[摘要] 2012年，郑州市商业用房的市场供应量为111.24万㎡，与2011年基本持平，涨幅为3.53%，然而相对于市场需求，供应明显过剩，供求比高达2.19，为2008年以来最高。2009年、2010年商品房市场出现投资热导致两年内商业市场供不应求，加上住宅限购，在一定程度上刺激了2011年、2012年商业用房供应。
郑州商业用房市场2012严重供大于求，但价格依旧坚挺
2001-2012年郑州市商业用房供销价走势图
（数据来源：郑州市房管局，2012年数据来源房管局备案数据）
供求比持续走高达2.19，底商新规，影响整体商业供应
2012年，郑州市商业用房的市场供应量为111.24万㎡，与2011年基本持平，涨幅为3.53%，然而相对于市场需求，供应明显过剩，供求比高达2.19，为2008年以来。2009年、2010年商品房市场出现投资热导致两年内商业市场供不应求，加上住宅限购，在一定程度上刺激了2011年、2012年商业用房供应。然而郑州市规划审批办事大厅提出，自2012年8月起，郑州市新建项目的临街住宅和商业不能共存，原有规划方案未能报批的项目需重新调整，原定商业部分必须调整为住宅，否则规划报批不被通过。此外，与住宅底商同时被禁的，还有普遍存在的“住改商”。这在一定程度上影响郑州市商业的供应以及发展格局，然而却能改善郑州商业布局混乱的局面。
成交均价持续上涨，同比增长14.3%
商业用房成交均价自2009年以来一路飙升，2012年商业用房成交均价为16751元/㎡，相比去年上涨2094元/㎡，涨幅14.29%.然而商业市场在地段、人气、潜力等因素的不同下，价值有较大的差别，差价亦非常明显。在商业用房在供应充足的情况下，投资者更加谨慎，地段较好及周围生活配套相对完善有现成高人气的商业用房、地铁高铁附近未来空间较大的商业项目销售火爆，售价亦较高。随着中原经济区以及地铁、高铁的建设，将更加促进郑州商业的繁荣，未来商业价格上涨空间较大。
新规影响商业布局，市区违建拆除催生新的商业需求
郑州市商业用房2009年成交量达到高峰，然而近两年商业用房供应充足，导致供应过剩，需求动力不足，成交不断萎缩，2012年销售4041套，较2011下滑31%，成交量50.78万㎡，相较2011年下降28.68%。然而郑州市关于临街住宅和商业不能共存的新规，以及目前大街小巷如火如荼的进行的沿街违章建筑的拆迁工作，使得市区内零散的商业渐渐消失，长远来看，这些新的举措在一定程度上催生出较多的商业需求，尤其是集中性商业的需求。因此对于处于高铁、地铁辐射圈、配套成熟的区域，未来商业潜力更是巨大，销售将持续保持理想。
推荐阅读
办公用房市场——供应量达峰，项目扎堆
2001-2012年郑州市办公用房供销价走势
（数据来源：郑州市房管局，2012年数据来源房管局备案数据）
供应量飙升，达历年值
2012年办公用房供应174.93万㎡，飙升至历年来值，与2011年相比增加94.76万㎡，同比上涨118.2%。2010年以来办公用房供应量较之前年份有较大幅度的提升，主要由于2009年办公用房需求量剧增，市场供给远远不足，导致后续两年市场供应量逐年增加，近两年办公市场的供应脱离市场的需求，供应过于充足。
竞争激烈，办公市场上演“以价换量”，部分超高性价比项目获得热销
2012年，郑州市办公用房销售套数4800套，同比下跌25.37%，全年销售面积70.4万㎡，同比下跌8.7%，2011年各企业纷纷拿下商务金融用地改变主力投资方向，部分项目甚至更改产品定位，将住宅用地产品打造为写字楼产品，至2012年写字楼供应更是达到巅峰，竞争异常激烈，郑东新区更成为办公项目的扎堆旺地，因此多数项目选择沉寂避开竞争，部分楼盘选择开盘销售，然而效果一般，于是部分项目开始主动降低价格，或者低价入市，个别楼盘甚至出现写字楼住宅价格倒挂现象，办公市场一片萧条。然而超高性价比楼盘仍然成为多数投资客疯抢“抄底”的对象，绿地中央广场作为高品质的地标性建筑，仅通过两个月的备案销售，以15653元/㎡的成交均价实现22.4亿元的销售额，位居全年销售金额榜首。
成交均价增势较大，同比增幅41.4%
2005-2009年郑州市办公用房销售价格稳步增长，2009年以来均价更是呈飙升的态势，虽然部分项目出现办公住宅价格倒挂现象，但是这些项目多为中心城区小体量项目，且成交有限，同时部分房源为住宅类土地改为办公楼出售，因此未能进入办公市场的销售备案，所以2012年郑州办公市场的成交均价依然居高不下。2012年办公用房销售均价为13996元/㎡，增幅高达41.4%，其中郑东新区依然为成交的热点区域。
推荐阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
