[摘要] 2011年“限住不限商”的调控模式出台之后，曾让商业地产着实火了一把，不少开发商开始转而开发商业地产，使得商业地产如雨后春笋般遍地开花，2012年郑州商业地产库存量曾一度达到410.24万平方米，创历史最高点，并首次超过商品住宅。
避免同质化竞争 差异化决定出路
近年来郑州的商业中心建设飞速发展，国贸360、万达广场(小区网论坛)、锦艺城、丹尼斯等大型商业中心主导着各自区域的繁华，而未来更有华润万象城、丹尼斯大卫城、新天置业时代广场等一批新的商业中心投入运营，无论是老城区还是新城区，都有自己新的商业地产项目。
郑州美盛地产营销总监张传明认为，从2011年年初以来，商业地产的销售增速一直高于住宅，在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，商业地产成为开发商们的避风港，这也是中国进入商业地产黄金十年发展期的必然表现。
曼哈顿商业广场营销总监侯岳峰在分析目前郑州商业地产扎堆出现的原因时表示，“一方面，住宅市场调控导致部分房企转型进入商业地产项目的开发；另一方面，政府对出让的一些地块，强制性要求配套商业项目。再加上部分企业盲目跟风进入商业地产，且进入商业地产的壁垒太低，所以致使郑州市场上的商业地产项目供应量大增。”
商业地产扎堆、定位的“同质化”一直是业内的一个隐忧，也是后期运营中的障碍。如今国内商业地产项目均急需先解决后期同质化经营的问题。
“郑州的购物中心建得多，精的少。”商业地产规划专家赵峰告诉记者，“以ShoppingMall为主的商业体作为商业零售业发展历程中的形式，在其不同的发展阶段，应该呈现出不同的经营风格，而纵观郑州的这些购物中心，几乎不分地段、不分区域、不分消费力地模仿、照搬、复制，缺乏自己的理念、文化、创意。”
对此，资深商业地产运营专家、郑州御智商业地产顾问公司董事长王永君也表示：“对于‘扎堆入市’的商业综合体，的竞争压力就是同质化，商场需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差异化的ShoppingMall才能吸引消费人群。”
在商业项目如此密集的情况下，避免同质化竞争，塑造差异化显得尤为重要。即使是在各大购物中心分布很均匀的情况下，差异化品牌的塑造也能为购物中心赚足人气，提升区域竞争力。
赵峰强调，所谓“先商业再地产”，“先炒商再炒铺”的开发原则，无非也就是在强调要重视商业物业的所属商圈与该地的城市规划，只有定位明晰才有可能寻得出路。
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