[摘要] 市新一轮调整百日之后，一线城市房价重新开始上涨，与此同时新政策出台言论风声鹤唳。楼市下半年各方博弈结果究竟会如何？
商品住宅价格走势
8月，郑州市商品住宅成交均价5562元/㎡，环比上涨4.22%，同比上涨19.76%；其中7000元以上的品质性产品成交量占到四分之一。
4月新政以来，我市住宅价格总体上看表现出上扬态势，主要由结构性因素所致，因为受政策影响小的品质改善需求旺盛，驱动品质性、区位优越楼盘成交放量，从而拉升了整体价格，如天骄华庭、中豪汇景湾、鑫苑现代城、溪山御府等；而平价楼盘价格表现稳定，同时推出形式多样的促销优惠活动，也带动了首置需求的不断释放，如橡树玫瑰城、美景鸿城等。另外出于营销需要，一些楼盘表面价格的提升，是由于送装修、送面积、送基金、明打折等促销而导致的“价格水分”，但个别楼盘逆势涨价、故意制造紧张气氛的应引起足够重视。
商品住宅市场存量走势
郑州市商品住宅在经历2008年的金融危机、市场销售低迷之后，库存曾在2009年初创造了680余万平方米的历史点，之后在系列救市政策扶持下，楼市强劲反弹，库存量一路走低，在今年4月份以来稍有回补后，又遇8月份供不应求，最终锁定在8月底的140余万平方米的库存历史点，今年以来虽然供应有所放量，但总体上还是挡不住强大的市场需求，开盘两月内清盘的神话屡屡被创造，市场供不应求形势依然较为严峻，迫切需要引起有关方面高度重视。
从计划看走势未来计划供应
根据《郑州市2010~2012年住房建设规划》，2010年郑州市（市区）商品住房计划建设1377.5万平方米，而上半年商品住房供应量为303.98万平方米，按照计划全年缺口还有1000余万平方米，意味着下半年的计划供应量还十分充足；全年住宅用地计划供应7000亩，上半年完成还不到全年计划的一半，下半年土地供应依然比较宽松。
结合市场实际情况，我们对郑州市区各大区域在建和即将建设项目下半年的预计供应量进行梳理，下半年有新增供应和加推计划的项目共有60个，累计推量约628万平方米，高出上半年供应的一倍，较上半年销量也多出约200万平方米，以此推断，下半年供应应该能够充分满足市场需求。
综合判断：谨慎乐观
综上所述，从市场层面看，随着房地产投资、开工、施工、竣工增速及政府监管力度的加大，市场供应量逐渐放大，供不应求紧张局面有望逐步得到改善；随着郑州市区域化中心城市地位的确立及城市化进程的加快，人口基数不断加大，巨大的刚性需求有力支撑市场，销售仍将保持稳定增长；未来传统金九银十季节利好因素及多种促销优惠活动有利于促进销售，供应量的不断增长，有利于销量增长、价格稳定的基本面形成；政府住房建设和土地供应计划尚存在较大缺口，只要如期落实计划，市场保持稳定局面可期。
从消费层面看，政策面经过几个月的适应期、观望期已经进入平稳期，市场各方预期渐稳，部分刚性首置需求者对房价预期逐渐理性，加之在各种优惠活动诱惑下会走出观望回到购房阵营当中；刚性需求中有相当经济实力的品质改善者因受政策的影响向来很小，因此购买行为始终保持活跃状态。这从郑州市新政以来品质楼盘销售热度不减以及近来首置性产品的畅销可以明显得到验证。消费层面的刚性需求有力地支撑楼市成交量。
从政策面看，房地产市场关系国计民生，中央坚持房产调控的态度决不动摇。房地产是国民经济的重要支柱产业，但又决不因此而任意放纵其无限制发展。未来主要城市房价若出现反弹或失控，中央将很可能出台更严厉、更超常规的调控政策。因此，各方保持理性预期、谨慎乐观。
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