[摘要] 同时，写字楼在二三线城市也得到了长足的发展。无论是投资客还是自持型客户，对写字楼的认知不断深入。业内人士形容，似乎到了写字楼崛起的时代。在未来一段时间，郑州写字楼市场是否更有潜力？置业者应该如何选择写字楼？郑州搜房网大话地产邀请了盛润置业副总吴建军先生，请他为广大网友详细讲解：
商业地产的发展在近年来受到越来越多的关注，在调控后更跃升为房地产市场热门词汇。商业与住宅长期倒挂的现象也已走到终点。被看好的长期租金以及规避调控的优势，更是让商业地产扬眉吐气，走上了稳步上升通道。
一线城市北京、上海、广州、深圳等地，写字楼市场基本处于饱和状态。很多国内企业对于写字楼的需求发生了很大的变化，不断向二三线城市渗透。
同时，写字楼在二三线城市也得到了长足的发展。无论是投资客还是自持型客户，对写字楼的认知不断深入。业内人士形容，似乎到了写字楼崛起的时代。在未来一段时间，郑州写字楼市场是否更有潜力？置业者应该如何选择写字楼？郑州搜房网大话地产邀请了盛润置业副总吴建军先生，请他为广大网友详细讲解：
吴建军:投资写字楼就选加黄金产品
中原经济区建设等三大因素促使郑州商业地产发展
面对近期商业地产的蓬勃发展，我们不禁发问：是时机发展成熟？还是住宅被限购之下大势所趋？对此，吴建军给出了如下解读：
中国的黄金十年，可以理解为工业化后的后工业化时代，这十年的标志性产品是钢铁、高速、高铁、能源这些重化工业。这十年标志会产生什么东西呢？我们的国民财富快速增长，中产阶级迅速的膨大，这是中国过去十年的发展特点。随着这些的出现，中国出现了投资的转移，按照发达国家的说法，重化工业之后必然是第三产业，就是现代服务业的崛起。
而现代服务业的崛起必须有载体，到底是不是因为限购出现呢？实际上从今年投资型物业的走势，三月份之后，投资型物业出现了井喷式发展，但是过了第二个季度，第三个季度之后仍然是呈现下降趋势的，就是井喷之后仍然恢复到正常的供应量，所以限购的短期效益是有的，但是从长远角度来说，从郑州的角度来说，中国大的发展走向是从重化工业向现代服务业转型。
第二：中原经济区的建设，中原经济区的建设带给我们的不仅对房地产市场放大，对于住宅、商业市场同样是放大，只不过说今年被压抑了，作为一个国家战略来说，明年保障房、后年保障房3600万套保障房释放到市场以后，限购政策如果能顺利转向法律法规的方法来进行控制的话，后续还是有行情的。
去年写字楼出现倒挂，但是房地产刚热的时候所有的多层是卖不过高层的，因为那个时候统统是低容积率、低地价的特点，过了一个阶段又出现了高容积率、高地价的时代，那么现在来说，这也代表了倒挂不正常的现象，既然是不正常的，就会很快走过去，且时间不远。
第三：从发展上来讲有两个需求：一是得益于第三产业的发展，这十年创造了大量的财富，被分割到各个领域，形成了小的企业家。二是很多中产阶级迅速膨胀，中产阶级有一个需求是什么呢？就是为了自我价值的实现，可能会出现不同的市场细分。中原经济区从去年或者说从2008年，CBD之后是第二个，这样发展一浪一浪的进程是一定会走得更远，可是写字楼向高级板块集中投放、集中出现必然会压抑写字楼的价格。郑东新区CBD的写字楼压抑了三年才释放，为什么？因为大家集中释放，集中释放之后全把价格压在那里。最后等都释放的差不多了，写字楼的价格就上去了。2009年以后写字楼市场都已经走了一半，尾声市场上来了，这个市场刚刚上来，高新板块又兴起了。所以，这两年的价格肯定要稳一段时间，然后再出现高潮，螺旋式上升是永远也改变不了的历史规律。
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目标客户和核心需求是商业模式最核心的问题
在市场调控，住宅发展受阻的情况下，写字楼集中入市，郑东新区高铁站区域、火车站西广场区域、二七滨河新区区域等写字楼区域逐渐崛起。各企业在写字楼开发中，对于产品定位有什么区别？吴建军认为：
如果从商业模式来说，我认为核心问题是找最重要的目标客户和核心的需求，这是搞商业模式最核心的问题。举个例子，台式电脑有了、笔记本也有了，iPad又出来了，但是大家不会因为有了iPad就把笔记本统统丢掉。
第二，之前谈到写字楼是持有还是销售的问题，如果有一定的资金实力之后，持有型还是要走的，现在来看如果把写字楼当成一个业态的生态系统来讲，写字楼本身也一个业态的组合，只是其中一个小小的组合而已。我们到北京或者上海看，这些写字楼都是和其它业态共同存在的，所以从这个角度来说，你可以持有写字楼，你也可以持有酒店，这种模式很多。
现在，楷林从专业角度来说，是做专业写字楼，这个商业综合体要不要限制住宅是另外一件事情，写字楼仅仅是商业系统中的一环，这个市场还有很多东西。比如说盛世白宫和楷林，他们是做非常专业的写字楼，而我们的写字楼上面还有商业。
产品一定是有不同的，有人喜欢这样，一个是配套商业，一个是大广场，纯粹的写字楼又是一种模型，适应的群体不一样，一定会有差异。
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选写字楼就选加黄金产品
当然，作为纠结于投资写字楼或者商品的投资者，最关心的莫过于“写字楼和商铺投资有哪些不同？回报是否一样？”，对此，吴建军给出了如下建议：
如果要选写字楼就选加黄金产品，这是写字楼里面最值得投资的。商业简单可以分为三种：，商铺属于社区型商业，一般按照常规来讲，所在物业业态的面积不会超过5%，严格来说不会超过10%，这种业态类型全部是为社区服务的生活配套业态，你想想这些超市、干洗等等一共七个业种，这七个业种，一般的租金水平都不会高，你想这些都是老百姓生活必须品，它的租金承受能力是很低的，所以，这种社区型的商铺没有投资价值。
第二，有的把社区做得很大，社区临街一圈都是商铺，占到总共人口比例的20%，这个时候光这一个社区已经养活不了这一个商业，我们把它叫做“外向型的商业”。这个时候活跃能力主要停留在哪个地方呢？以运动型的品牌、像餐饮等等，就是商铺的活跃度开始提升，资金的水平有所上升，但是它仍然不属于非常好的业态组合。什么样的东西最有投资价值呢？谁的投资能力，谁就最有核心价值，你看商场的一层全都是黄金、珠宝、护肤品。
第三，如果抛弃这种大卖场，这种便利店百货，那就是专业型市场。商业做得端的产品一定是专业性市场，一般来讲辐射能力要很大、很宽。最简单的一个例子就是银基商贸城，这种市场一旦成活，租金的爆发力很吓人，最开始可能是一块钱，但是最后可能会达到一两十块钱，这都是我们想象不到，且还不说它的资本市场的融资能力，只说经营能力。所以，如果要考虑写字楼和专业市场的两种比较来说，如果写字楼开在，黄金产品，我说的不是成熟阶段，我们中国是发展中阶段。如果在国外成熟阶段，一般一线的商业品牌也这样选择的，例如百利鞋业、黄金珠宝等等，他也一定是选择最黄金的地方，最黄金的产品，比如丹尼斯，一定是这样的。
而专业型市场需要控制，如果专业性的市场一旦成活是很惊人的。我们现在很典型的就是陈寨花卉，现在陈寨花卉市场属于初级阶段，如果把陈寨花卉市场拆了，重新用一种新的市场和新的物业，大家可以想一想是什么样的形态？所以，想比较业态选择的话，要看选择业态的成熟能力是不是最的，可以这样说，没有比黄金珠宝承受能力更高的。作为中小投资者来说，选择贵、好的地方就不会错，但前提是能够活下来。
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