这些内容提及甚少，但结合此次新政的决心，郑州对细则执行力度较之以前将继续加大，同时也不排除后续郑州还会有更具体的政策细则出台。在如此强势的政策背景下，不少商业地产的开发商嗅到商机，纷纷作出推盘计划，而在住宅市场受阻的投资客转投商业地产，使得三月份郑州商业市场出现量价齐升的现象。
3月郑州商业市场成交均价上涨 郑东新区销售面积
据同策河南研展部提供的数据显示，2012年下半年郑州市商业市场供求比居高不下，郑州市商业市场库存量不断积累，2013年至今供求比不断降低，市场供求比开始趋向平稳，但库存依然较大。3月份商业预售面积回升，达到5.5万㎡，环比上涨86.1%，同比上涨 45.5%；销售4.5万㎡，环比上升 182.7%，同比下降11.7%；供求比达1.2，供求比合理回归。其中商业产品供应集中在金水区，供应量为 2.05万㎡，占全市总供应的37.1%，主要是由蓝堡(小区网论坛)湾三期投放2.05万㎡，其次是二七区和金水区，投放量分别为1.33万㎡和1.32万㎡，分别占全市供应总量的24.1%、23.8%；3月郑东新区商业销售，为1.61万㎡，占全市总销量的35.7%，其次二七区商业销售0.96万㎡，占总销量的21.3%。
本月郑州市6个区域商业用房成交均价上涨，2个成交均价下降，其中高新区、经开区价格上涨幅度较大。本月高新区价格为12605元/㎡，上涨8291元/㎡，涨幅达到192.2%，主要是高新区区域成交量小，本月成交多为全威花园商业，成交单价高，拉升了本区域商业销售价格；经开区销售价格18674元/㎡，上涨8870元/㎡，涨幅达到90.5%。
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而作为商业地产重要组成部分的办公市场在三月亦有不俗的表现。
3月份郑州办公市场供求比趋于合理 郑东新区价格涨幅
据同策河南研展部提供的数据显示，3月办公产品供应虽较上月有一定幅度上涨，但相比2012年第四季度的投放量仍算投放量处于较低态势，本月办公产品销售量上涨，供销比为1.12，供销比趋于合理。3月份办公产品预售8.90万㎡，环比上涨52.9%，同比上涨43.5%；销售面积7.98万㎡，环比上涨45.6%，同比上涨86.9%。金水区办公产品供应5.26 万㎡，占全市供应总量的59.1%；管城区供应量2.24万㎡，占总体量的25.1%。本月郑东新区成交5.78 万㎡，占全市成交总量的72.4%，其中中央特区、升龙广场、豫港广场办公产品面积成交量较大。
3月份郑州市3个区域办公产品销售均上涨，2个区域下滑。其中郑东新区均价12015元/㎡，环比上涨18.6%，涨幅；二七区均价8307 元/㎡，环比上涨3.3%；管城区办公产品均价10808元/㎡，环比增长6.3%；金水区办公产品均价8841元/㎡，环比下降2.8%；中原区均价7877 元/㎡，环比下降0.6%。
无论是整个商业地产市场还是办公市场，郑东新区在三月份都是一枝独秀。金水区、中原区虽然供应体量比较大，但郑东新区成交量却远远高于其他区域。与传统的二七商圈、金水商圈相比，郑东新区的高铁商圈毫无疑问的成为继CBD之后郑州写字楼的“主战场”。据不完全统计，郑州高铁商圈3公里半径内，已经布局了百万平方米的商业地产项目，包括升龙、绿地在内的诸多开发商在此布局了数十个项目。这与高铁商圈的高端定位、交通优势有着密切关系。
而同时，随着郑州批发市场的整体外迁、多个城中村改造项目的落地、二七新城的改造等，一座座城市综合体项目正在拔地而起，这其中至少有40%属于商业地产。郑州商业地产正迎来高速发展起，未来商业地产布局或从现在的片区式发展转而全面开花。
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避免同质化竞争 差异化决定出路
近年来郑州的商业中心建设飞速发展，国贸360、万达广场(小区网论坛)、锦艺城、丹尼斯等大型商业中心主导着各自区域的繁华，而未来更有华润万象城、丹尼斯大卫城、新天置业时代广场等一批新的商业中心投入运营，无论是老城区还是新城区，都有自己新的商业地产项目。
郑州美盛地产营销总监张传明认为，从2011年年初以来，商业地产的销售增速一直高于住宅，在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，商业地产成为开发商们的避风港，这也是中国进入商业地产黄金十年发展期的必然表现。
曼哈顿商业广场营销总监侯岳峰在分析目前郑州商业地产扎堆出现的原因时表示，“一方面，住宅市场调控导致部分房企转型进入商业地产项目的开发；另一方面，政府对出让的一些地块，强制性要求配套商业项目。再加上部分企业盲目跟风进入商业地产，且进入商业地产的壁垒太低，所以致使郑州市场上的商业地产项目供应量大增。”
商业地产扎堆、定位的“同质化”一直是业内的一个隐忧，也是后期运营中的障碍。如今国内商业地产项目均急需先解决后期同质化经营的问题。
“郑州的购物中心建得多，精的少。”商业地产规划专家赵峰告诉记者，“以ShoppingMall为主的商业体作为商业零售业发展历程中的形式，在其不同的发展阶段，应该呈现出不同的经营风格，而纵观郑州的这些购物中心，几乎不分地段、不分区域、不分消费力地模仿、照搬、复制，缺乏自己的理念、文化、创意。”
对此，资深商业地产运营专家、郑州御智商业地产顾问公司董事长王永君也表示：“对于‘扎堆入市’的商业综合体，的竞争压力就是同质化，商场需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差异化的ShoppingMall才能吸引消费人群。”
在商业项目如此密集的情况下，避免同质化竞争，塑造差异化显得尤为重要。即使是在各大购物中心分布很均匀的情况下，差异化品牌的塑造也能为购物中心赚足人气，提升区域竞争力。
赵峰强调，所谓“先商业再地产”，“先炒商再炒铺”的开发原则，无非也就是在强调要重视商业物业的所属商圈与该地的城市规划，只有定位明晰才有可能寻得出路。
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