[摘要] 郑州楼市库存量分析——非住宅市场库存量过半，住宅库存压力相对较小！郑州市住宅市场截止年底库存量约为306.97万㎡，且呈现缓慢下滑的趋势，库存压力相对较小。
郑州楼市库存量分析——非住宅市场库存量过半，住宅库存压力相对较小
2012年郑州市商品房、商品住宅库存量（以2010年年底为基底）
（数据来源：郑州市房管局数据）
以2010年年底为基底，郑州市商品房库存量截止2012年底为733.9万㎡，库存量相对较高，略低于郑州市一年的商品房消化量，其中高企的库存多为商品非住宅市场库存，约为426.93万㎡，占比高达58.2%，超过一半的比重，按照郑州市非住宅市场月均约11.3万㎡的消化速度来看，仅库存消化即需要长达37月之久，未来销售压力非常大。
郑州市住宅市场截止年底库存量约为306.97万㎡，且呈现缓慢下滑的趋势，库存压力相对较小，按照郑州市住宅市场月均约70.26万㎡的消化速度来看，库存消化仅需要4月，因此目前的库存对未来市场的影响较弱。
同致行观点：
增速放缓是2012年中国经济的关键词，在此背景下，楼市起起落落的走过不平凡的一年，而郑州楼市亦经历“寒春”“淡季不淡”“旺季不旺”“暖冬”几个跌宕起伏的阶段。
郑州“低开高走”的市场在年底出现了翘尾，成交量远比2011年底预测的要好，各大房企的销售额也极为抢眼，出现不同程度的上涨，在调控政策没有放松的大环境下，楼市已一改低迷而走上了回暖之路，令不少人对于2013年的后续行情充满了期待。同致行研究部对2013年楼市做出如下评述：
一、2013年坚持调控不动摇——住建部强调在2013年会继续实行限购措施，宗旨依然为“坚决抑制投机、投资性需求，支持合理自住和改善性需求”，并指出2013年房地产政策力度不会减小，政府将会继续深化调控政策，楼市总体会朝着更为稳健的方向发展。预计2013年上半年房地产会持续量价齐升的局面，然而若此势头持续时间过长，不排除国家出台新的调控政策的可能。
二、中原经济区的建设、地铁、高铁的开通，使得郑州未来潜力较大。十八大后，中原经济区正式获国务院批复，郑州将成为区域中心城市，未来发展的空间很大。龙湖蓄水，高铁开通，地铁的修建，均使得郑州交通越来越便利，环境越来越好，这些使得郑州未来前景向好。
三、郑州市十二五人口规划表明2020年人口达1500万，2010年年末，郑州常住总人口862万人，根据郑州市总体规划，到2020年人口将达到1500万人，年均增长63.8万人。郑州市人口基数较大，作为省会城市，对各地市吸附力较强，房地产需求较为旺盛，刚需潜力非常大。
四、地产大鳄纷纷进驻郑州，看准郑州发展潜力。2012年地产界“大哥”万科正式进入郑州，与美景置业联姻，实施长期在郑州发展的计划，与此同时，金地亦在快速拿下地块，凭借金地广场项目强势进驻郑州。目前，郑州10大地产名企的7家，已开发销售的项目均凭借项目品牌优势获得不俗的销售业绩，地产大鳄的入驻对郑州的房地产发展带来无限机遇与挑战，在带动周边房价上升的同时也提高整个市场产品品质及服务，对郑州本地房企的冲击较大，未来郑州市场分化趋势更加明显，市场份额不断向知名开发企业靠拢。
五、城中村大量改造，为郑州市场催生较多刚需。郑州市2012年公布了20个改造的城中村名单，市区内城中村相继拆迁，首先为房地产发展提供较多的土地资源，其次，随着拆迁的推进，房租随之不断飞速上涨，催生出较多的刚需购房客户，带动郑州住宅市场价格持续上扬。
六、商业地产需求发生变动——随着郑州市底商新规的实施，以及中心城区道路两侧违章建筑的拆除，郑州的商业格局将发生较大的变动，将催生较多的商业新需求，尤其是集中性规范化商业的需求，但是目前商业严重供过于求，未来一段时间开发商进入商业领域需更加谨慎。短期内不同区域的商业必然会发生售价的波动，未来商业逐步走向规范化。
七、办公市场延续竞争激烈的格局。郑州市办公市场仍然会延续一段时间的低迷，目前郑东新区以及龙子湖新区的办公用房土地成交亦较为火热，市场一时难以消化如此多的办公产品，因此众项目需合理安排入市时间，准确定位，推售节奏亦须谨慎安排，方能在写字楼扎堆的市场中获得一席之地。
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